Prestito enorme

Un prestito jumbo, noto anche come un'ipoteca jumbo, è un tipo di finanziamento che supera i limiti stabiliti dalla Federal Housing Finance Agency (FHFA). A differenza dei mutui convenzionali, un prestito jumbo non può essere acquistato, garantito o cartolarizzato da Fannie Mae o Freddie Mac. Progettati per finanziare immobili di lusso e case nei mercati immobiliari locali altamente competitivi, i mutui jumbo presentano requisiti di sottoscrizione e implicazioni fiscali unici. Questi tipi di mutui hanno guadagnato terreno mentre il mercato immobiliare continua a riprendersi dopo la Grande Recessione.

Il valore di un'ipoteca enorme varia a seconda dello stato e persino della contea. L'FHFA imposta la dimensione del limite di prestito conforme per le diverse aree su base annuale, anche se cambia di rado. A partire dal 2019, il limite era fissato a $ 484.350 per la maggior parte del paese. Ciò è aumentato da $ 453.100 nel 2018. Per le contee che hanno valori di casa più alti, il limite di base è fissato a $ 726.525, ovvero il 150% di $ 484.350.

L'FHFA ha una serie diversa di disposizioni per le aree al di fuori degli Stati Uniti continentali per i calcoli del limite di prestito. Di conseguenza, il limite di base per un prestito enorme in Alaska, Guam, Hawaii e Isole Vergini americane a partire dal 2019 è anche di $ 726.525. Tale importo potrebbe effettivamente essere persino più elevato nelle contee che hanno valori abitativi più elevati.

Come funziona un prestito enorme

Se hai gli occhi puntati su una casa che costa quasi mezzo milione di dollari o più - e non hai così tanto seduto su un conto bancario - probabilmente avrai bisogno di un mutuo enorme. E se stai cercando di ottenerne uno, dovrai affrontare requisiti di credito molto più rigorosi rispetto ai proprietari di case che richiedono un prestito convenzionale. Questo perché i prestiti jumbo comportano un rischio di credito maggiore per il creditore poiché non vi è alcuna garanzia da parte di Fannie Mae o Freddie Mac. C'è anche più rischio perché sono coinvolti più soldi.

Proprio come i mutui tradizionali, i requisiti minimi per un jumbo sono diventati sempre più rigorosi dal 2008. Per ottenere l'approvazione, avrai bisogno di un punteggio di credito stellare - 700 o superiore - e un rapporto debito / reddito (DTI) molto basso. Il DTI dovrebbe essere inferiore al 43% e preferibilmente più vicino al 36%. Sebbene siano mutui non conformi, i jumbos devono comunque rientrare nelle linee guida di ciò che l'Ufficio di protezione finanziaria dei consumatori considera un "mutuo qualificato", un sistema di prestito con termini e regole standardizzati, come il DTI del 43%.

Dovrai dimostrare di avere denaro a portata di mano per coprire i tuoi pagamenti, che probabilmente saranno molto elevati se scegli un mutuo standard a tasso fisso di 30 anni. I livelli e le riserve di reddito specifici dipendono dall'entità del prestito complessivo, ma tutti i mutuatari hanno bisogno di 30 giorni di buste paga e moduli fiscali W2 che si estendono indietro di due anni. Se sei un lavoratore autonomo, i requisiti di reddito sono maggiori: due anni di dichiarazioni fiscali e almeno 60 giorni di estratti conto correnti. Il mutuatario ha anche bisogno di attività liquide dimostrabili per qualificarsi e riserve in contanti pari a sei mesi dei pagamenti ipotecari. E tutti i richiedenti devono mostrare la documentazione adeguata su tutti gli altri prestiti detenuti e la prova della proprietà di attività non liquide (come altri beni immobili).

Key Takeaways

• Un prestito jumbo è un tipo di finanziamento che supera i limiti stabiliti dalla Federal Housing Finance Agency e non può essere acquistato, garantito o cartolarizzato da Fannie Mae o Freddie Mac.
• I proprietari di abitazione devono essere soggetti a requisiti di credito più rigorosi rispetto a quelli che richiedono un prestito convenzionale.
• L'approvazione richiede un punteggio di credito stellare e un rapporto debito / reddito molto basso.
• L'APR medio per un'ipoteca enorme è spesso alla pari dei mutui convenzionali, mentre gli acconti sono all'incirca dal 10% al 15% del prezzo totale di acquisto.

Tassi di prestito Jumbo

Mentre i mutui jumbo erano soliti sostenere tassi di interesse più elevati rispetto ai mutui convenzionali, il divario si è chiuso negli ultimi anni. Oggi, il tasso percentuale medio annuo (APR) per un'ipoteca enorme è spesso alla pari con i mutui convenzionali e, in alcuni casi, in realtà inferiore. A partire da marzo 2019, Wells Fargo, ad esempio, ha addebitato un APR del 4, 092% su un prestito conforme a tasso fisso di 30 anni e del 3, 79% allo stesso termine su un prestito jumbo.

Anche se le imprese sponsorizzate dal governo non possono gestirle, i prestiti jumbo sono spesso cartolarizzati da altri istituti finanziari; poiché questi titoli comportano un rischio maggiore, vengono scambiati con un premio di rendimento ai mutui cartolarizzati convenzionali. Tuttavia, questo spread è stato ridotto con il tasso di interesse dei prestiti stessi.

Acconto su un prestito enorme

Fortunatamente, i requisiti di acconto si sono allentati nello stesso periodo di tempo. In passato, i prestatori di mutui jumbo spesso richiedevano agli acquirenti di case di aumentare il 30% del prezzo di acquisto della residenza (rispetto al 20% per i mutui convenzionali). Ora, quella cifra è scesa dal 10% al 15%. Come con qualsiasi mutuo, ci possono essere vari vantaggi nell'effettuare un acconto più elevato, tra cui quello di evitare il costo richiesto dai prestatori di assicurazioni sui mutui privati ​​per acconti inferiori al 20%.

Chi dovrebbe prendere un prestito enorme?

L'importo che alla fine puoi prendere in prestito dipende, ovviamente, dalle tue attività, dal tuo punteggio di credito e dal valore della proprietà che ti interessa acquistare. Questi mutui sono considerati i più appropriati per un segmento di persone ad alto reddito che guadagnano tra $ 250.000 e $ 500.000 all'anno. Questo segmento è noto come HENRY, acronimo di alti guadagni, non ancora ricco. Fondamentalmente, si tratta di persone che generalmente guadagnano molti soldi ma non hanno ancora accumulato milioni in denaro extra o altre risorse.

Mentre un individuo nel segmento HENRY potrebbe non aver accumulato la ricchezza per acquistare una nuova casa costosa con contanti, tali individui ad alto reddito di solito hanno punteggi di credito migliori e storie di credito più ampiamente stabilite rispetto all'acquirente medio di casa che cerca un prestito ipotecario convenzionale per un importo inferiore. Tendono inoltre a disporre di conti pensionistici più solidi. Hanno spesso contribuito per un periodo di tempo più lungo rispetto ai lavoratori a basso reddito.

Non aspettarti una grossa agevolazione fiscale su un prestito enorme. Il limite alla detrazione degli interessi sui mutui è limitato a $ 750.000 per il nuovo debito ipotecario.

Questi sono solo i tipi di persone che le istituzioni amano sottoscrivere per prodotti a lungo termine, in parte perché spesso hanno bisogno di servizi aggiuntivi di gestione patrimoniale. Inoltre, è più pratico per una banca amministrare un singolo mutuo da $ 2 milioni rispetto a 10 prestiti del valore di $ 200.000 ciascuno.

Considerazioni speciali per un prestito Jumbo

Solo perché potresti beneficiare di uno di questi prestiti non significa che dovresti prenderne uno. Certamente non dovresti fare affidamento, ad esempio, sul fatto che ti fornisca una sostanziale agevolazione fiscale.

Probabilmente sei a conoscenza del fatto che puoi detrarre dalle tasse gli interessi sui mutui che hai pagato per un determinato anno, a condizione che siano dettagliate le detrazioni. Ma probabilmente non hai mai dovuto preoccuparti del limite che l'IRS pone su questa detrazione, un limite che è stato abbassato dal passaggio del Tax Cuts and Jobs Act. Chiunque abbia ottenuto un mutuo il 14 dicembre 2017 o prima può detrarre interessi fino a $ 1 milione in debito, che è l'importo del vecchio limite. Ma per gli acquisti di case effettuati dopo il 14 dicembre 2017, è possibile dedurre gli interessi solo fino a $ 750.000 in debito ipotecario. Se il tuo mutuo è più grande, non ottieni la detrazione completa. Se si prevede di sottoscrivere un'ipoteca jumbo da $ 2 milioni che accumula $ 80.000 di interessi all'anno, ad esempio, è possibile detrarre solo $ 30.000, l'interesse sui primi $ 750.000 del mutuo. In effetti, si ottiene solo una detrazione fiscale sul 37, 5% dell'interesse ipotecario.

Ciò significa che dovresti prendere in prestito con cura e sgranocchiare attentamente i numeri per vedere cosa puoi veramente permetterti e quali tipi di benefici fiscali riceverai. Con la detrazione fiscale statale e locale limitata a $ 10.000 all'anno, a causa della stessa fattura fiscale, una proprietà altamente tassata ti costerà anche di più da possedere. Un'altra strategia: confrontare i termini per vedere se stipulare un prestito conforme più piccolo, più un secondo prestito, invece di un grosso jumbo, potrebbe rivelarsi migliore per le tue finanze nel lungo periodo. (Per la lettura correlata, vedere "Comprensione dei mutui convenzionali contro i jumbo")