Quanto mutuo si può permettere?

Nel 2019, i potenziali acquirenti di case potrebbero essere scoraggiati da un aumento dei tassi di interesse e da un prezzo più elevato sulle case. Secondo le previsioni di Zillow per il mercato immobiliare. A meno che tu non ti possa permettere una transazione interamente in contanti, invece di chiedere "Posso permettermi quella casa?" Gli acquirenti dovrebbero chiedersi: "Posso permettermi di prendere in prestito denaro per quella casa?"

2½ Reddito lordo

In generale, la maggior parte dei potenziali proprietari di case possono permettersi di finanziare una proprietà che costa tra due e due volte e mezzo il loro reddito lordo. Con questa formula, una persona che guadagna $ 100.000 all'anno può permettersi un mutuo da $ 200.000 a $ 250.000. Ma questo calcolo è solo una linea guida generale. È possibile utilizzare il calcolatore dei mutui di Investopedia per stimare meglio i pagamenti mensili dei mutui.

Alla fine, quando si decide una proprietà, è necessario considerare alcuni altri fattori. In primo luogo, è una buona idea avere una comprensione di ciò che il creditore pensa di potersi permettere (e come è arrivato a quella stima). In secondo luogo, è necessario determinare alcuni criteri personali valutando non solo le vostre finanze ma anche le vostre preferenze e priorità.

Ipoteche: quanto puoi permetterci?

Criteri dei finanziatori

Mentre ciascun prestatore di mutui determina i propri criteri di convenienza, la tua capacità di acquistare una casa e le dimensioni e le condizioni del prestito che meriti dipendono in gran parte dai seguenti fattori:

Reddito lordo

Questo è il livello di reddito che un potenziale acquirente di casa fa prima delle imposte sul reddito. Questo è generalmente considerato uno stipendio più qualsiasi reddito bonus e può includere guadagni part-time, guadagni di lavoro autonomo, prestazioni di sicurezza sociale, disabilità, alimenti e sostegno ai figli. Il reddito lordo svolge un ruolo chiave nel determinare il rapporto di front-end.

Rapporto frontale

Questo rapporto è la percentuale del reddito lordo annuale che può essere dedicata al pagamento del mutuo ogni mese. Un pagamento ipotecario è costituito da quattro componenti (spesso denominate collettivamente PITI): capitale, interessi, imposte e assicurazioni, sia l'assicurazione immobiliare che quella privata.

Una buona regola empirica è che PITI non dovrebbe superare il 28% del reddito lordo. Tuttavia, molti istituti di credito consentono ai mutuatari di superare il 30%, e alcuni addirittura consentono ai mutuatari di superare il 40%.

Rapporto di back-end

Conosciuto anche come rapporto debito / reddito (DTI), calcola la percentuale del reddito lordo richiesta per coprire i debiti. I debiti comprendono pagamenti con carta di credito, assistenza all'infanzia e altri prestiti in sospeso (auto, studenti, ecc.). In altre parole, se paghi $ 2.000 ogni mese in spese e guadagni $ 4.000 ogni mese, il tuo rapporto è del 50%: metà del tuo reddito mensile viene utilizzato per pagare il debito.

Ecco le cattive notizie: un rapporto debito / reddito del 50% non ti porterà a casa dei sogni. La maggior parte dei finanziatori raccomanda che il tuo DTI non superi il 36% del tuo reddito lordo. Per calcolare il debito mensile massimo in base a questo rapporto, moltiplica il reddito lordo per 0, 36 e dividi per 12. Ad esempio, se guadagni $ 100.000 all'anno, le tue spese di debito mensili massime non devono superare $ 3.000. Più basso è il rapporto DTI, meglio è.

Il tuo punteggio di credito

Se un lato della medaglia di convenienza è il reddito, l'altro lato è un rischio. I prestatori di mutui hanno sviluppato una formula per determinare il livello di rischio per un potenziale acquirente domestico. La formula varia ma viene generalmente determinata utilizzando il punteggio di credito del richiedente. Un richiedente con un punteggio di credito basso può aspettarsi di pagare un tasso di interesse più elevato, indicato anche come tasso percentuale annuale (APR), sul proprio prestito.

Se sai che stai cercando una casa in futuro, lavora ora sul tuo punteggio di credito. E devi tenere d'occhio i tuoi rapporti. Se ci sono voci inaccurate, ci vorrà del tempo per rimuoverle e non vorrai perderti quella casa dei sogni a causa di qualcosa che non è colpa tua.

Come calcolare un acconto

L'acconto è l'importo che l'acquirente può permettersi di pagare di tasca propria per la residenza, utilizzando contanti o liquidità. Un acconto di almeno il 20% del prezzo di acquisto di una casa è in genere richiesto dai finanziatori (e il minimo richiesto per evitare di aver bisogno di un'assicurazione per mutui privati), ma molti consentono agli acquirenti di acquistare una casa con percentuali significativamente inferiori. Ovviamente, tuttavia, più è possibile ridurre, meno finanziamenti saranno necessari e migliore sarà l'aspetto della banca.

Ad esempio, se un potenziale acquirente di case può permettersi di pagare il 10% su una casa da $ 100.000, l'acconto è di $ 10.000, il che significa che il proprietario della casa deve finanziare $ 90.000.

Oltre all'importo del finanziamento, i finanziatori vogliono anche conoscere il numero di anni per i quali è necessario il prestito ipotecario. Un'ipoteca a breve termine ha pagamenti mensili più elevati ma è probabilmente meno costosa per tutta la durata del prestito.

Come decidono i finanziatori

Molti fattori diversi vanno nella decisione del creditore ipotecario sull'accessibilità economica dell'acquirente domestico, ma sostanzialmente si riducono a reddito e debito, attività e passività. A volte pensiamo che le nostre richieste di mutuo siano giudicate da una persona che utilizza un sentimento di intestino piuttosto che criteri oggettivi, ma in realtà, anche se il tuo mutuante ha avuto una brutta giornata, puoi essere certo che gran parte del processo è di tipo formula.

Un finanziatore vuole sapere quanto guadagna un richiedente, quante richieste ci sono su quel reddito e il potenziale per entrambi in futuro - in breve, tutto ciò che potrebbe compromettere la sua capacità di essere rimborsato. Entrate, acconti e spese mensili sono generalmente qualificatori di base per il finanziamento, mentre la storia e il punteggio del credito determinano il tasso di interesse sul finanziamento stesso.

Criteri personali per gli acquirenti di case

Il prestatore può dirti che puoi permetterti un patrimonio enorme, ma puoi davvero? Ricorda, i criteri del prestatore guardano in gran parte alla tua paga lorda. Il problema con l'utilizzo della retribuzione lorda è semplice: stai prendendo in considerazione fino al 30% della tua busta paga, ma per quanto riguarda le tasse, le detrazioni FICA e i premi dell'assicurazione sanitaria? Anche se ricevi un rimborso sulla tua dichiarazione dei redditi, ciò non ti aiuta ora - e quanto riceverai?

Ecco perché alcuni esperti finanziari ritengono che sia più realistico pensare in termini di reddito netto (noto anche come stipendio da portare a casa) e che non si debba utilizzare più del 25% del reddito netto per il pagamento del mutuo. Altrimenti, mentre potresti essere letteralmente in grado di pagare il mutuo mensilmente, potresti anche essere "povero in casa".

I costi del pagamento e della manutenzione della tua casa potrebbero assorbire una percentuale così elevata del tuo reddito - molto al di sopra del rapporto nominale di front-end - che non ti rimarranno abbastanza soldi per coprire altre spese discrezionali o debiti insoluti, o per risparmiare per la pensione o anche una giornata piovosa.

La decisione se essere o meno "poveri di casa" è in gran parte una questione di scelta personale, dal momento che ottenere l'approvazione per un mutuo non significa che si può effettivamente permettersi i pagamenti.

Considerazioni pre-ipoteca

Oltre ai criteri del creditore, considerare le seguenti questioni quando si considera la propria capacità di pagare un mutuo.

Reddito

Ti affidi a due redditi solo per pagare le bollette? Il tuo lavoro è stabile? Riesci a trovare facilmente un'altra posizione che paga lo stesso, o meglio, i salari se dovessi perdere il lavoro attuale? Se il rispetto del budget mensile dipende da ogni centesimo che guadagni, anche una piccola riduzione può essere un disastro.

Spese

Il calcolo del tuo rapporto di back-end includerà la maggior parte delle tue attuali spese di debito, ma per quanto riguarda le altre spese che non hai ancora generato? Avrai dei bambini che un giorno andranno al college? Hai in programma di acquistare una nuova auto, camion o barca? La tua famiglia si gode una vacanza annuale?

Stile di vita

Sei disposto a cambiare il tuo stile di vita per ottenere la casa che desideri? Se meno viaggi al centro commerciale e un po 'di restringimento del budget non ti disturbano, l'applicazione di un rapporto di back-end più elevato potrebbe funzionare bene. Se non riesci ad apportare alcuna modifica o se disponi già di considerevoli saldi sul conto della carta di credito, potresti voler giocare in modo sicuro e adottare un approccio più conservativo nella tua caccia in casa.

Personalità

Non esistono due persone con la stessa personalità, indipendentemente dal loro reddito. Alcune persone possono dormire sonni tranquilli sapendo che devono pagare $ 5.000 al mese per i prossimi 30 anni, mentre altri si preoccupano per un pagamento di metà della stessa dimensione. La prospettiva di rifinanziare la casa per permettersi i pagamenti su una nuova auto farebbe impazzire alcune persone senza preoccupare affatto gli altri.

Costi oltre l'ipoteca

Mentre l'ipoteca è sicuramente la più grande responsabilità finanziaria della proprietà della casa, ci sono una serie di spese aggiuntive, alcune delle quali non vanno via anche dopo che l'ipoteca è stata pagata. Gli acquirenti intelligenti farebbero bene a tenere presente i seguenti elementi:

Manutenzione

Anche se costruisci una nuova casa, non rimarrà nuova per sempre, né quei costosi elettrodomestici importanti, come stufe, lavastoviglie e frigoriferi. Lo stesso vale per il tetto della casa, la fornace, il vialetto, la moquette e persino la vernice sulle pareti. Se sei "povero in casa" quando accetti quel primo pagamento del mutuo, potresti trovarti in una situazione difficile se le tue finanze non sono migliorate quando la tua casa ha bisogno di grandi riparazioni.

Utilità

Calore, elettricità, acqua, fognature, rimozione dei rifiuti, televisione via cavo e servizi telefonici costano tutti denaro. Queste spese non sono incluse nel rapporto del front-end, né sono calcolate nel rapporto del back-end. Ma sono inevitabili per la maggior parte dei proprietari di case.

Commissioni di associazione

Molti quartieri recintati o comunità pianificate valutano le quote associative mensili o annuali. A volte queste commissioni sono inferiori a $ 100 all'anno, altre volte sono diverse centinaia di dollari al mese. In alcune comunità includono manutenzione del prato, rimozione della neve, piscina comunitaria e altri servizi.

Alcune commissioni vengono utilizzate solo per i costi amministrativi della gestione della comunità. È importante ricordare che mentre un numero crescente di istituti di credito include commissioni di associazione nel rapporto front-end, è utile ricordare che è probabile che tali commissioni aumentino nel tempo.

Mobili e decorazioni

Attraversa quasi tutte le comunità di nuove case dopo il tramonto e probabilmente noterai alcune luci interne che illuminano grandi stanze vuote che puoi vedere solo perché quelle grandi e belle case non hanno rivestimenti per finestre.

Questa non è l'ultima tendenza di decorazione. È il risultato di una famiglia che ha speso tutti i suoi soldi per la casa e ora non può permettersi tende o mobili. Prima di acquistare una nuova casa, dai un'occhiata al numero di camere che dovranno essere arredate e al numero di finestre che dovranno essere coperte.

La linea di fondo

Il costo di una casa è la singola più grande spesa personale che la maggior parte delle persone dovrà mai affrontare. Prima di assumere un debito così enorme, prenditi il ​​tempo per fare i conti. Dopo aver eseguito i numeri, considera la tua situazione personale e pensa al tuo stile di vita, non solo ora, ma nel prossimo decennio o due.

La casa dei sogni può essere tutto ciò che desideri ad un ottimo prezzo adesso, ma vale la pena estendere te stesso e la tua famiglia? Ipotecherai non solo la tua casa ma anche tutta la tua vita? Un finanziatore ti aiuta a comprare una casa. Ma la persona reale che dovrebbe decidere se te lo puoi permettere davvero sei tu.