Come funzionano i mutui a interesse unico?

Se desideri un pagamento mensile sul tuo mutuo inferiore a quello che puoi ottenere su un prestito a tasso fisso, potresti essere attratto da un mutuo a soli interessi. Non effettuando pagamenti principali per diversi anni all'inizio del periodo di prestito, avrai un flusso di cassa mensile migliore.

Ma cosa succede quando il periodo di solo interesse è scaduto? Chi offre questi prestiti? E quando ha senso prenderne uno? Ecco una breve guida a questo tipo di mutuo.

Come sono strutturati i mutui a interesse unico

Nella maggior parte dei casi, un'ipoteca di soli interessi è quella in cui si effettuano pagamenti di interessi solo per i primi anni - in genere cinque o dieci - e una volta terminato tale periodo, si inizia a pagare sia il capitale sia gli interessi. Se si desidera effettuare pagamenti principali durante il periodo di solo interesse, è possibile, ma non è un requisito del prestito.

Di solito vedrai prestiti a tasso unico strutturati come mutui a tasso variabile 3/1, 5/1, 7/1 o 10/1 (ARM). Istituti di credito affermano che le scelte 7/1 e 10/1 sono più popolari tra i mutuatari. In generale, il periodo di solo interesse è uguale al periodo a tasso fisso per i prestiti a tasso variabile. Ciò significa che se possiedi un ARM 10/1, ad esempio, pagheresti gli interessi solo per i primi dieci anni.

Su un ARM di soli interessi, una volta terminato il periodo introduttivo, il tasso di interesse si adeguerà una volta all'anno (ecco da dove viene “1”) sulla base di un tasso di interesse di riferimento come LIBOR più un margine determinato dal prestatore. Il tasso di riferimento cambia al variare del mercato, ma il margine è predeterminato al momento della sottoscrizione del prestito.

Limiti di limiti di tasso Variazioni del tasso di interesse Questo vale per tutti gli ARM, non solo per gli ARM solo per interesse. Il limite del tasso di interesse iniziale su 3/1 ARM e 5/1 ARMS è di solito due, afferma Casey Fleming, un ufficiale di prestito con C2 Financial Corp a San Diego e autore di "The Loan Guide: How to Get the Best Possible Mortgage". Ciò significa che se il tasso di interesse iniziale è del tre percento, quindi poiché il periodo di solo interesse termina nel quarto o nel sesto anno, il nuovo tasso di interesse non sarà superiore al cinque percento. Su ARM 7/1 e ARM 10/1, il limite di frequenza iniziale è generalmente di cinque.

Successivamente, gli aumenti dei tassi sono generalmente limitati al due percento all'anno, indipendentemente dal periodo introduttivo del ARM. I massimali a vita sono quasi sempre del cinque percento superiori al tasso di interesse iniziale del prestito, afferma Fleming. Quindi, se il tuo tasso di partenza è del tre percento, potrebbe aumentare al cinque percento nell'ottavo anno, al sette percento nell'anno nove e al massimo all'otto percento nell'anno dieci.

Una volta terminato il periodo di solo interesse, dovrai iniziare a rimborsare il capitale per il resto della durata del prestito - su base completamente ammortizzata, in termini di prestatore. I prestiti di soli interessi di oggi non prevedono pagamenti in mongolfiera; in genere non sono nemmeno ammessi dalla legge, dice Fleming. Quindi, se l'intero periodo di un ARM 7/1 è di 30 anni e il periodo di solo interesse è di sette anni, nell'ottavo anno, il pagamento mensile verrà ricalcolato in base a due cose: primo, il nuovo tasso di interesse e, secondo, il rimborso del capitale nei restanti 23 anni.

Prestiti a tasso fisso a tasso d'interesse

I mutui a tasso fisso a tasso d'interesse non sono così comuni. Con un prestito a tasso fisso di 30 anni, è possibile pagare interessi solo per dieci anni, quindi pagare interessi più capitale per i restanti 20 anni. Supponendo che tu non metta nulla nei confronti del capitale in quei primi dieci anni, il pagamento mensile salterebbe sostanzialmente nell'anno 11, non solo perché avresti iniziato a rimborsare il capitale, ma perché avresti rimborsato il capitale in soli 20 anni anziché in 30 anni. Poiché non stai pagando il capitale durante il periodo di solo interesse, quando il tasso viene ripristinato, il nuovo pagamento degli interessi si basa sull'intero importo del prestito. Un prestito di $ 100.000 con un tasso di interesse del 3, 5 percento costerebbe solo $ 291, 67 al mese durante i primi dieci anni, ma $ 579, 96 al mese nei restanti 20 anni (quasi il doppio).

In 30 anni, il prestito di $ 100.000 ti costerebbe $ 174.190, 80 - calcolato come ($ 291, 67 x 120 pagamenti) + ($ 579, 96 x 240 pagamenti). Se avessi sottoscritto un prestito a tasso fisso di 30 anni allo stesso tasso di interesse del 3, 5% (come menzionato sopra), il tuo costo totale in 30 anni sarebbe di $ 161.656, 09. Sono $ 12.534, 71 in più di interesse sul prestito solo interesse e quel costo di interesse aggiuntivo è il motivo per cui non si desidera mantenere un prestito solo interesse per l'intero periodo. La tua spesa per interessi reali sarà inferiore, tuttavia, se prendi la detrazione fiscale degli interessi sui mutui.

Questi tipi di prestiti sono ampiamente disponibili?

Dato che così tanti mutuatari hanno avuto problemi con prestiti a tasso zero durante gli anni della bolla, le banche sono titubanti nell'offrire il prodotto oggi, afferma Yael Ishakis, vice presidente di FM Home Loans a Brooklyn, New York, e autore di "La guida completa agli acquisti" una casa."

Fleming afferma che la maggior parte sono prestiti jumbo a tasso variabile con un periodo fisso di cinque, sette o dieci anni. Un prestito jumbo è un tipo di prestito non conforme. A differenza dei prestiti conformi, i prestiti non conformi non sono in genere idonei per essere venduti a imprese sponsorizzate dal governo, Fannie Mae e Freddie Mac - i maggiori acquirenti di mutui conformi e un motivo per cui i prestiti conformi sono così ampiamente disponibili.

Quando Fannie e Freddie acquistano prestiti da istituti di credito ipotecario, rendono più denaro disponibile per gli istituti di credito per emettere ulteriori prestiti. I prestiti non conformi come i prestiti a tasso agevolato hanno un mercato ipotecario secondario limitato, quindi è più difficile trovare un investitore che voglia acquistarli. Più istituti di credito si affidano a questi prestiti e li assistono internamente, il che significa che hanno meno soldi per fare prestiti aggiuntivi. I prestiti solo per interessi non sono quindi così ampiamente disponibili. Anche se un prestito solo interesse non è un prestito enorme, è ancora considerato non conforme.

Poiché i prestiti a tasso di interesse non sono così ampiamente disponibili come, ad esempio, i prestiti a tasso fisso di 30 anni, "il modo migliore per trovare un buon finanziatore di soli interessi è attraverso un broker affidabile con una buona rete, perché ci vorrà un po ' acquisti seri per trovare e confrontare offerte ", afferma Fleming.

Confronto dei costi

"L'aumento del tasso per la sola funzione di interesse varia in base al prestatore e al giorno, ma si suppone che si pagherà almeno un premio dello 0, 25% nel tasso di interesse", afferma Fleming.

Allo stesso modo, Whitney Fite, presidente di Angel Oak Home Loans ad Atlanta, afferma che il tasso su un'ipoteca di soli interessi è all'incirca dallo 0, 125 allo 0, 375 percento superiore al tasso per un prestito a tasso fisso ammortizzato o ARM, a seconda dei dettagli.

Ecco come sarebbero i tuoi pagamenti mensili con un prestito di soli $ 100.000 di interessi rispetto a un prestito a tasso fisso o un ARM completamente ammortizzante, ciascuno a un tasso tipico per quel tipo di prestito:

• ARM a 7 anni, solo per interessi, 3, 125 percento: pagamento mensile di $ 260, 42
• Prestito convenzionale a tasso fisso di 30 anni (non solo a tasso di interesse), 3, 625 percento: pagamento mensile di $ 456, 05
• ARM a 7 anni, completamente ammortizzante (ammortamento a 30 anni), 2, 875 percento: pagamento mensile di $ 414, 89

A questi tassi, a breve termine, un ARM a soli interessi ti costerà $ 195, 63 in meno al mese per $ 100.000 presi in prestito per i primi sette anni rispetto a un prestito a tasso fisso di 30 anni e $ 154, 47 in meno al mese rispetto a un ammortamento completo 7/1 ARM.

È impossibile calcolare l'effettivo costo della vita di un prestito a tasso d'interesse a tasso variabile quando lo sottoscrivi perché non puoi sapere in anticipo a cosa verrà reimpostato il tasso di interesse ogni anno. Non c'è nemmeno un modo per compensare il costo, dice Fleming, anche se è possibile determinare il limite del tasso di interesse a vita e la soglia dal contratto. Ciò ti consentirebbe di calcolare il costo minimo e massimo del ciclo di vita e di sapere che il tuo costo effettivo cadrà da qualche parte nel mezzo. "Sarebbe una vasta gamma però", dice Fleming.

La linea di fondo

I mutui a tasso di interesse possono essere difficili da comprendere e i pagamenti aumenteranno in modo sostanziale al termine del periodo di solo interesse. Se il tuo prestito di soli interessi è un ARM, i tuoi pagamenti aumenteranno ancora di più se i tassi di interesse aumentano, il che è una scommessa sicura nell'ambiente a basso tasso di oggi. Questi prestiti sono i migliori per i mutuatari sofisticati che comprendono appieno come funzionano e quali rischi stanno assumendo.