Come investire in immobili di private equity

I fondi immobiliari di private equity consentono a privati ​​e istituzioni di elevato patrimonio netto come fondi e fondi pensione di investire in partecipazioni azionarie e titoli di debito in attività immobiliari. Utilizzando una strategia di gestione attiva, gli immobili di private equity adottano un approccio diversificato alla proprietà. I partner generali investono in una varietà di tipi di proprietà in diverse località. Le strategie di proprietà possono variare dal nuovo sviluppo e dai terreni grezzi alla completa riqualificazione di proprietà esistenti o iniezioni di flussi di cassa in proprietà in difficoltà. ( Per saperne di più, leggi: Cos'è il Private Equity? )

Ecco uno sguardo a come gli investitori possono partecipare al settore immobiliare del private equity e una panoramica delle opportunità, dei rischi e delle restrizioni del settore.

Trovare il fondo immobiliare ideale per il private equity

In primo luogo, la persona media non è in grado di partecipare a investimenti immobiliari di private equity. Il tradizionale fondo di private equity richiede agli investitori di iniettare un minimo di $ 250.000 in un fondo, anche se la maggior parte dei gestori è alla ricerca di soggetti o istituzioni disposti a fornire da altri $ 20 milioni a $ 25 milioni in un investimento collettivo a lungo termine con altri investitori.

Poiché la regolamentazione sui fondi immobiliari di private equity è scarsa, le opportunità sono tradizionalmente limitate agli "investitori accreditati". Ciò significa che l'investitore deve disporre di attività personali o congiunte di almeno $ 1 milione (escluso il valore dei residenti primari) o il reddito annuo dell'individuo deve essere di almeno $ 200.000. Sono ammissibili anche le coppie che hanno un reddito combinato di almeno $ 300.000 nei due anni precedenti - e hanno una "ragionevole aspettativa" che i loro livelli di reddito rimarranno a questo livello nell'anno in corso.

Gli individui o le coppie che cercano di investire in immobili di private equity dovrebbero individuare un'azienda specializzata nella disciplina. Dopo aver esaminato le opzioni di fondi di un'impresa di private equity, dovrebbero comprendere la natura della struttura di ciascun fondo di private equity, che in genere è una società in accomandita semplice.

Quando aderiscono a un fondo, gli investitori esterni diventeranno soci limitati, nel senso che accettano la responsabilità per il denaro che investono nel fondo e non hanno alcun controllo di veto sulle proprietà selezionate dai soci generali (GP). Il denaro di un socio accomandatario verrà messo in comune con altri investitori partecipanti e i gestori del fondo costruiranno un portafoglio di proprietà volte a massimizzare la redditività e ridurre al minimo il rischio finanziario.

Comprensione dei costi e della struttura di investimento del fondo

I fondi immobiliari di private equity hanno una serie di commissioni di gestione e performance che devono essere pagate dagli investitori. È comune che i fondi di private equity richiedano una commissione annuale del 2% del capitale investito per pagare salari saldi, approvvigionamento di contratti e servizi legali, costi di ricerca e dati, marketing e costi fissi e variabili aggiuntivi. Tuttavia, non vi sono limiti a queste commissioni per gli investitori.

Gli individui dovrebbero avere una buona conoscenza di questi costi prima di investire perché ciò limiterà il rendimento totale dell'investimento. Ad esempio, se un fondo immobiliare di private equity raccogliesse $ 500 milioni, raccoglierebbe $ 10 milioni ogni anno per pagare le spese associate. Durante la durata del suo ciclo decennale, un fondo incasserebbe $ 100 milioni in commissioni, il che significa che in quel decennio verranno effettivamente investiti solo $ 400 milioni.

Anche i gestori di private equity ricevono un “carry”, che è una commissione di performance che tradizionalmente rappresenta il 20% degli utili lordi in eccesso per il fondo. Gli investitori sono tradizionalmente disposti a pagare tali commissioni a causa della capacità del fondo di contribuire a mitigare i problemi di governo societario e di gestione che potrebbe influenzare negativamente un'azienda pubblica.

La maggior parte dei fondi immobiliari di private equity sono considerati investimenti "basati sui bisogni", il che significa che i partner impegnano capitale ai soci generali in rate secondo necessità. Poiché i medici generici individuano potenziali proprietà di investimento, il fondo invierà una richiesta formale di capitale che i soci limitati si sono impegnati al fondo immobiliare all'inizio del ciclo. Conosciuta come una "richiesta di capitale", è un obbligo legale che i soci accomandatari devono adempiere (per ulteriori informazioni, leggi: Scopri il Lingo degli investimenti in private equity).

Se un socio accomandatario non riesce a soddisfare una richiesta di capitale, un fondo può costringere tale persona o istituzione a inadempienza e rinunciare all'intera quota di proprietà. In genere, gli altri soci accomandatari ricevono l'opportunità di acquistare le azioni perdute in caso di inadempienza.

Tipi di strategie immobiliari di private equity

Quando si investe in immobili di private equity, esistono tradizionalmente quattro tipi di strategie di investimento:

• Il core è la strategia più conservativa e potrebbe includere solo proprietà che offrono rendimenti a basso rischio e potenziale inferiore perché esistono in località ben popolate o ben percorse. Questa strategia potrebbe anche concentrarsi fortemente sugli investimenti in proprietà di alta qualità e valore elevato che richiedono pochissima riqualificazione o manutenzione. Queste proprietà offrono flussi di cassa prevedibili e sono comunemente costituite da strutture multi-tenant completamente affittate.
• Core-plus richiede un po 'più di rischio, ma può offrire un rendimento più elevato rispetto alla strategia di base. Queste proprietà richiedono livelli modesti di attività a valore aggiunto o miglioramento della posizione.
• Il valore aggiunto è una strategia a medio-alto rendimento, a rischio moderato, incentrata maggiormente sullo sviluppo della proprietà e sulla tempistica del mercato. In questa strategia, i gestori di portafoglio acquistano proprietà, si impegnano in un certo livello di riqualificazione e vendono quando il mercato è performante. Le proprietà a valore aggiunto richiedono in genere modifiche alla gestione, al miglioramento fisico o alla risoluzione dei vincoli di capitale. Questi passaggi includono ristrutturazioni di edifici e la ricerca di modi per aumentare i tassi di noleggio nel miglioramento dei mercati. Le strategie a valore aggiunto includono anche l'inversione di tendenza delle società operative in crisi o l'assunzione di debito per il controllo delle proprietà sottostanti.
• Opportunistico offre il massimo livello di rendimento ma si assume il maggior rischio. Con questa strategia, i gestori acquistano proprietà che includono terreni non sviluppati o in mercati con scarse prestazioni o poco trafficati.

Accettare rischi e prospettive a lungo termine

Gli investitori in immobili di private equity dovrebbero comprendere che, investendo in un fondo, devono essere disposti ad accettare che il loro capitale possa essere legato per un periodo predeterminato che potrebbe durare molti anni.

Inoltre, esistono molteplici rischi nel mercato immobiliare e una grande quantità di investimenti potrebbe essere richiesta durante le chiamate in conto capitale in un momento in cui un individuo ha un flusso di cassa basso. Molti medici di base strutturano i propri fondi come investimenti decennali o più lunghi e offrono agli investitori scarse o nessuna opportunità di ritirare o riscattare i propri soldi. La natura illiquida dei fondi di private equity richiede agli investitori di comprendere i rischi di mantenere i loro soldi legati per un lungo periodo.

La natura delle strutture dei fondi di private equity rende molto difficile valutare la performance finanziaria di un fondo o le proprietà che detiene. Poiché esiste una regolamentazione limitata dei fondi immobiliari di private equity, i partner generali non sono tenuti ad offrire aggiornamenti agli investitori su potenziali investimenti, valutazioni del portafoglio o altre informazioni aggiuntive relative agli investimenti. Investire in immobili di private equity richiede soci limitati per impegnare un capitale significativo e confidare pienamente che il gestore del fondo raggiungerà i suoi obiettivi di investimento senza avere alcun livello di trasparenza richiesto. I gestori di fondi, tuttavia, in genere inviano aggiornamenti ai propri investitori e possono scegliere di essere trasparenti sulla performance al fine di infondere fiducia in qualsiasi fondo attuale o futuro.

La linea di fondo

Prima di investire in immobili di private equity, gli individui devono determinare se sono qualificati per prendere parte al processo. Coloro che sono qualificati vorranno esplorare i loro obiettivi di investimento personali, i requisiti di liquidità e la tolleranza per il rischio nei mercati immobiliari. Dopo aver parlato con un consulente finanziario, gli investitori dovrebbero studiare una varietà di fondi diversi per ottenere una migliore comprensione delle strategie di gestione dei soci generali e delle performance passate di altri fondi immobiliari.