Accordo tra società operativa / società immobiliare (OPCO o PROPCO)
L'accordo tra una società operativa / società operativa (opco / propco) è un accordo commerciale in cui una società controllata (ovvero la società immobiliare) possiede tutte le proprietà che generano entrate anziché la società principale (società operativa). Gli accordi Opco / Propco consentono a tutte le questioni relative al finanziamento e al merito di credito di entrambe le società di rimanere separate.
Key Takeaways
- Le offerte PROPCO e OPCO possono aiutare la società madre a beneficiare dei termini di finanziamento e credito indipendenti dalla società operativa.
- Oltre all'indipendenza del prestito, questo tipo di operazioni può avere vantaggi fiscali per la società madre.
- Sebbene alcuni possano prendere in considerazione questo tipo di accordi, le scappatoie fiscali sono del tutto legali e sono generalmente considerate il marchio di un'azienda intelligente.
Comprensione della società operativa / affari della società immobiliare
Le società madri possono essere conglomerati o holding. Un conglomerato, come General Electric, possiede società con modelli di business distinti oltre alle sue operazioni principali. Al contrario, viene creata una holding con lo scopo specifico di detenere un gruppo di filiali e non svolge le proprie attività commerciali. Le società di partecipazione si formano normalmente per realizzare vantaggi fiscali.
Anche le società in accomandita semplice o le MLP impiegano una struttura madre / controllata analoga. La maggior parte delle MLP sono quotate in borsa. Un esempio eccellente della struttura MLP è Linn Energy Inc., che è composta sia da MLP, LINE, sia da una società proprietaria di un interesse in MLP, LNCO. A fini fiscali, gli investitori possono scegliere in che modo desiderano ricevere le entrate generate dalla società.
Una società in accomandita semplice ha una struttura fiscale pass-through, il che significa che tutti gli utili e le perdite sono trasferiti ai soci accomandanti. La stessa MLP non è responsabile per le imposte sulle società sui suoi ricavi e quindi evita la doppia imposizione della maggior parte delle società. La maggior parte delle MLP opera nel settore energetico. Le società controllate possiedono azioni (ufficialmente, quote) della capogruppo MLP, ridistribuendo il reddito passivo attraverso la società come un dividendo regolare.
Esempio reale di un affare di società operativa / società immobiliare
Nel Regno Unito, le operazioni opco / propco sono un metodo molto popolare in cui una società madre può creare un fondo di reddito immobiliare (REIT). Un REIT possiede, gestisce e / o finanzia immobili che producono reddito. La maggior parte dei REIT è specializzata in un settore specifico, come i REIT degli uffici o i REIT sanitari. In generale, i REIT trasferiranno i pagamenti degli affitti raccolti ai suoi investitori sotto forma di dividendi.
La creazione di un REIT tramite un accordo opco / propco può avvenire vendendo inizialmente attività generatrici di reddito dalla società operativa a una controllata. La controllata quindi restituisce la proprietà alla società operativa. La società operativa può successivamente scindere la controllata come REIT. Il vantaggio di fare ciò è che la società può quindi evitare la doppia imposizione sulle sue distribuzioni di reddito.
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