Rapporto prestito / valore - Definizione rapporto LTV
Il rapporto prestito / valore (LTV) è una valutazione del rischio di prestito che gli istituti finanziari e altri finanziatori esaminano prima di approvare un mutuo. In genere, le valutazioni con elevati rapporti LTV comportano un rischio maggiore e, pertanto, se il mutuo viene approvato, il prestito costa di più al mutuatario.
Inoltre, un prestito con un elevato rapporto LTV può richiedere al mutuatario di acquistare un'assicurazione ipotecaria per compensare il rischio per il creditore.
Formula e calcolo del rapporto LTV
Gli acquirenti di case possono facilmente calcolare il rapporto prestito / valore sulla propria casa.
LTVratio = MAAPVwhere: MA = Ammontare dell'ipoteca APV = Valore della proprietà valutato \ begin {allineato} <V ratio = \ frac {MA} {APV} \\ & \ textbf {dove:} \\ & MA = \ text {Importo dell'ipoteca} \ \ & APV = \ text {Valore della proprietà stimato} \\ \ end {allineato} LTVratio = APVMA dove: MA = Importo del mutuo APV = Valore della proprietà valutato
Il processo prevede la divisione dell'importo totale del prestito ipotecario nel prezzo totale di acquisto della casa. Ad esempio, una casa con un prezzo di acquisto di $ 200.000 e un prestito ipotecario totale per $ 180.000 si traduce in un rapporto prestito / valore del 90%. I prestatori di mutui convenzionali spesso offrono condizioni di prestito migliori ai mutuatari che hanno un rapporto prestito / valore non superiore all'80%.
Il rapporto LTV viene calcolato dividendo l'importo preso in prestito per il valore stimato dell'immobile, espresso in percentuale. Ad esempio, se acquisti una casa valutata a $ 100.000 per il suo valore stimato e effettui un acconto di $ 10.000, prenderai in prestito $ 90.000 con un rapporto LTV del 90% (90.000 / 100.000).
Key Takeaways
- LTV è spesso utilizzato nel prestito ipotecario per determinare l'importo necessario per versare un acconto e se un prestatore estenderà il credito a un mutuatario.
- La maggior parte dei finanziatori offre ai richiedenti mutui e home equity il tasso di interesse più basso possibile quando il rapporto prestito / valore è pari o inferiore all'80%.
- Fannie Mae HomeReady e Freddie Mac's Home I possibili programmi di mutuo per mutuatari a basso reddito consentono un rapporto LTV del 97% (acconto del 3%) ma richiedono un'assicurazione ipotecaria fino a quando il rapporto non scende all'80%.
LTV e prestiti sottoscritti
Il rapporto prestito / valore è una componente fondamentale della sottoscrizione di mutui, sia allo scopo di acquistare una casa, rifinanziare un'ipoteca corrente in un nuovo prestito o indebitarsi con il patrimonio netto accumulato all'interno di una proprietà.
I finanziatori valutano il rapporto LTV per determinare il livello di esposizione al rischio che assumono quando sottoscrivono un mutuo. Quando i mutuatari richiedono un prestito per un importo pari o vicino al valore stimato e quindi un rapporto prestito / valore più elevato, i prestatori percepiscono che vi è una maggiore possibilità che il prestito diventi inadempiente perché non si accumula capitale proprio o niente all'interno della proprietà. In caso di preclusione, il prestatore potrebbe avere difficoltà a vendere la casa abbastanza per coprire il saldo del mutuo in essere e trarre un profitto dalla transazione.
Fattori che influenzano il rapporto LTV
I principali fattori che incidono sul rapporto LTV sono l'acconto, il prezzo di vendita (contratto) e il valore stimato. Per ottenere il rapporto LTV più basso (e migliore), aumentare l'acconto e provare a ridurre il prezzo di vendita. Usando l'esempio sopra, supponi di acquistare una casa che valuta per $ 100.000 ma il proprietario è disposto a vendere per $ 90.000. Se effettui lo stesso acconto di $ 10.000, il tuo prestito è di soli $ 80.000, con un rapporto LTV dell'80% (80.000 / 100.000). Se aumenti il tuo acconto a $ 15.000, il tuo mutuo è ora di $ 75.000, rendendo il tuo rapporto LTV del 75% (75.000 / 100.000).
Tutto ciò è importante perché più basso è il rapporto LTV, maggiore è la probabilità che il prestito venga approvato, minore sarà il tasso di interesse e minore sarà la probabilità di acquistare un'assicurazione per mutui privati (PMI).
Rapporto LTV e tassi di interesse
Mentre il rapporto prestito / valore non è l'unico fattore determinante per garantire un mutuo, un prestito di equità domestica o una linea di credito, svolge un ruolo sostanziale in quanto il prestito costa al proprietario della casa. In effetti, un elevato rapporto LTV può impedire in primo luogo di beneficiare di un'opzione di prestito o di rifinanziamento.
La maggior parte dei finanziatori offre ai richiedenti mutui e home equity il tasso di interesse più basso possibile quando il rapporto prestito / valore è pari o inferiore all'80%. Un rapporto LTV più elevato non esclude che i mutuatari vengano approvati per un mutuo, sebbene il costo totale del prestito aumenti all'aumentare del rapporto LTV. Un mutuatario con un rapporto LTV del 95%, ad esempio, può essere approvato, ma il tasso di interesse può essere fino a un punto percentuale superiore a quello di un mutuatario con un rapporto LTV del 75%.
Inoltre, se il rapporto LTV è superiore all'80%, sarà probabilmente necessario acquistare un'assicurazione per i mutui privati (PMI), che può aggiungere dallo 0, 5% all'1% dell'intero importo del prestito su base annua. Un PMI dell'1% su un prestito di $ 100.000, ad esempio, aggiungerebbe $ 1.000 all'importo pagato all'anno o $ 83, 33 al mese. I pagamenti PMI continuano fino a quando il rapporto LTV è dell'80% o inferiore. Il rapporto LTV diminuirà con il versamento del prestito e con l'aumento del valore della casa nel tempo.
Richiedere un rapporto LTV dell'80% (o inferiore) per evitare PMI non è legge ma è pratica di quasi tutti i finanziatori. A volte vengono fatte eccezioni per i mutuatari con reddito elevato, debito inferiore o altri fattori come un ampio portafoglio di investimenti.
Il rapporto prestito / valore massimo è il rapporto massimo consentito tra le dimensioni di un prestito e il valore in dollari della proprietà. Maggiore è il rapporto prestito / valore, maggiore è la parte del prezzo di acquisto che è stata finanziata. Poiché la casa funge da garanzia per il prestito, il rapporto prestito / valore è una misura del rischio utilizzato dai finanziatori. Si ritiene che programmi di prestito diversi presentino diversi fattori di rischio e quindi rapporti di prestito / valore massimo diversi.
Tipi di prestito e rapporto LTV
Alcuni tipi di prestito hanno regole speciali quando si tratta del rapporto LTV.
Prestiti FHA
I prestiti FHA, che consentono un rapporto LTV iniziale fino al 96, 5%, richiedono un premio assicurativo ipotecario (MIP) che dura fino a quando si dispone di quel prestito, indipendentemente da quanto basso sia il rapporto LTV alla fine. La maggior parte delle persone rifinanzia un prestito convenzionale quando il rapporto LTV raggiunge l'80% per eliminare il prezzo minimo all'importazione.
Prestiti VA e USDA
I prestiti VA e USDA - disponibili rispettivamente per militari attuali e precedenti o per quelli nelle zone rurali - non richiedono un'assicurazione privata sui mutui, anche se il rapporto LTV può arrivare al 100%. Tuttavia, sia i prestiti VA che USDA hanno commissioni aggiuntive.
Fannie Mae e Freddie Mac
Fannie Mae HomeReady e Freddie Mac's Home I possibili programmi di mutuo per mutuatari a basso reddito consentono un rapporto LTV del 97% (acconto del 3%) ma richiedono un'assicurazione ipotecaria fino a quando il rapporto non scende all'80%.
Semplificare le opzioni di rifinanziamento, che rinunciano ai requisiti di valutazione (il che significa che il rapporto LTV della casa non influisce sul prestito), esistono per i prestiti FHA, VA e USDA. Per quelli con un rapporto LTV superiore al 100% - noto anche come "sott'acqua" o "sottosopra", l'opzione di rifinanziamento a prestito a valore elevato di Fannie Mae e la raffineria di rilievo migliorato di Freddie Mac, progettati per sostituire il programma di rifinanziamento HARP che scade il 31 dicembre 2018, sono disponibili.
Classifica del rapporto prestito / valore
Un rapporto LTV dell'80% o inferiore è considerato buono per la maggior parte degli scenari di prestito ipotecario. Un rapporto LTV dell'80% offre le migliori possibilità di essere approvato, il miglior tasso di interesse e la maggiore probabilità che non ti venga richiesto di acquistare un'assicurazione ipotecaria. Come notato sopra, tuttavia, i prestiti VA e USDA consentono un rapporto LTV più elevato (fino al 100%) ed evitano ancora costose assicurazioni sui mutui privati, sebbene si applichino altre commissioni.
Per la maggior parte delle opzioni di rifinanziamento, a meno che non si stia richiedendo un rifinanziamento di incasso, il rapporto LTV non ha importanza, quindi non esiste una cosa come "buono" o "cattivo". Se si richiede un rifinanziamento di incasso, un LTV il rapporto del 90% o meno è considerato buono.
LTV vs. LTV combinato - CLTV
Mentre il rapporto LTV esamina l'impatto di un singolo prestito ipotecario al momento dell'acquisto di un immobile, il rapporto prestito / valore (CLTV) combinato è il rapporto tra tutti i prestiti garantiti su un immobile rispetto al valore di un immobile. I finanziatori utilizzano il rapporto CLTV per determinare il rischio di insolvenza di un potenziale acquirente di una casa quando viene utilizzato più di un prestito, ad esempio se avranno due o più mutui o un'ipoteca più un prestito di equità domestica o una linea di credito (HELOC). In generale, i finanziatori sono disposti a prestare a rapporti CLTV dell'80% e oltre a mutuatari con rating elevato.
Il rapporto LTV considera solo il saldo del mutuo primario. Pertanto, nell'esempio sopra, il rapporto LTV è del 50%, il risultato della divisione del saldo del mutuo primario di $ 100.000 per il valore della casa di $ 200.000. I finanziatori primari tendono ad essere più generosi con i requisiti CLTV.
Considerando l'esempio sopra, in caso di pignoramento, il titolare del mutuo primario riceve interamente i suoi soldi prima che il secondo titolare del mutuo riceva qualcosa. Se il valore della proprietà diminuisce a $ 125.000 prima che il debitore sia inadempiente, il detentore del privilegio primario riceve l'intero importo dovuto ($ 100.000), mentre il secondo detentore del vincolo riceve solo i restanti $ 25.000 nonostante sia dovuto $ 50.000. Il detentore del pegno principale si assume meno rischi in caso di valori di proprietà in calo e pertanto può permettersi di prestare a un CLTV più elevato.
Limitazioni di LTV
Lo svantaggio principale del prestito in valore è che include solo il mutuo primario che deve un proprietario di abitazione e non include altri obblighi come un secondo mutuo o un prestito di equità domestica. Pertanto, il prestito combinato al valore (CLTV) è una misura più inclusiva della capacità di un mutuatario di rimborsare un mutuo per la casa.