Ri-ammortizzare o rifinanziare la tua casa

Sia che il tuo obiettivo sia ridurre i pagamenti dei mutui mensili o rimborsare il mutuo in anticipo, è possibile applicare diverse strategie per aiutarti a implementare il tuo piano finanziario. Mentre la maggior parte dei proprietari di abitazione sono consapevoli dei vantaggi e delle potenziali insidie ​​del rifinanziamento, un'opzione meno nota disponibile per alcuni mutuatari è la rifusione o il riassortimento del prestito.

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Che cos'è la rifusione del prestito?

La rifusione del prestito richiede in genere di pagare una somma forfettaria verso il saldo principale del mutuo.

Mentre il pagamento di denaro extra al saldo principale consente di rimborsare l'ipoteca in anticipo, il vantaggio aggiuntivo della rifusione del prestito è che i pagamenti mensili vengono ricalcolati per riflettere il nuovo saldo. Ad esempio, un mutuatario con un mutuo per la casa a tasso fisso di 15 anni, $ 270.000 al 4, 25% che rifusione del prestito dopo un anno, con un pagamento di $ 75.000 verso il capitale, ridurrebbe il pagamento mensile da $ 2, 032 a $ 1, 322. Senza rifondere il prestito, il mutuo verrebbe rimborsato più rapidamente, ma i pagamenti mensili di capitale e interessi rimarrebbero gli stessi.

Per i mutuatari che non possono rifinanziare a causa di problemi di credito o di un basso capitale proprio, una rifusione del prestito potrebbe essere una buona opzione perché non si sta richiedendo un nuovo prestito. Il tasso di interesse e la durata del prestito rimarranno invariati. L'unica differenza è nei pagamenti mensili. Una rifusione del prestito, perché non è un rifinanziamento e non richiede una domanda di prestito e i costi di chiusura sono significativamente meno costosi del rifinanziamento. Le commissioni di rifinanziamento spesso costano dal 2 al 3% dell'importo del prestito.

Ragioni per rifondere un prestito

Il motivo principale per cui i mutuatari scelgono di rifondere un prestito è ridurre i loro pagamenti mensili. Alcuni mutuatari continuano quindi a versare i loro precedenti pagamenti ipotecari e quindi a rimborsare il loro mutuo per la casa ancora più velocemente. Altri utilizzano il flusso di cassa aggiuntivo per investire, ripagare altri debiti o risparmiare per altri scopi.

Un'altra volta che la rifusione del prestito può essere preziosa è quando acquisti una nuova casa prima che la tua attuale casa sia stata venduta. Se puoi qualificarti per l'ipoteca sulla tua nuova casa pur continuando a pagare per la tua casa precedente mentre è sul mercato, puoi fare una rifusione del prestito con i proventi dopo la vendita della tua casa precedente. Tuttavia, la maggior parte dei finanziatori non consente una rifusione fino a quando non sono stati effettuati almeno 90 giorni di pagamenti ipotecari.

Ci sono alcuni svantaggi di una rifusione del prestito. Innanzitutto, ti verrà richiesto di effettuare un pagamento forfettario e alcuni pianificatori finanziari suggeriscono che ci sono usi migliori per il contante rispetto al pagamento del saldo del mutuo. Se non disponi di un conto di risparmio di emergenza, hai un debito con carta di credito o hai finanziato in modo insufficiente i tuoi risparmi per la pensione, potresti fare meglio a usare i contanti per tali scopi.

Non ridurrà il tuo tasso di interesse

Un altro svantaggio, a seconda delle condizioni del mutuo, è che un nuovo ammortamento non ridurrà il tasso di interesse. Quando i tassi dei mutui sono bassi, è possibile che tu stia meglio con il rifinanziamento, anche con i costi di chiusura. Alcuni mutuatari scelgono prima di rifinanziare, quindi di ammortizzare entro un anno o meno per ottenere i benefici di entrambe le opzioni finanziarie.

Se il tuo obiettivo è di ripagare il mutuo più velocemente, puoi anche semplicemente scegliere di pagare un extra verso il capitale ogni mese, effettuare pagamenti di mutui bisettimanali o effettuare un pagamento extra ogni anno al fine di ridurre l'importo che pagherai nell'interesse la durata del prestito e per ripagare il saldo in modo più rapido.

Alcuni mutuatari troveranno che una rifusione del prestito non è un'opzione. In generale, sono ammissibili solo prestiti convenzionali Fannie Mae o Freddie Mac conformi. I prestiti FHA e VA non possono essere ammortizzati. In alcuni casi, i prestiti jumbo possono essere rifusi, ma la decisione dipende dal singolo prestito e dal prestatore. Il tuo prestito deve essere in regola. Inoltre, se il tuo prestito è stato venduto a un investitore, l'investitore deve accettare una rifusione del prestito insieme al tuo gestore di mutui.

La linea di fondo

Prima di decidere di richiedere una rifusione del prestito, assicurati di confrontare gradualmente i vantaggi finanziari derivanti dall'esecuzione di pagamenti ipotecari extra, dal rifinanziamento o dal nuovo ammortamento per vedere quale opzione o combinazione di opzioni soddisferà sia le tue esigenze di flusso di cassa immediato sia le tue esigenze a lungo termine obiettivi finanziari.