Strategie di ammortamento dei mutui

Per molte persone, l'acquisto di una casa è il più grande investimento finanziario singolo che possano mai fare. A causa del forte prezzo, la maggior parte delle persone di solito ha bisogno di un mutuo. Un'ipoteca è un tipo di prestito ammortizzato in cui il debito viene rimborsato in rate regolari su un periodo. Il periodo di ammortamento si riferisce al periodo di tempo, in anni, che un mutuatario sceglie di pagare un mutuo.

Mentre il tipo più popolare è il mutuo a 30 anni, a tasso fisso, gli acquirenti hanno altre opzioni, tra cui i mutui a 25 e 15 anni. Il periodo di ammortamento influisce non solo sul tempo necessario per rimborsare il prestito, ma sulla quantità di interessi che verranno pagati lungo la vita del mutuo. Periodi di ammortamento più lunghi in genere comportano pagamenti mensili più piccoli e maggiori costi di interesse totali durante la durata del prestito. I periodi di ammortamento più brevi, d'altra parte, generalmente comportano pagamenti mensili più elevati e costi di interesse totali inferiori. È una buona idea per chiunque nel mercato di un mutuo prendere in considerazione le varie opzioni di ammortamento per trovarne una che fornisca la soluzione migliore in termini di gestibilità e potenziali risparmi. Qui diamo uno sguardo alle diverse strategie di ammortamento dei mutui per gli acquirenti di case di oggi.

Key Takeaways

• La scelta del periodo durante il quale si dovrebbe pagare il mutuo è un compromesso tra pagamenti mensili più bassi rispetto a un costo complessivo inferiore.
• La scadenza di un prestito ipotecario segue un piano di ammortamento che mantiene uguali i pagamenti mensili mentre modifica l'importo relativo del capitale rispetto agli interessi in ciascun pagamento.
• Più lungo è il piano di ammortamento (diciamo 30 anni), più i pagamenti mensili sono abbordabili, ma allo stesso tempo il maggior interesse da pagare al prestatore per tutta la durata del prestito.

Programmi di ammortamento

L'importo esatto del capitale e degli interessi che compongono ciascun pagamento è indicato nell'ipoteca piano di ammortamento (o tabella di ammortamento). All'inizio, più di ogni pagamento mensile va verso gli interessi. Gli interessi su un'ipoteca sono deducibili dalle tasse. Se ti trovi in ​​una fascia fiscale elevata, questa detrazione avrà un valore maggiore rispetto a quelli con aliquote fiscali più basse. Con ogni pagamento successivo, sempre più del pagamento va al capitale, e meno agli interessi, fino a quando il mutuo non viene pagato per intero, e il creditore presenta una Soddisfazione del mutuo presso l'ufficio della contea o l'ufficio del catasto.

Periodi di ammortamento più lunghi Riduzione del pagamento mensile

I prestiti con periodi di ammortamento più lunghi hanno pagamenti mensili più piccoli perché hai più tempo per rimborsare il prestito. Questa è una buona strategia se desideri pagamenti più gestibili. La figura seguente mostra un esempio abbreviato di un piano di ammortamento per un prestito a tasso fisso di 30 anni di $ 200.000 al 4, 5%:

Figura 1 Il pagamento del mutuo per questo mutuo del 30% a tasso fisso del 4, 5% è sempre lo stesso ogni mese ($ 1.013, 37). Gli importi che vanno verso capitale e interessi, tuttavia, cambiano ogni mese. Qui sono mostrati i primi tre mesi del piano di ammortamento e quindi i pagamenti a 180, 240, 300 e 360 ​​mesi.

Riepilogo per il prestito a tasso fisso del 4, 5% a 30 anni:

• Importo del mutuo = $ 200.000
• Pagamento mensile = $ 1.013, 37
• Importo degli interessi = $ 164.813, 42
• Costo totale = $ 364.813, 20

Periodi di ammortamento più brevi consentono di risparmiare denaro

Se scegli un periodo di ammortamento più breve, ad esempio 15 anni, avrai pagamenti mensili più elevati, ma risparmierai considerevolmente sugli interessi durante la durata del prestito e sarai proprietario della tua casa prima. Inoltre, i tassi di interesse sui prestiti più brevi sono in genere inferiori a quelli per i periodi più lunghi. Questa è una buona strategia se riesci a soddisfare comodamente i pagamenti mensili più elevati senza inutili difficoltà. Ricorda, anche se il periodo di ammortamento è più breve, comporta comunque 180 pagamenti sequenziali. È importante considerare se è possibile mantenere tale livello di pagamento.

La Figura 2 mostra come appare il piano di ammortamento per lo stesso prestito del 4, 5% di $ 200.000, ma con un ammortamento di 15 anni (di nuovo, una versione ridotta per motivi di semplicità):

Figura 2 Lo stesso prestito di $ 200.000 del 4, 5%, ma con un ammortamento di 15 anni. Vengono visualizzati i primi tre mesi del piano di ammortamento, insieme ai pagamenti a 60, 120 e 180 mesi.

Riepilogo per il prestito quinquennale a tasso fisso del 4, 5%:

• Importo del mutuo = $ 200.000
• Pagamento mensile = $ 1.529, 99
• Importo degli interessi = $ 75.397, 58
• Costo totale = $ 275.398, 20

Come possiamo vedere dai due esempi, l'ammortamento di 30 anni più lungo si traduce in un pagamento più conveniente di $ 1.013, 37, rispetto a $ 1.529, 99 per il prestito di 15 anni, una differenza di $ 516, 62 ogni mese. Ciò può fare una grande differenza per le famiglie con un budget limitato o che vogliono semplicemente limitare le spese mensili. I due scenari mostrano anche che l'ammortamento di 15 anni fa risparmiare $ 89.416 in costi per interessi. Se un mutuatario può permettersi comodamente pagamenti mensili più elevati, è possibile ottenere risparmi considerevoli con un periodo di ammortamento più breve.

Opzioni di pagamento accelerate

Anche con un'ipoteca di ammortamento più lunga, è possibile risparmiare denaro sugli interessi e ripagare il prestito più velocemente attraverso l'ammortamento accelerato. Questa strategia prevede l'aggiunta di ulteriori pagamenti alla fattura mensile del mutuo, potenzialmente risparmiando decine di migliaia di dollari e consentendo di essere privi di debito (almeno in termini di mutuo) prima. Prendi il mutuo di $ 200.000 di 30 anni dall'esempio sopra. Se al capitale venisse applicato un pagamento extra di $ 100 ogni mese, il prestito verrebbe rimborsato per intero in 25 anni anziché 30, e il mutuatario realizzerebbe un risparmio di $ 31.745 nei pagamenti di interessi. Portalo fino a $ 150 in più ogni mese e il prestito sarebbe soddisfatto in 23 anni con un risparmio di $ 43.204, 16. Anche un singolo pagamento extra effettuato ogni anno può ridurre la quantità di interessi e accorciare l'ammortamento, a condizione che il pagamento vada verso il capitale e non gli interessi (assicurarsi che il prestatore elabori il pagamento in questo modo). Naturalmente, non dovresti rinunciare alle necessità o prendere soldi da investimenti redditizi per effettuare pagamenti extra. Ma ridurre le spese non necessarie e destinare quei soldi a pagamenti extra può avere un buon senso finanziario. E a differenza del mutuo di 15 anni, ti dà la flessibilità di pagare meno alcuni mesi.

Suggerimento: i calcolatori online di ammortamento dei mutui possono aiutarti a decidere quale mutuo è giusto per te e calcolare l'impatto dell'erogazione di pagamenti ipotecari extra. Inoltre, i calcolatori dei mutui possono essere utilizzati per determinare i migliori tassi di interesse disponibili. Per iniziare, prova la calcolatrice qui sotto.

Altre scelte

I mutui a tasso variabile possono consentire di pagare anche meno al mese di un mutuo a 30 anni a tasso fisso e si può essere in grado di regolare i pagamenti in altri modi che potrebbero corrispondere a un aumento previsto del reddito personale. Tuttavia, i pagamenti mensili su questi possono aumentare - quanto spesso dipende dagli indicatori economici e da come viene scritto il contratto - e con gli interessi ipotecari ancora ai minimi quasi storici, sono probabilmente una scommessa poco saggia per la maggior parte dei proprietari di case. Allo stesso modo, i soli mutui a tasso d'interesse e altri tipi di mutui in mongolfiera hanno spesso pagamenti bassi ma ti lasceranno a causa di un enorme saldo al termine della durata del prestito, anche una scommessa rischiosa.

La linea di fondo

Decidere quale mutuo può permettersi non dovrebbe essere lasciato solo al prestatore: anche nell'attuale clima del prestito con i suoi standard più severi, potresti essere approvato per un prestito più grande di quello di cui hai veramente bisogno. Se ti piace l'idea di un periodo di ammortamento più breve in modo da poter pagare meno interessi e possedere la tua casa prima - ma non puoi permetterti i pagamenti più alti - considera la ricerca di una casa in una fascia di prezzo inferiore. Con un mutuo più piccolo, potresti essere in grado di oscillare i pagamenti più elevati che derivano da un periodo di ammortamento più breve.

Perché così tanti fattori possono influenzare quale mutuo è meglio per te, è importante valutare la tua situazione. Se stai prendendo in considerazione un'ipoteca enorme e sei in una fascia fiscale elevata, ad esempio, la tua detrazione ipotecaria sarà probabilmente più favorevole rispetto a se hai una piccola ipoteca e sei in una fascia fiscale inferiore. Oppure, se stai ottenendo buoni rendimenti dai tuoi investimenti, potrebbe non avere senso finanziario ridurre la costruzione del tuo portafoglio per effettuare pagamenti ipotecari più elevati. Ciò che ha sempre un buon senso finanziario è valutare i tuoi bisogni e le circostanze e prendere il tempo per determinare la migliore strategia di ammortamento dei mutui per te.