Come funziona l'ammortamento delle proprietà locative

Investire in immobili in affitto può rivelarsi una mossa finanziaria intelligente. Per cominciare, una proprietà in affitto può fornire una fonte costante di reddito mentre si costruisce l'equità e la proprietà (idealmente) apprezza. Ci sono anche vantaggi fiscali: è possibile detrarre le spese di affitto da qualsiasi reddito di locazione che si guadagna, riducendo in tal modo il debito fiscale. La maggior parte delle spese di affitto - comprese le assicurazioni sui mutui, le tasse sulla proprietà, le spese di riparazione e manutenzione, le spese di home office, le assicurazioni, i servizi professionali e le spese di viaggio relative alla gestione - vengono detratte nell'anno in cui si spendono i soldi.

Tuttavia, un'altra detrazione fiscale chiave, quella per l'ammortamento, funziona in modo diverso. L'ammortamento è il processo utilizzato per detrarre i costi di acquisto e miglioramento di un immobile in affitto. Invece di prendere una grossa detrazione nell'anno in cui si acquista (o migliora) la proprietà, l'ammortamento distribuisce la detrazione lungo la vita utile della proprietà. L'Internal Revenue Service (IRS) ha regole molto specifiche in merito all'ammortamento e, se si possiede una proprietà in affitto, è importante capire come funziona il processo.

Quale proprietà è ammortizzabile?

Secondo l'IRS, è possibile ammortizzare una proprietà in affitto se soddisfa tutti questi requisiti:

• Possiedi la proprietà. (Sei considerato il proprietario anche se la proprietà è soggetta a debito.)
• Utilizzi la proprietà nella tua attività o come attività produttiva.
• La proprietà ha una vita utile determinabile, nel senso che è qualcosa che si consuma, decade, si consuma, diventa obsoleta o perde il suo valore da cause naturali.
• La proprietà dovrebbe durare più di un anno.

Anche se la proprietà soddisfa tutti i requisiti di cui sopra, non può essere ammortizzata se è stata messa in servizio e smaltita (o non viene più utilizzata per uso aziendale) nello stesso anno. La terra non è considerata ammortizzabile. E in generale, non è possibile deprezzare i costi di disboscamento, semina e abbellimento, poiché tali attività sono considerate parte del costo del terreno.

Quando inizia l'ammortamento?

Puoi iniziare a prendere le detrazioni dell'ammortamento non appena la proprietà viene messa in servizio o pronta e disponibile per l'uso come noleggio. Ecco un esempio: si acquista un immobile in affitto il 15 maggio. Dopo aver lavorato a casa per diversi mesi, è pronto per l'affitto il 15 luglio, quindi si inizia a fare pubblicità online e sui giornali locali. Trovi un inquilino e il contratto di locazione inizia il 1 settembre. Man mano che la proprietà veniva messa in servizio, ovvero pronta per essere affittata e occupata, il 15 luglio inizieresti a deprezzare la casa a luglio, non a settembre quando inizi a riscuotere l'affitto.

Si continua a deprezzare la proprietà fino a quando non viene soddisfatta una delle seguenti condizioni.

• Hai detratto l'intero costo o altra base nella proprietà.
• Ritirerai la proprietà dal servizio, anche se non hai recuperato completamente i suoi costi o altre basi. Una proprietà viene ritirata dal servizio quando non viene più utilizzata come proprietà che produce reddito - o se la vendi o la cambi, la converti in uso personale, la lasci o se viene distrutta.

È possibile continuare a richiedere una detrazione per l'ammortamento di proprietà temporaneamente "inattiva" o non utilizzata. Se effettui riparazioni dopo che un inquilino si è trasferito, ad esempio, puoi comunque ammortizzare la proprietà mentre la prepari per la successiva.

Metodo di ammortamento

Tre fattori determinano l'ammontare dell'ammortamento che puoi detrarre ogni anno: la tua base nella proprietà, il periodo di recupero e il metodo di ammortamento utilizzato. Qualsiasi proprietà in affitto residenziale messa in servizio dopo il 1986 viene ammortizzata utilizzando il Sistema di recupero costi accelerato modificato (MACRS), una tecnica contabile che suddivide i costi (e le detrazioni di ammortamento) in 27, 5 anni, il periodo di tempo che l'IRS considera essere la "vita utile" "Di una proprietà in affitto.

Sebbene sia sempre consigliabile collaborare con un contabile fiscale qualificato durante il calcolo dell'ammortamento, ecco i passaggi di base:

1. Determina la base della proprietà - La base della proprietà è il suo costo, o l'importo che hai pagato (in contanti, con un mutuo o in qualche altro modo) per acquisire la proprietà. Sono incluse nella base alcune commissioni di transazione e costi di chiusura, tra cui spese legali, spese di registrazione, sondaggi, tasse di trasferimento, assicurazione sul titolo e qualsiasi importo che il venditore è tenuto a pagare (come le tasse arretrate). Alcune commissioni di liquidazione e costi di chiusura non possono essere inclusi nella base, tra cui i premi dell'assicurazione incendio, l'affitto relativo all'occupazione della pre-chiusura dell'immobile e gli oneri connessi con l'ottenimento o il rifinanziamento di un prestito: punti, premi dell'assicurazione ipotecaria, costi del rapporto di credito, e commissioni di valutazione.
2. Separare il costo del terreno e degli edifici : poiché è possibile deprezzare solo il costo dell'edificio e non il terreno, è necessario determinare il valore di ciascuno per ammortizzare l'importo corretto. Per determinare il valore, è possibile utilizzare il valore equo di mercato di ciascuno nel momento in cui è stata acquistata la proprietà oppure è possibile basare il numero sui valori delle imposte immobiliari accertati. Supponiamo che tu abbia comprato una casa per $ 110.000. La valutazione fiscale dell'imposta immobiliare più recente valuta la proprietà in $ 90.000, di cui $ 81.000 per la casa e $ 9.000 per la terra. Pertanto, è possibile allocare il 90% ($ 81.000 ÷ $ 90.000) del prezzo d'acquisto alla casa e il 10% ($ 9.000 ÷ $ 90.000) del prezzo d'acquisto sul terreno.
3. Determina la tua base nella casa - Ora che conosci la base della proprietà (casa più terra) e il valore della casa, puoi determinare la tua base nella casa. Utilizzando l'esempio sopra, la tua base in casa - l'importo che può essere ammortizzato - sarebbe $ 99.000 (90% di $ 110.000). La tua base nel paese sarebbe $ 11.000 (10% di $ 110.000).
4. Determinare la base adattata, se necessario - Potrebbe essere necessario aumentare o ridurre la base per determinati eventi che si verificano tra il momento in cui si acquista la proprietà e il momento in cui è pronta per il noleggio. Esempi di aumenti alla base includono il costo di eventuali aggiunte o miglioramenti che hanno una vita utile di almeno un anno prima della messa in servizio della proprietà, i soldi spesi per ripristinare la proprietà danneggiata, il costo di portare servizi di utilità alla proprietà e alcune spese legali.

Esempi di riduzioni alla base includono i pagamenti assicurativi che ricevi a seguito di danni o furti, perdite per danni non coperti dall'assicurazione per la quale hai preso una detrazione e denaro che ricevi per la concessione di un sussidio.

Quale sistema utilizzare

Le fasi successive prevedono la determinazione di quale dei due MACRS si applica: il General Depreciation System (GDS) o il sistema di ammortamento alternativo (ADS). Il GDS si applica alla maggior parte delle proprietà messe in servizio e, in generale, è necessario utilizzarlo a meno che non si facciano elezioni irrevocabili per gli ADS o la legge richieda l'utilizzo degli ADS. L'ADS è obbligatorio quando la proprietà:

• Un'azienda qualificata utilizza il 50% delle volte o meno
• Ha un uso esente da tasse
• È finanziato da obbligazioni esenti da imposta
• Viene utilizzato principalmente in agricoltura

In generale, utilizzerai GDS a meno che tu non abbia un motivo per impiegare ADS. Ancora una volta, si consiglia di consultare un contabile fiscale qualificato, che può aiutarti a determinare il modo più favorevole per ammortizzare la tua proprietà in affitto.

Una volta che sai quale sistema MACRS si applica, puoi determinare il periodo di recupero per la proprietà. Il periodo di recupero utilizzando GDS è di 27, 5 anni per gli immobili in affitto residenziale. Se si utilizza ADS, il periodo di recupero per lo stesso tipo di proprietà è di 30 anni per le proprietà messe in servizio dopo il 31 dicembre 2017 o 40 anni se messe in servizio prima.

Quindi, determinare l'importo che è possibile deprezzare ogni anno. Poiché la maggior parte delle proprietà in affitto residenziale utilizza GDS, ci concentreremo su quel calcolo.

Per ogni anno in cui una proprietà è in servizio, si ammortizza un importo uguale: 3, 636% ogni anno, purché si continui a deprezzare la proprietà. Se la proprietà fosse in servizio da meno di un anno (ad esempio, hai acquistato una casa a maggio e hai iniziato ad affittarla a luglio), l'ammortamento di una percentuale inferiore in quell'anno, a seconda di quando è stato messo in servizio. Secondo la tabella GDS dell'IRS Residential Rental Property:

Ad esempio, prendi una casa che ha una base di $ 99.000 e che è stata messa in servizio il 15 luglio. Per il primo anno deprezzerai l'1667%, ovvero $ 1.650 ($ 99.000 x 1.667%). Per ogni anno successivo, ti deprezzerai ad un tasso del 3, 636%, ovvero $ 3, 599, 64, a condizione che il noleggio sia in servizio per l'intero anno. Si noti che questa cifra equivale essenzialmente a prendere le basi e dividere per il periodo di recupero di 27, 5: $ 99.000 ÷ 27, 5 = $ 3, 600. La differenza deriva dal primo anno di servizio parziale.

Quanto l'ammortamento riduce la responsabilità fiscale?

Se si affitta un immobile, in genere si riporta il reddito e le spese di affitto per ciascuna proprietà in affitto nella riga appropriata dell'allegato E quando si presenta la dichiarazione dei redditi annuale; l'utile o la perdita netti vanno quindi nel modulo 1040. L'ammortamento è una delle spese che includerai nell'Allegato E, quindi l'importo dell'ammortamento riduce efficacemente la tua passività fiscale per l'anno. Se si deprezzano $ 3.599, 64 e ci si trova nella fascia fiscale del 22%, ad esempio, si risparmieranno $ 3.599, 64 x 0, 22 = $ 791, 92 in tasse quell'anno.

La linea di fondo

L'ammortamento può essere uno strumento prezioso se investi in immobili in affitto, perché ti consente di distribuire il costo di acquisto dell'immobile per decenni, riducendo così l'obbligo fiscale di ogni anno. Ovviamente, se si ammortizza una proprietà e la si vende per un valore superiore al suo valore ammortizzato, si dovrà tassare tale guadagno attraverso l'imposta sul recupero dell'ammortamento.

Poiché le leggi sull'imposta sulla proprietà in affitto sono complicate e cambiano periodicamente, si consiglia di collaborare con un contabile fiscale qualificato per stabilire, gestire e vendere la propria attività in affitto. In questo modo puoi essere sicuro di ricevere il trattamento fiscale più favorevole ed evitare sorprese al momento dell'imposta.