Una guida agli investimenti immobiliari

Quando pensi all'acquisto di immobili, la prima cosa che probabilmente ti viene in mente è la tua casa. Ma la proprietà fisica può svolgere un ruolo anche in un portafoglio, soprattutto come copertura contro il mercato azionario. Tuttavia, mentre gli immobili sono diventati un popolare veicolo di investimento negli ultimi 50 anni, l'acquisto e il possesso di mattoni e malta è molto più complicato rispetto agli investimenti in azioni e obbligazioni. In questo articolo, esamineremo le principali opzioni per i singoli investitori, elencate in ordine approssimativo di quanto siano diretti gli investimenti immobiliari e i motivi per investire.

Proprietà di noleggio di base

Questo è un investimento vecchio quanto la pratica della proprietà fondiaria. Una persona acquisterà un immobile e lo affitterà a un inquilino. Il proprietario, il proprietario, è responsabile del pagamento del mutuo, delle tasse e della manutenzione della proprietà.

Idealmente, il proprietario addebita abbastanza affitto per coprire tutti i costi di cui sopra. Un padrone di casa può anche addebitare di più al fine di produrre un profitto mensile, ma la strategia più comune è quella di essere paziente e addebitare un canone sufficiente per coprire le spese fino a quando il mutuo non è stato pagato, momento in cui la maggior parte del canone diventa profitto. Inoltre, la proprietà potrebbe anche aver apprezzato il valore nel corso del mutuo, lasciando al proprietario un bene più prezioso. Secondo l'US Census Bureau, gli immobili in questo paese sono costantemente aumentati di valore dal 1940 al 2006. Mentre si è verificato un calo durante il crollo dei mutui subprime dal 2008 al 2010, ora è rimbalzato e nel complesso è aumentato.

Un investitore deve conoscere il mercato in cui è alla ricerca di proprietà o assumere un esperto per aiutare. Per gli investitori che cercano un flusso di reddito da immobili in affitto, gli aspetti più importanti da considerare sono l'ubicazione degli immobili e le tariffe di affitto del mercato. Per quanto riguarda la posizione, molti affitti di successo si trovano nelle immediate vicinanze delle principali scuole. Ad esempio, se acquisti una proprietà vicino a un'università statale, è probabile che gli studenti desiderino affittarla anno dopo anno. Ci sono anche molte altre caratteristiche di una proprietà in affitto redditizia, e alcune richiedono tempo per imparare.

Ci sono, naturalmente, imperfezioni di quello che sembra un investimento ideale. Puoi finire con un cattivo inquilino che danneggia la proprietà o, peggio ancora, finisce per non avere alcun inquilino. Questo ti lascia con un flusso di cassa mensile negativo, il che significa che potresti dover arrampicarti per coprire i pagamenti dei mutui. C'è anche la questione di trovare la proprietà giusta. Dovrai scegliere un'area in cui i tassi di posti vacanti sono bassi e scegliere un luogo che le persone vorranno affittare.

Una volta trovata la proprietà ideale in un'area in cui le persone vogliono affittare, utilizzare un calcolatore di ipoteca per determinare il costo totale della proprietà con gli interessi. Vale anche la pena ricercare diversi tipi di mutuo al fine di garantire un tasso di interesse favorevole per il noleggio.

Forse la più grande differenza tra una proprietà in affitto e altri investimenti è la quantità di tempo e lavoro che devi dedicare alla cura. Se non vuoi, puoi assumere un gestore immobiliare professionale. Ma il suo stipendio diventa quindi una spesa che influisce sulla redditività del tuo investimento. (Per la lettura correlata, vedere "4 modi per valutare una proprietà in affitto immobiliare")

Il rovescio della medaglia: il trading immobiliare

Questo è il lato selvaggio degli investimenti immobiliari. Come i commercianti di giorno che sono leghe di distanza da un investitore buy-and-hold, i commercianti immobiliari sono una razza completamente diversa dai proprietari di buy-and-rent. I commercianti immobiliari acquistano immobili con l'intenzione di trattenerli per un breve periodo, spesso non più di tre o quattro mesi, per cui sperano di venderli a scopo di lucro. Questa tecnica è anche chiamata lanciare e si basa sull'acquisto di proprietà che sono significativamente sottovalutate o che si trovano in una zona molto calda.

Le pinne di proprietà pura non metteranno denaro in una proprietà per miglioramenti; l'investimento deve avere il valore intrinseco per trasformare un profitto senza alterazione, altrimenti non lo considereranno. Lanciare in questo modo è un investimento in contanti a breve termine.

Se una pinna di proprietà viene catturata in una situazione in cui non è in grado di scaricare una proprietà, può essere devastante perché questi investitori generalmente non tengono abbastanza denaro contante per pagare l'ipoteca su una proprietà a lungo termine. Ciò può portare a continue perdite per un operatore immobiliare che non è in grado di scaricare la proprietà in un mercato cattivo.

Esiste anche la seconda classe di proprietà flipper. Questi investitori fanno i loro soldi acquistando proprietà economiche o a prezzi ragionevoli e aggiungendo valore rinnovandole. Quindi vendono la proprietà dopo i lavori di ristrutturazione per un prezzo più elevato. Questo può essere un investimento a lungo termine, a seconda dell'entità dei miglioramenti. La caratteristica limitante di questo investimento è che richiede molto tempo e spesso consente agli investitori di acquistare una proprietà alla volta.

Gruppi di investimento immobiliare

I gruppi di investimento immobiliare sono una specie di piccoli fondi comuni di investimento per immobili in affitto. Se vuoi possedere una proprietà in affitto, ma non vuoi la seccatura di essere un padrone di casa, un gruppo di investimento immobiliare potrebbe essere la soluzione per te.

Una società acquisterà o costruirà una serie di edifici, spesso appartamenti, e quindi consentirà agli investitori di acquistarli attraverso la società, entrando così a far parte del gruppo. Un singolo investitore può possedere una o più unità di spazio abitativo indipendente, ma la società che gestisce il gruppo di investimento gestisce collettivamente tutte le unità, occupandosi della manutenzione, pubblicizzando le unità libere e intervistando gli inquilini. In cambio di questa gestione, la società prende una percentuale del canone mensile.

Esistono diverse versioni di gruppi di investimento, ma nella versione standard, il contratto di locazione è a nome dell'investitore e tutte le unità raggruppano una parte dell'affitto per proteggersi da offerte di lavoro occasionali, il che significa che riceverai abbastanza per pagare il mutuo anche se la tua unità è vuota. La qualità di un gruppo di investimento dipende interamente dalla società che lo offre. In teoria, è un modo sicuro per entrare negli investimenti immobiliari, ma i gruppi sono vulnerabili alle stesse commissioni che perseguitano il settore dei fondi comuni. Ancora una volta, la ricerca è la chiave.

Società in accomandita per azioni

Una società in accomandita per azioni (RELP) è simile a un gruppo di investimento immobiliare: è un'entità costituita per acquistare e detenere un portafoglio di proprietà, o talvolta solo una proprietà, solo che esiste da un numero finito di anni. Un direttore immobiliare o una società di sviluppo immobiliare con esperienza funge da socio accomandatario. Si cercano quindi investitori esterni per fornire finanziamenti per il progetto immobiliare, in cambio di una quota di proprietà come soci accomandanti. Possono ricevere distribuzioni periodiche dal reddito generato dalle proprietà del RELP, ma il vero guadagno arriva quando le proprietà vengono vendute - si spera, con un profitto considerevole - e il RELP si dissolve lungo la strada.

illiquidi

REIT

Il settore immobiliare esiste da quando i nostri antenati hanno iniziato a cacciare estranei dal loro spazio, quindi non sorprende che Wall Street abbia trovato il modo di cartolarizzarlo, trasformando il settore immobiliare in uno strumento di scambio pubblico.

Un fondo d'investimento immobiliare (REIT) viene creato quando viene costituita una società (o un fondo fiduciario) per utilizzare il denaro degli investitori per acquistare, gestire e vendere proprietà che generano reddito. I REIT vengono acquistati e venduti sui principali mercati, proprio come qualsiasi altro stock. Per mantenere il suo status di REIT, questa entità deve pagare il 90% dei suoi utili imponibili sotto forma di dividendi. In questo modo, i REIT evitano di pagare l'imposta sul reddito delle società, mentre una società normale verrebbe tassata sui suoi profitti, consumando così i rendimenti che potrebbe distribuire ai suoi azionisti.

Proprio come i normali titoli che pagano dividendi, i REIT sono appropriati per gli investitori in borsa che desiderano un reddito regolare, sebbene offrano anche l'opportunità di apprezzarli. I REIT consentono agli investitori di accedere a immobili non residenziali come centri commerciali (circa un quarto di tutti i REIT specializzati in questi), strutture sanitarie, mutui o edifici per uffici. Rispetto ai suddetti tipi di investimenti immobiliari, anche i REIT sono altamente liquidi.

Fondi comuni di investimento immobiliari

I fondi comuni di investimento immobiliari investono principalmente in REIT e società di gestione immobiliare. Offrono la possibilità di ottenere un'esposizione diversificata agli immobili con una quantità relativamente piccola di capitale. A seconda della strategia e degli obiettivi di diversificazione, offrono agli investitori una selezione di attività molto più ampia di quella che si può ottenere con l'acquisto di singoli titoli REIT, insieme alla possibilità di ridurre i costi e le commissioni di transazione.

Come i REIT, questi fondi sono piuttosto liquidi. Un altro vantaggio significativo per gli investitori al dettaglio sono le informazioni analitiche e di ricerca fornite dal fondo sugli attivi acquisiti e la prospettiva del management sulla fattibilità e la performance di specifici investimenti immobiliari e come classe di attività. Gli investitori più speculativi possono investire in una famiglia di fondi comuni immobiliari, sovrappesando tatticamente determinati tipi di proprietà o regioni per massimizzare il rendimento.

Perché investire nel settore immobiliare?

Il settore immobiliare può migliorare il profilo di rischio e rendimento del portafoglio di un investitore, offrendo rendimenti competitivi adeguati al rischio. Anche tenendo conto della crisi dei mutui subprime, gli immobili commerciali del mercato privato hanno restituito una media dell'8, 4% nel periodo di 10 anni dal 2000 al 2010, sulla base dei dati del Consiglio nazionale degli investimenti immobiliari (NCREIF). E di solito, il mercato immobiliare ha una bassa volatilità, soprattutto rispetto alle azioni e obbligazioni.

Anche gli immobili sono interessanti se confrontati con le fonti più tradizionali di rendimento del reddito. Questa classe di attività viene generalmente scambiata con un premio di rendimento dei titoli del Tesoro USA ed è particolarmente interessante in un ambiente in cui i tassi del Tesoro sono bassi.

Diversificazione e protezione

Un altro vantaggio dell'investimento nel settore immobiliare è il suo potenziale di diversificazione. Il settore immobiliare ha una correlazione bassa e, in alcuni casi, negativa, con le altre principali classi di attività - il che significa che quando le azioni sono in calo, gli immobili sono spesso in aumento. Infatti, in 14 dei 15 mercati al ribasso precedenti, risalenti al 1956, i prezzi degli immobili residenziali sono aumentati, secondo i dati del Robert Shiller della Yale University, co-creatore dell'indice Case-Shiller Home-Price. Certamente ci sono delle eccezioni: gli immobili accumulati insieme alle azioni durante la Grande Recessione (sebbene questa fosse un'anomalia, sostiene Schiller, riflettendo il ruolo dei mutui subprime nel dare il via alla crisi).

Ciò significa che l'aggiunta di immobili a un portafoglio può ridurre la sua volatilità e fornire un rendimento più elevato per unità di rischio. Più è diretto l'investimento immobiliare, migliore è la copertura: più veicoli indiretti, negoziati pubblicamente, come i REIT, rifletteranno ovviamente la performance complessiva del mercato azionario (e alcuni analisti pensano che i due diventeranno sempre più correlati, ora che REIT le azioni sono rappresentate sull'S & P 500). È interessante notare che anche questo è cambiato di recente. La correlazione tra i REIT quotati e l'ampia borsa ha toccato un minimo di 12 anni nel 2015, secondo una ricerca della National Association of Real Estate Investment Trusts (NAREIT), "suggerendo che qualunque fattore accada per guidare la parte non REIT del il mercato non si riverserà necessariamente per influenzare il mercato REIT ", ha concluso un articolo su Reit.com, il sito web dell'associazione.

Poiché è supportato da mattoni e malta, gli immobili comportano anche meno conflitti tra agenti principali o la misura in cui l'interesse dell'investitore dipende dall'integrità e dalla competenza di gestori e debitori. Anche le forme di investimento più indirette offrono una certa protezione: i REIT, ad esempio, impongono una percentuale minima di profitti da distribuire come dividendi.

Copertura dell'inflazione

La capacità di copertura dell'inflazione degli immobili deriva dalla relazione positiva tra crescita del PIL e domanda di immobili. Man mano che le economie si espandono, la domanda di beni immobili fa aumentare gli affitti e questo, a sua volta, si traduce in valori di capitale più elevati. Pertanto, il settore immobiliare tende a mantenere il potere d'acquisto del capitale, aggirando una parte della pressione inflazionistica sugli inquilini e incorporando parte della pressione inflazionistica, sotto forma di apprezzamento del capitale.

Il potere della leva

Ad eccezione dei REIT, l'investimento nel settore immobiliare offre agli investitori uno strumento che non è disponibile per gli investitori in borsa: la leva finanziaria. Se si desidera acquistare un titolo, è necessario pagare l'intero valore del titolo nel momento in cui si effettua l'ordine di acquisto, a meno che non si acquisti a margine. E anche in questo caso, la percentuale che puoi prendere in prestito è ancora molto inferiore rispetto agli immobili, grazie a quel magico metodo di finanziamento, il mutuo.

I mutui più convenzionali richiedono un acconto del 20%. Tuttavia, a seconda di dove vivi, potresti trovare un mutuo che richiede solo il 5%. Ciò significa che puoi controllare l'intera proprietà e l'equità che detiene pagando solo una frazione del valore totale. Naturalmente, l'entità del tuo mutuo influisce sull'importo della proprietà che hai effettivamente nella proprietà, ma lo controlli nel momento in cui i documenti vengono firmati.

Questo è ciò che incoraggia sia le pinne immobiliari sia i proprietari. Possono stipulare una seconda ipoteca sulle loro case e versare pagamenti su due o tre altre proprietà. Sia che li affittino in modo che gli inquilini paghino il mutuo o che aspettino l'opportunità di vendere per un profitto, controllano questi beni, nonostante abbiano pagato solo una piccola parte del valore totale.

Lo svantaggio dell'investimento immobiliare: illiquidità

Lo svantaggio principale dell'investimento nel settore immobiliare è l'illiquidità o la relativa difficoltà nel convertire un'attività in liquidità e liquidità in un'attività. A differenza di una transazione azionaria o obbligazionaria, che può essere completata in pochi secondi, una transazione immobiliare può richiedere mesi per chiudersi. Anche con l'aiuto di un broker, trovare semplicemente la controparte giusta può richiedere alcune settimane di lavoro. I fondi comuni di investimento REIT e immobiliari offrono una migliore liquidità e prezzi di mercato, ma arrivano al prezzo di una maggiore volatilità e di minori benefici di diversificazione, poiché hanno una correlazione molto più elevata con il mercato azionario complessivo rispetto agli investimenti immobiliari diretti. (Per la lettura correlata, vedi "Quanti soldi hai bisogno di investire nel settore immobiliare?")

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