Investire in proprietà fuori dallo stato

Acquistare e possedere proprietà è raramente facile o semplice. Quando la proprietà in questione si trova in una posizione distante, le sfide si moltiplicano. Tuttavia, investire in immobili fuori dallo stato potrebbe sembrare interessante se vivi in ​​una zona in cui gli immobili sono costosi. Potrebbe anche sembrare attraente se possiedi già una proprietà in cui vivi e desideri diversificare le tue partecipazioni. Oppure potresti semplicemente voler possedere una casa per le vacanze. Ma prima di fare un'offerta, considera attentamente questi problemi.

Investire in proprietà fuori dallo stato

Motivi per l'acquisto

Un fattore che porta le persone a considerare l'acquisto di proprietà lontano da casa è che la proprietà potrebbe essere più conveniente in un altro stato. Forse vivi in ​​una zona come San Francisco o New York City, dove i costi degli immobili sono alle stelle. Se semplicemente non puoi permetterti di acquistare un posto in cui vivi o se farlo richiederebbe di investire la maggior parte dei tuoi soldi in immobili (cosa che preferiresti non fare), potresti voler guardare altre città in cui i fondamentali del mercato sono solidi, ma i costi di proprietà sono significativamente più bassi.

Le persone che vivono in aree depresse ma non vogliono trasferirsi per motivi di lavoro o personali potrebbero essere meglio affittare nella loro città natale e investire in immobili in cui l'economia è più forte. Ad esempio, se vivessi a Las Vegas, la città con il più alto tasso di preclusione durante il tracollo dei subprime del 2008, potresti aver voluto acquistare proprietà in un mercato in cui i prezzi di vendita medi sono rimasti relativamente stabili, come Charlotte, North Carolina.

Forse il motivo principale per cui le persone decidono di investire in immobili fuori dallo stato è che il ritorno sull'investimento (ROI) potrebbe essere migliore lì di quanto non sia a casa. Prezzi di acquisto, tassi di apprezzamento, spese ipotecarie (se presenti), tasse, regolamenti sugli alloggi, condizioni del mercato degli affitti e altro ancora sono tutti fattori che potrebbero essere più favorevoli in un altro stato e contribuiranno al potenziale ROI di una proprietà.

Sfide da considerare

Quando investi fuori dallo stato, devi superare la tua mancanza di familiarità con il mercato immobiliare fuori dallo stato e con le sue condizioni economiche locali, sia a livello di città che a livello di quartiere. Non avrai la stessa conoscenza intima e quotidiana di un mercato lontano che hai del mercato in cui vivi. Non hai una conoscenza approfondita dei migliori quartieri - o dei peggiori. Dovrai fare affidamento sul passaparola, sulla ricerca, sugli istinti intestinali e sulle opinioni di tutti i professionisti che assumi.

Comprendere tutte le leggi e i regolamenti relativi alla proprietà e alle tasse di proprietà in un luogo in cui non vivi è un'altra grande sfida. Anche se leggi ogni riga dei codici e delle ordinanze locali, cosa dice sulla carta e cosa succede nella realtà, non sempre corrispondono. È fondamentale parlare con i proprietari di immobili nell'area per ottenere una vera comprensione delle statue locali.

Avrai bisogno di buoni contatti nell'area per rendere efficace il tuo piano di investimenti, ma quando hai a che fare con una città lontana, potresti iniziare da zero nella ricerca di professionisti di qualità come agenti immobiliari, gestori di proprietà e tuttofare - le persone che saranno la chiave del tuo successo o fallimento.

Acquisto fuori dallo stato

Il segreto del successo di molti investitori fuori dallo stato è trovare e assumere un'eccellente società di gestione immobiliare. Ti serviranno per aiutarti a riempire i posti vacanti, raccogliere l'affitto, effettuare riparazioni e gestire le emergenze. Se vivessi nella zona, potresti scegliere di gestire tu stesso la proprietà, ma se vivi lontano, la gestione professionale della proprietà è una spesa extra che devi semplicemente sostenere per salvaguardare il tuo investimento. Come consiglia il costruttore esperto e gestore della proprietà Rusty Meador, "Non importa quanto sia buono un affare immobiliare che trovi, è solo buono quanto la sua capacità di essere gestito bene".

Tieni presente che anche con una società di gestione immobiliare sul tuo libro paga, dovrai comunque effettuare visite occasionali alla tua proprietà per assicurarti che ciò che i gestori e gli inquilini ti dicono corrisponda alla realtà. Questo è un costo aggiuntivo in termini di tempo e denaro che deve essere considerato.

Inoltre, quando si acquista una proprietà in affitto, in particolare una proprietà in affitto fuori dallo stato, è probabile che si verifichino tassi di assicurazione più elevati per i proprietari di abitazione, tassi di interesse ipotecari più elevati e requisiti di acconto più elevati perché i finanziatori ti considereranno un mutuatario più rischioso di un occupante . Complicerai anche la tua situazione fiscale possedendo proprietà in affitto e guadagnando entrate in più di uno stato. Potrebbe essere necessario assumere un professionista delle imposte sul reddito per tenerti nelle buone grazie delle autorità fiscali.

Considerando tutti questi fattori, potresti scoprire che essere un proprietario-proprietario o acquistare un investimento immobiliare a casa è una proposta molto più semplice e meno costosa.

Prima di acquistare fuori dallo stato

Se hai ancora intenzione di acquistare fuori dallo stato, assicurati di seguire questi avvertimenti aggiuntivi.

Non comprare vista invisibile; la proprietà potrebbe non essere quella che pensi sia. Le informazioni online su una proprietà possono essere obsolete e un agente immobiliare locale o un proprietario di proprietà che non cerca i tuoi migliori interessi potrebbe mentirti per chiudere una vendita. Se diventi involontariamente il proprietario di una proprietà fastidiosa che viola le leggi sulla salute e / o sulla sicurezza, puoi ritrovarti agganciato per numerose violazioni del codice che saranno lunghe e costose da riparare. Se una proprietà è stata lasciata libera per un tempo sufficiente, può sviluppare problemi di manutenzione che causano tale rovina che la città ritiene che sia un pericolo per la sicurezza e la demolisce. Potresti anche finire sull'amo per il conto della demolizione.

Alcuni investitori immobiliari hanno scoperto che cimici, termiti, scarafaggi, topi o altri parassiti erano la loro rovina. Senza una visita di persona alla proprietà e un'ispezione professionale per verificare questi problemi, potresti diventare il proprietario di una proprietà che non è abitabile. Scott Paxton della Rental Protection Agency informa che i reclami relativi alle cimici dei letti sono diventati sempre più comuni e questo problema può essere molto costoso da eliminare.

Trovare inquilini di qualità è molto importante per i proprietari assenti. Non sarai lì per tenere d'occhio il comportamento dei tuoi inquilini o il loro trattamento della proprietà, né sarai lì per costringerli a pagare se l'affitto è scaduto. Oltre ad assumere una società di gestione della proprietà di prim'ordine, vuoi avere inquilini che non causino alcun mal di testa a te o alla tua società di gestione.

Inoltre, fare una visita di persona presso la sede ti consente di conoscere meglio i professionisti che ti aiuteranno nel processo di acquisto della casa come il tuo avvocato, agente immobiliare e finanziatore. Durante la visita, prenditi del tempo per incontrare vari istituti di credito e ricercare i vari tipi di mutui e tassi di interesse disponibili localmente. È anche utile ottenere la pre-approvazione per un mutuo, in quanto ciò ridurrà il tempo necessario per chiudere l'affare una volta che hai finalmente trovato la casa dei tuoi sogni fuori dallo stato.

Infine, se non hai mai posseduto proprietà, acquistare la tua prima proprietà fuori dallo stato è molto rischioso. Non importa quanti libri leggi sulla proprietà, non c'è sostituto per l'esperienza di vita reale. Senza alcuna esperienza nella proprietà e senza la conoscenza diretta che deriva dalla vita in una proprietà giorno dopo giorno, potresti perdere importanti considerazioni sulla manutenzione.

Alternative fuori dallo stato

Se non pensi di voler acquistare un immobile dove vivi per qualsiasi motivo, ci sono altri modi per entrare in diversi mercati immobiliari che sono molto più semplici che investire direttamente fuori dallo stato. Un'opzione è un fondo d'investimento immobiliare (REIT). Investire in un ETF REIT o REIT è simile all'investimento in un titolo e puoi scegliere un REIT con un profilo di rischio / rendimento che si adatti a ciò che stai cercando. E proprio come quando possiedi uno stock e non sei responsabile di prendere decisioni sulla gestione di quella società, quando possiedi azioni di un REIT non avrai alcun mal di testa associato al possesso effettivo di una proprietà.

Potresti anche dare una seconda occhiata all'acquisto di un immobile dove vivi, anche se non vuoi abitarci. Forse hai affittato a San Francisco perché non sei interessato a vivere nell'unico posto che potresti permetterti di acquistare, un condominio di 250 piedi quadrati. Ma saresti disposto a possedere quel condominio come proprietà in affitto? È probabile che sia più facile acquistare e possedere un posto vicino a casa tua. Potrebbe essere più costoso o meno redditizio, ma potresti trovare il costo aggiuntivo o un ROI inferiore che vale la seccatura ridotta.

Come farlo funzionare

Se hai intenzione di acquistare fuori dallo stato, acquista in un'area che conosci, forse dove sei andato al college o dove sei cresciuto. È meglio avere una certa conoscenza della zona rispetto a nessuno. Come bonus, se acquisti in una zona che normalmente visiti comunque, il tuo viaggio di piacere può diventare almeno in parte deducibile dalle tasse perché aggiungerai una componente commerciale a quei viaggi per verificare la tua proprietà.

Acquista in un'area con alcune somiglianze con l'area in cui vivi, come il clima, i dati demografici o l'età della proprietà in modo da avere un'idea di ciò con cui hai a che fare. Se hai vissuto in un sobborgo della California degli anni '60 per tutta la vita, non comprare una proprietà di 120 anni a Boston.

Non acquistare una proprietà ad alto rischio. Acquista in un quartiere principalmente occupato dai proprietari per attirare inquilini con un rischio economico inferiore, afferma Ryan L. Hinricher, partner fondatore della società di vendita di investimenti immobiliari Investor Nation. Una proprietà di alta qualità "generalmente avrà meno manutenzione e manutenzione. Queste proprietà si affittano anche più rapidamente, dato che di solito hanno layout moderni e un adeguato numero di camere da letto e bagni", osserva.

Infine, come accennato in precedenza, è fondamentale costruire una grande rete di professionisti per aiutarti e visitare occasionalmente la tua proprietà.

La linea di fondo

Investire in immobili fuori dallo stato è una proposta ad alto rischio e un grande impegno. Prima di farlo, assicurati di capire veramente in cosa ti stai cacciando e di essere pronto ad affrontare tutte le sfide correlate.