Opzione di pagamento ARM
Un ARM con opzione di pagamento è un mutuo a tasso variabile (ARM) con adeguamento mensile, che consente al mutuatario di scegliere tra diverse opzioni di pagamento mensili, tra cui:
- Un pagamento totalmente ammortizzante di 30 o 40 anni
- Un pagamento totalmente ammortizzante di 15 anni
- Un pagamento solo per interessi
- Un pagamento minimo o un pagamento di qualsiasi importo superiore al minimo
L'opzione di pagamento minimo è calcolata in base a un tasso di interesse iniziale temporaneo iniziale. Mentre questo tasso di interesse di avvio temporaneo è in vigore, questa è l'unica opzione di pagamento disponibile. È un pagamento totalmente ammortizzante. Dopo la scadenza del tasso di interesse di avvio temporaneo, l'importo del pagamento minimo rimane un'opzione di pagamento mensile; tuttavia, ogni volta che viene effettuato un pagamento, che è inferiore al pagamento di soli interessi programmato, vengono creati interessi differiti.
Comprensione dell'opzione di pagamento ARM
Opzione di pagamento Gli ARM hanno un grande rischio di shock di pagamento. I pagamenti mensili potrebbero aumentare per diversi motivi, tra cui una rifusione non pianificata al raggiungimento di un limite di ammortamento negativo. Il tasso di interesse completamente indicizzato è importante in questo calcolo. Il tasso di ammortamento negativo è una funzione del pagamento di soli interessi (basato sul tasso di interesse completamente indicizzato) e del pagamento minimo. Se l'interesse completamente indicizzato aumenta sostanzialmente, il tasso di ammortamento negativo aumenta quando viene effettuato il pagamento minimo, aumentando la probabilità che venga raggiunto il limite di ammortamento negativo e che il mutuo verrà rifuso.
Avvertenze sulle opzioni di pagamento ARMs
Al fine di evitare un aumento sostanziale dell'ammontare del debito dovuto su un'ipoteca, il mutuatario deve scegliere attentamente la struttura di rimborso che desidera adottare con un'opzione di pagamento ARM. Mentre erano popolari in vista della crisi dei mutui, le opzioni di pagamento ARMs in seguito hanno suscitato critiche. La natura di questo tipo di mutuo ha permesso ai mutuatari di effettuare pagamenti più piccoli, che ritenevano di poter accogliere, ma il debito complessivo sul mutuo ha continuato a crescere anziché diminuire il saldo.
Dopo lo scoppio della crisi dei mutui, è emerso che alcuni istituti di credito hanno offerto opzioni di pagamento ARMs ai mutuatari che altrimenti non avevano i requisiti per acquistare le case per le quali stavano utilizzando questo finanziamento. Anche se questi mutui potrebbero coprire i prezzi di vendita delle case, il modo in cui il debito potrebbe aumentare se il mutuatario non pagasse gli interessi e ridurre il saldo principale significava inevitabilmente che i mutuatari che non potevano permettersi il debito sarebbero andati in default.
Ci sono vantaggi per gli ARM con opzione di pagamento, in particolare per gli speculatori immobiliari che desiderano effettuare investimenti a breve termine in proprietà, soprattutto se intendono ristrutturare e rimettere l'immobile sul mercato in breve tempo.