Ragioni chiave per investire nel settore immobiliare

L'investimento immobiliare è l'acquisto di un flusso di reddito futuro da proprietà e può offrire numerosi vantaggi rispetto ad altri tipi di investimenti, inclusi rendimenti potenzialmente più elevati, stabilità, copertura dell'inflazione e diversificazione. Ecco alcuni dei motivi principali per considerare di investire nel settore immobiliare.

Key Takeaways

• Investire in immobili non è mai stato così facile con REIT e ETF immobiliari che consentono agli investitori ordinari di entrare in una varietà di tipi e posizioni di immobili.
• Gli investitori possono cercare di aggiungere immobili al proprio portafoglio come diversificatore e di copertura contro l'inflazione.
• Il settore immobiliare offre vantaggi aggiuntivi come la sua capacità sia di aumentare il valore sia di produrre flussi di cassa da redditi da locazione o interessi ipotecari.

Rendimenti competitivi adeguati al rischio

Sulla base dei dati di luglio 2018 del Consiglio nazionale degli investimenti immobiliari (NCREIF), gli immobili commerciali del mercato privato hanno registrato una media del 9, 85% negli ultimi cinque anni. Questa performance credibile è stata raggiunta, unitamente alla bassa volatilità relativa alle azioni e alle obbligazioni, per rendimenti corretti per il rischio altamente competitivi.

I critici sostengono che la bassa volatilità caratteristica degli immobili è il risultato di rare transazioni immobiliari e valori immobiliari spesso determinati da valutazioni di terzi, che tendono a ritardare il mercato. Le rare transazioni e valutazioni comportano un livellamento dei rendimenti, in quanto i valori degli immobili riportati sottostimano i valori di mercato in una ripresa e sopravvalutano i valori di mercato in una recessione.

Mentre è vero che le stime storiche della volatilità degli immobili dovrebbero essere adeguate al rialzo, i mercati in tempo reale sono vulnerabili a improvvisi shock imprevisti. Un buon esempio di questo potrebbe essere il "Flash Crash" di maggio 2010, quando $ 1 trilione di dollari in valore di borsa è stato cancellato in soli 15 minuti. In un ambiente in cui la volatilità del mercato è un problema e le dinamiche del trading algoritmico sono oscure, il prezzo più stabile degli immobili è interessante.

Alto valore patrimoniale materiale

A differenza delle azioni e, in una certa misura, delle obbligazioni, un investimento nel settore immobiliare è sostenuto da un alto livello di mattoni e malta. Ciò aiuta a ridurre il conflitto di agente principale o la misura in cui l'interesse dell'investitore dipende dall'integrità e dalla competenza di gestori e debitori. Anche i fondi comuni di investimento immobiliare (REIT), che sono titoli immobiliari quotati, hanno spesso regolamenti che impongono una percentuale minima di profitti da distribuire come dividendi.

Rendimento del reddito attraente e stabile

Una caratteristica chiave degli investimenti immobiliari è la percentuale significativa del rendimento totale derivante dal reddito da locazione a lungo termine. In un periodo di 30 anni dal 1977 al 2007, quasi l'80% del rendimento totale degli immobili negli Stati Uniti è stato derivato dai flussi di reddito. Ciò aiuta a ridurre la volatilità poiché gli investimenti che dipendono maggiormente dal rendimento del reddito tendono ad essere meno volatili di quelli che dipendono maggiormente dal rendimento del capitale.

Anche gli immobili sono interessanti se confrontati con le fonti più tradizionali di rendimento del reddito. La classe di attività viene generalmente negoziata con un premio di rendimento dei titoli del Tesoro USA ed è particolarmente interessante in un ambiente in cui i tassi del Tesoro sono bassi.

Diversificazione del portafoglio

Un altro vantaggio dell'investimento nel settore immobiliare è il suo potenziale di diversificazione. Il settore immobiliare ha una correlazione bassa e in alcuni casi negativa con altre importanti classi di attività. Ciò significa che l'aggiunta di immobili a un portafoglio di attività diversificate può ridurre la volatilità del portafoglio e fornire un rendimento più elevato per unità di rischio.

Copertura dell'inflazione

La capacità di copertura dell'inflazione degli immobili deriva dalla relazione positiva tra crescita del PIL e domanda di immobili. Man mano che le economie si espandono, la domanda di beni immobili fa aumentare gli affitti e questo, a sua volta, si traduce in valori di capitale più elevati. Pertanto, il settore immobiliare tende a mantenere il potere d'acquisto del capitale trasferendo parte della pressione inflazionistica sugli inquilini e incorporando parte della pressione inflazionistica sotto forma di apprezzamento del capitale.

Lo svantaggio: mancanza di liquidità

Lo svantaggio principale dell'investimento nel settore immobiliare è l'illiquidità o la relativa difficoltà nel convertire un'attività in liquidità e liquidità in un'attività. A differenza di una transazione azionaria o obbligazionaria, che può essere completata in pochi secondi, una transazione immobiliare può richiedere mesi per chiudersi. Anche con l'aiuto di un broker, trovare semplicemente la controparte giusta può richiedere alcune settimane di lavoro.

Detto questo, i progressi nell'innovazione finanziaria hanno presentato una soluzione al problema dell'illiquidità sotto forma di REIT quotati e società immobiliari. Questi forniscono la proprietà indiretta delle attività immobiliari e sono strutturati come società quotate. Offrono una migliore liquidità e prezzi di mercato, ma arrivano al prezzo di una maggiore volatilità e di minori benefici di diversificazione.

La linea di fondo

Il settore immobiliare è una classe di attività distinta che è semplice da comprendere e può migliorare il profilo di rischio e rendimento del portafoglio di un investitore. Di per sé, gli immobili offrono rendimenti competitivi adeguati al rischio, con meno conflitti tra agenti principali e flussi di reddito interessanti. Può anche migliorare un portafoglio riducendo la volatilità attraverso la diversificazione. Sebbene illiquidità possa essere fonte di preoccupazione per alcuni investitori, esistono modi per ottenere un'esposizione al settore immobiliare, riducendo al contempo illiquidità e persino portandola alla pari con quella delle classi di attività tradizionali.