Immobiliare
Le proprietà immobiliari sono costituite da terreni e fabbricati, nonché dalle risorse naturali del terreno, tra cui flora e fauna non coltivate, colture agricole e bestiame, acqua e altri depositi minerali.
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Capire il settore immobiliare
Il settore immobiliare è un bene materiale e un tipo di proprietà immobiliare. Esempi di proprietà immobiliari includono terreni, edifici e altri miglioramenti, oltre ai diritti di utilizzo e godimento di quel terreno e tutti i suoi miglioramenti. Affittuari e locatari possono avere il diritto di abitare terreni o fabbricati che sono considerati parte della loro proprietà, ma questi stessi diritti non sono, a rigor di termini, considerati immobili.
I beni immobili non sono la stessa cosa e non devono essere confusi con i beni personali. I beni personali comprendono beni immateriali come investimenti, insieme a beni materiali come mobili e infissi come una lavastoviglie. Inoltre, anche gli affittuari possono rivendicare parti di una casa come proprietà personale, a condizione che tu abbia acquistato e installato la proprietà con il permesso del locatore.
Key Takeaways
- Le proprietà immobiliari sono reali, cioè tangibili, proprietà costituite da terra e da qualsiasi altra cosa, compresi edifici, flora e fauna e risorse naturali.
- Il settore immobiliare ha tre categorie di base: residenziale, commerciale e industriale.
- Quando si tratta di investimenti, gli immobili residenziali sono meno costosi e più fattibili per gli individui, mentre gli immobili commerciali sono più preziosi e più stabili.
- Come investimento, il settore immobiliare offre reddito e apprezzamento del capitale.
- È possibile investire direttamente nel settore immobiliare, acquistando terreni o proprietà, oppure indirettamente acquistando azioni in fondi comuni di investimento immobiliari (REIT) o titoli garantiti da ipoteca (MBS).
Tipi di beni immobili
Sebbene i media si riferiscano spesso al "mercato immobiliare", gli esempi di proprietà immobiliari possono essere raggruppati in tre grandi categorie in base al suo utilizzo.
- Gli immobili residenziali comprendono terreni non sviluppati, case, condomini e case a schiera. Le strutture possono essere abitazioni unifamiliari o plurifamiliari e possono essere proprietà occupate dal proprietario o in affitto.
- Gli immobili commerciali comprendono strutture non residenziali come edifici per uffici, magazzini ed edifici commerciali. Questi edifici possono essere indipendenti o nei centri commerciali.
- Gli immobili industriali comprendono fabbriche, parchi commerciali, miniere e fattorie. Queste proprietà sono generalmente di dimensioni maggiori e le posizioni possono includere l'accesso a hub di trasporto come linee ferroviarie e porti.
Vantaggi del settore immobiliare residenziale e della proprietà domestica
La proprietà della casa, nota anche come occupazione del proprietario, è il tipo più comune di investimento immobiliare negli Stati Uniti. Secondo il National Multifamily Housing Council (NMHC), circa i due terzi dei residenti possiedono la propria casa. Spesso, questi proprietari hanno finanziato l'acquisto stipulando un mutuo ipotecario, in cui la proprietà funge da garanzia per il debito.
Nell'edizione 2019 della sua analisi annuale del valore della casa, il sito web immobiliare Zillow ha stimato che il valore totale di tutte le case degli Stati Uniti nel 2018 era di 33, 3 trilioni di dollari, il 71% in più rispetto al prodotto interno lordo della nazione (PIL) di 19, 4 trilioni di dollari all'epoca.
Gli individui che acquistano mutui per la casa per aiutarli a realizzare il sogno della proprietà sono di fronte a una varietà di opzioni. I mutui possono addebitare interessi a tasso fisso o variabile. I mutui a tasso fisso hanno generalmente tassi di interesse più elevati rispetto ai mutui a tasso variabile, il che può renderli più costosi nel breve periodo. I prestiti a tasso fisso costano di più a breve termine perché sono protetti da futuri aumenti dei tassi di interesse.
Le banche pubblicano piani di ammortamento che mostrano quanto dei pagamenti mensili di un mutuatario vanno a pagare gli interessi contro quanto va a pagare il capitale del prestito. I prestiti in mongolfiera sono mutui che non si ammortizzano completamente nel tempo. Al contrario, il mutuatario paga gli interessi per un determinato periodo, ad esempio cinque anni, e quindi deve pagare il resto del prestito in un pagamento in mongolfiera alla fine del periodo.
Inoltre, i mutui possono comportare costi elevati che includono commissioni e tasse di transazione. Queste spese aggiuntive vengono spesso trasferite nel prestito. Una volta che i potenziali proprietari di case hanno dimostrato la loro idoneità e ottenuto un mutuo da una banca o da un altro finanziatore, devono completare ulteriori passaggi per assicurarsi che la proprietà sia legalmente in vendita e in buone condizioni.
Vantaggi del settore immobiliare commerciale
L'immobiliare commerciale è utilizzato per il commercio e comprende qualsiasi cosa, dai centri commerciali e ristoranti indipendenti agli edifici per uffici e ai grattacieli. Si distingue spesso dal settore immobiliare industriale, che è lo spazio pratico utilizzato nella fabbricazione di prodotti.
L'acquisto o la locazione di immobili a fini commerciali è molto diverso dall'acquisto di una casa o dall'acquisto di immobili residenziali. I contratti di locazione commerciale sono generalmente più lunghi di quelli residenziali. I rendimenti degli immobili commerciali si basano sulla loro redditività per piede quadrato, a differenza delle strutture intese come residenze private.
Inoltre, i prestatori possono richiedere un acconto maggiore su un'ipoteca per immobili commerciali rispetto a quanto richiesto per una residenza.
Investire nel settore immobiliare
Si può investire direttamente nel settore immobiliare acquistando proprietà reali o pacchi di terra; o indirettamente, acquistando azioni in trust di investimento immobiliare quotati in borsa (REIT) o titoli garantiti da ipoteca (MBS). Investire direttamente in proprietà immobiliari si traduce in profitti o perdite attraverso due strade, che non sono cambiate nel corso dei secoli: ricavi da affitti o locazioni e apprezzamento del valore degli immobili
A differenza di altri investimenti, il settore immobiliare è drammaticamente influenzato dall'ambiente circostante e dall'area geografica circostante. Da qui la nota massima immobiliare "location, location, location". Ad eccezione di una grave recessione o depressione nazionale, i valori immobiliari residenziali, in particolare, sono influenzati principalmente da fattori locali. Tali fattori includono il tasso di occupazione dell'area, l'economia locale, i tassi di criminalità, le strutture di trasporto, la qualità delle scuole, i servizi comunali e le tasse sulla proprietà.
Professionisti
Offre un reddito costante
Offre apprezzamento del capitale
Diversifica il portafoglio
Può essere acquistato con leva
Contro
Di solito è illiquido
Influenzato da fattori altamente locali
Richiede un grande esborso di capitale iniziale
Potrebbe richiedere una gestione attiva, competenza
Ci sono differenze chiave negli investimenti immobiliari residenziali e commerciali. Da un lato, gli immobili residenziali sono generalmente meno costosi e più piccoli degli immobili commerciali, quindi sono più convenienti per il piccolo investitore.
D'altra parte, gli immobili commerciali sono spesso più preziosi per piede quadrato e i loro contratti di locazione sono più lunghi, il che garantisce teoricamente un flusso di reddito più prevedibile. Con maggiori entrate derivano maggiori responsabilità. Gli immobili in affitto commerciale sono regolati in modo più rigoroso rispetto agli immobili residenziali e queste normative possono differire non solo da paese a paese e da stato a stato, ma anche da contea e città. Anche all'interno delle città, le normative sulla suddivisione in zone aggiungono uno strato di complessità indesiderata agli investimenti immobiliari commerciali.
Vi è anche un aumento del rischio di turnover degli inquilini nei contratti di affitto commerciale. Se il modello di business del locatario è cattivo, il suo prodotto non è attraente o sono manager scadenti, potrebbero dichiarare fallimento. Il fallimento aziendale può improvvisamente impedire a costosi beni immobili di generare entrate.
Inoltre, proprio come la proprietà può apprezzare, può anche deprezzarsi. È noto che i punti vendita un tempo caldi decadono in centri commerciali marci e centri commerciali morti.
Apprezzamento
L'apprezzamento si ottiene con diversi mezzi, ma l'aumento del valore di una proprietà non viene realizzato fino a quando il proprietario non lo vende. Un altro modo per realizzare profitto sarebbe rifinanziare il mutuo. Le terre grezze e non sviluppate, come il territorio proprio fuori dai confini di una città, offrono il più grande potenziale di costruzione, valorizzazione e profitto. L'apprezzamento può anche derivare dalla scoperta di materiali preziosi o risorse naturali su un appezzamento di terra, come lo sciopero del petrolio. Inoltre, un aumento dei valori di mercato dell'area intorno alla terra che possiedi.
Man mano che un quartiere cresce e si sviluppa, i valori delle proprietà tendono a salire. La gentrificazione dei quartieri urbani in alcune città americane negli ultimi decenni ha spesso portato a un drammatico aumento dei prezzi immobiliari. La scarsità può anche svolgere un ruolo nel valore delle partecipazioni immobiliari. Se un lotto è l'ultimo della sua dimensione o tipo in un'area di prestigio - o in uno in cui tali lotti raramente diventano disponibili - si guadagna in termini di commerciabilità.
Reddito
Il reddito da proprietà immobiliare si presenta in molte forme. Il più grande generatore è l'affitto pagato su terreni già sviluppati in immobili residenziali o commerciali. Tuttavia, le aziende pagheranno anche le royalty per le scoperte di risorse naturali su terra grezza. Inoltre, possono pagare per costruire strutture su di esso, come torri cellulari o condutture.
Il reddito può anche provenire da investimenti immobiliari indiretti. In un REIT, il proprietario di più proprietà vende azioni agli investitori e trasmette i redditi da locazione sotto forma di distribuzioni. Allo stesso modo, in un MBS, i pagamenti di interessi e capitale da un pool di mutui vengono raccolti e passati agli investitori.
Sia i REIT che i prodotti di investimento MBS sono negoziati come titoli, con gli immobili che agiscono come titoli sottostanti. Pertanto, possono offrire un apprezzamento del capitale se le azioni guadagnano in valore di mercato.
Esempi del mondo reale di investimenti immobiliari
I titoli garantiti da ipoteca hanno ricevuto molta cattiva stampa dal ruolo che hanno svolto nel crollo dei mutui che ha scatenato una crisi finanziaria globale nel 2007. Tuttavia, sono ancora esistenti e negoziati. Il modo più accessibile per l'investitore medio di acquistare questi prodotti è tramite fondi negoziati in borsa (ETF). Come tutti gli investimenti, questi prodotti comportano un certo grado di rischio. Tuttavia, possono anche offrire una diversificazione del portafoglio. Gli investitori devono indagare sulle partecipazioni per garantire che i fondi siano specializzati in MBS investment grade, non nella varietà dei subprime che ha caratterizzato la crisi.
Ad aprile 2019, i veicoli più performanti di questo tipo includono:
- L'ETF Vanguard Mortgage-Backed Securities (VMBS), che traccia l'indice Bloomberg Barclays US Mortgage-Backed Securities Float Adjusted, costituito da MBS garantiti da agenzie federali che hanno un pool minimo di $ 250 milioni e una durata minima di un anno. Al prezzo di circa $ 53 per azione, il fondo ha un rendimento da dividendi del 2, 58%.
- ETF iShares Barclays MBS Bond (MBB), che si concentra su titoli ipotecari sia a tasso fisso che a tasso variabile, e replica l'indice Bloomberg Barclays US MBS. Le sue partecipazioni includono obbligazioni emesse o garantite da società sponsorizzate dal governo come Fannie Mae e Freddie Mac, quindi sono classificate AAA. Negoziando circa $ 108 per azione, offre un rendimento del 2, 48%.
- SPDR Bloomberg Barclays Capital Mortgage Backed Bond ETF (MBG), che utilizza anche l'indice Barclays US MBS come benchmark, ma adotta un approccio più aggressivo per incrementare i rendimenti. Prezzo a $ 26 per azione, offre un rendimento del 3, 15%.