Come funzionano i tassi di interesse su un mutuo

L'acquisto di una casa con un mutuo è probabilmente la più grande transazione finanziaria in cui effettuerai. In genere, una banca o un creditore ipotecario finanzierà l'80% del prezzo della casa e l'utente accetta di rimborsarlo - con gli interessi - per un periodo specifico. Mentre confronti i finanziatori, i tassi ipotecari e le opzioni, è utile capire come gli interessi maturano ogni mese e vengono pagati.

Key Takeaways

• I mutui sono il tipo più comune di prestito personale detenuto dalle famiglie.
• Questi prestiti sono disponibili con tassi di interesse fissi o variabili / regolabili.
• La maggior parte dei mutui sono prestiti completamente ammortizzati, il che significa che ogni pagamento mensile sarà lo stesso e il rapporto tra interessi e capitale cambierà nel tempo.

Calcolo del pagamento ipotecario

In poche parole, ogni mese restituisci una parte del capitale (l'importo che hai preso in prestito) più gli interessi maturati per il mese. Il finanziatore utilizzerà una formula di ammortamento per creare un piano di pagamento che suddivide ciascun pagamento in pagamento di capitale e interessi. La durata o la durata del prestito determina anche l'importo che pagherai ogni mese. Il pagamento interamente ammortizzato si riferisce a un pagamento periodico del prestito in cui, se il mutuatario effettua i pagamenti secondo il piano di ammortamento del prestito, il prestito viene interamente rimborsato entro la fine del periodo stabilito. Se il prestito è un prestito a tasso fisso, ogni pagamento interamente ammortizzato è pari a un importo in dollari. Se il prestito è un prestito a tasso variabile, il pagamento completamente ammortizzato cambia al variare del tasso di interesse sul prestito.

Allungando i pagamenti per più anni (fino a 30) si otterranno generalmente pagamenti mensili più bassi. Più tempo impieghi per pagare il mutuo, maggiore sarà il costo di acquisto complessivo per la tua casa perché pagherai gli interessi per un periodo più lungo.

Tasso fisso vs. tasso regolabile

Le banche e i finanziatori offrono principalmente due tipi di prestiti:

• Tasso fisso: il tasso di interesse non cambia.
• Tasso regolabile: il tasso di interesse cambierà in condizioni definite (anche chiamato prestito a tasso variabile o ibrido).

Ecco come funzionano in un'ipoteca domestica.

Ipoteca a tasso fisso

Il pagamento mensile rimane lo stesso per la durata di questo prestito. Il tasso di interesse è bloccato e non cambia. I prestiti hanno una durata di rimborso di 30 anni; sono inoltre disponibili lunghezze inferiori di 10, 15 o 20 anni. I prestiti più brevi avranno pagamenti mensili più ampi che sono compensati da tassi di interesse più bassi e costi globali più bassi.

Esempio : un mutuo a tasso fisso di $ 200.000 per 30 anni (360 pagamenti mensili) ad un tasso di interesse annuo del 4, 5% avrà un pagamento mensile di circa $ 1, 013. (Tasse, assicurazione e impegno sono aggiuntivi e non inclusi in questa cifra.) Il tasso di interesse annuale è suddiviso in un tasso mensile come segue: Un tasso annuale, per esempio, del 4, 5% diviso per 12 equivale a un tasso di interesse mensile dello 0, 375% . Ogni mese pagherai lo 0, 375% di interesse sull'importo che devi effettivamente sulla casa.

Il tuo primo pagamento di $ 1, 013 (1 su 360) applica $ 750 agli interessi e $ 263 al capitale. Il secondo pagamento mensile, poiché il capitale è un po 'più piccolo, maturerà un po' meno interessi e un po 'più del capitale verrà pagato. Con il pagamento 359 la maggior parte del pagamento mensile verrà applicato al capitale.

Ipoteca a tasso variabile (ARM)

Poiché il tasso di interesse non è bloccato, il pagamento mensile per questo tipo di prestito cambierà durante la durata del prestito. La maggior parte degli ARM ha un limite o un limite a quanto il tasso di interesse può variare, nonché alla frequenza con cui può essere modificato. Quando il tasso aumenta o diminuisce, il creditore ricalcola il pagamento mensile in modo da effettuare pagamenti uguali fino a quando si verifica il successivo adeguamento del tasso.

All'aumentare dei tassi di interesse, aumenta anche il pagamento mensile, con ogni pagamento applicato a interessi e capitale allo stesso modo di un mutuo a tasso fisso, per un determinato numero di anni. I finanziatori offrono spesso tassi di interesse più bassi per i primi anni di un ARM, ma poi i tassi cambiano frequentemente dopo tale frequenza, spesso una volta all'anno. Il tasso di interesse iniziale su un ARM è significativamente inferiore a un mutuo a tasso fisso.

• Gli ARM possono essere interessanti se hai intenzione di rimanere a casa tua solo per alcuni anni.
• Considera la frequenza con cui il tasso di interesse si adeguerà. Ad esempio, un ARM da cinque a un anno ha un tasso fisso per cinque anni, quindi ogni anno il tasso di interesse si adeguerà per il resto del periodo di prestito.
• Gli ARM specificano come vengono determinati i tassi di interesse: possono essere collegati a diversi indici finanziari, come i buoni del Tesoro USA a un anno. Chiedi consiglio al tuo pianificatore finanziario sulla selezione di un ARM con il tasso di interesse più stabile.

Esempio : $ 200.000 da cinque a un anno L'ipoteca a tasso variabile per 30 anni (360 pagamenti mensili) inizia con un tasso di interesse annuo del 4% per cinque anni e quindi il tasso può cambiare dello 0, 25% ogni anno. Questo ARM ha un limite di interesse del 12%. L'importo del pagamento per i mesi da uno a 60 è di $ 955 ciascuno. Il pagamento da 61 a 72 è di $ 980. Il pagamento da 73 a 84 è di $ 1.005. (Le tasse, l'assicurazione e l'impegno sono aggiuntivi e non inclusi in queste cifre.) È possibile calcolare i costi online per un ARM.

Prestiti solo interessi

Una terza opzione, generalmente riservata agli acquirenti di case benestanti o ai redditi irregolari, è un'ipoteca di soli interessi. Come suggerisce il nome, questo tipo di prestito ti dà la possibilità di pagare solo gli interessi per i primi anni ed è attraente per i proprietari di case per la prima volta a causa dei bassi pagamenti durante i loro anni di guadagno più bassi. Potrebbe anche essere la scelta giusta se ti aspetti di possedere la casa per un tempo relativamente breve e intendi vendere prima dell'inizio dei pagamenti mensili più grandi.

Un mutuo enorme è di solito per importi superiori al limite di prestito conforme, attualmente $ 453.100 per tutti gli stati tranne Hawaii e Alaska, dove è più elevato. Inoltre, in alcuni mercati immobiliari designati a livello federale, come New York, Los Angeles e l'intera area di San Jose-San Francisco-Oakland, il limite di prestito conforme è di $ 679.650.

Sono disponibili anche prestiti jumbo solo per interessi, anche se di solito per i più ricchi. Sono strutturati in modo simile a un ARM e il periodo di solo interesse dura fino a 10 anni. Successivamente, il tasso si adegua annualmente e i pagamenti vanno verso il rimborso del capitale. I pagamenti possono aumentare significativamente a quel punto.

Impegno e altre commissioni

Avrai bisogno di un budget per altri elementi che si aggiungeranno in modo significativo all'importo del pagamento mensile del mutuo, come tasse, assicurazione e costi di deposito a garanzia. Questi costi non sono fissi e possono variare. Il finanziatore specificherà i costi aggiuntivi come parte del contratto di mutuo.

Pagamento extra ogni mese

In teoria, pagare un piccolo extra ogni mese per ridurre il capitale è un modo per possedere la tua casa più velocemente. I professionisti finanziari raccomandano che i debiti insoluti, come quelli delle carte di credito o dei prestiti agli studenti, vengano pagati per primi e che i conti di risparmio siano ben finanziati prima di pagare un extra ogni mese.

Interesse come detrazione fiscale

Se si specificano le detrazioni sulla dichiarazione dei redditi annuale, il servizio delle entrate interne consente di detrarre i pagamenti degli interessi sui mutui immobiliari. Per i resi di stato, tuttavia, la detrazione varia. Consultare un professionista fiscale per una consulenza specifica in merito alle regole di qualificazione, in particolare sulla scia del Tax Cuts and Jobs Act del 2017. Questa legge ha raddoppiato la detrazione standard e ridotto l'ammontare degli interessi ipotecari (sui nuovi mutui) che è deducibile.

La linea di fondo

La politica nazionale favorisce gli acquirenti di case tramite il codice fiscale (anche se meno di prima). Per molte famiglie, l'acquisto della casa giusto è il modo migliore per costruire un bene per il loro gruzzolo di pensionamento. Inoltre, se è possibile astenersi dal rifinanziamento del prelievo, la casa che si acquista all'età di 30 anni con un mutuo a tasso fisso di 30 anni verrà completamente pagata quando si raggiunge l'età normale di pensionamento, dandoti un posto economico dove vivere quando i tuoi guadagni si riducono.

Dopo il crollo finanziario del 2008 e il conseguente crollo della bolla immobiliare, alla fine si sono ripresi molti (ma non tutti) mercati immobiliari. Inserito in modo prudente, la proprietà della casa rimane qualcosa che dovresti considerare nella tua pianificazione finanziaria a lungo termine. Comprendere come funzionano i mutui e i loro tassi di interesse è il modo migliore per assicurarti di costruire quell'attività nel modo più vantaggioso dal punto di vista finanziario.