Resistenza ipotecaria residenziale (RMBS)
I titoli garantiti da ipoteca residenziale (RMBS) sono un titolo basato sul debito (simile a un'obbligazione), supportato dagli interessi pagati sui prestiti per le residenze. L'interesse su prestiti come mutui, prestiti immobiliari e mutui subprime è considerato qualcosa con un tasso di inadempienza relativamente basso e un tasso di interesse relativamente elevato, poiché esiste una forte domanda di proprietà di una residenza personale o familiare . Gli investitori sono attratti da questo tipo di sicurezza e vogliono anche essere protetti dal rischio di insolvenza inerente a singoli prestiti di questo tipo. Questo rischio è mitigato mettendo in comune molti di questi prestiti per ridurre al minimo il rischio di un singolo default.
Key Takeaways
- Un titolo di garanzia ipotecaria residenziale (RMBS) è simile a un'obbligazione che paga in base ai pagamenti di molti mutui individuali.
- Un RMBS può aumentare i profitti e ridurre il rischio per gli investitori.
- Un RMBS può anche creare un grande rischio sistemico se non strutturato correttamente.
- L'emissione di molti RMBS mal costruiti ha contribuito alla crisi finanziaria del 2008.
Come funziona un sistema di sicurezza ipotecaria residenziale (RMBS)
Un titolo garantito da ipoteca residenziale è costruito da una di due fonti: un'agenzia governativa come la Federal National Mortgage Association (Fannie Mae) e la Federal Home Loan Mortgage Corporation (Freddie Mac), o da una società di investimento-banca non agenzia . In primo luogo queste entità vendono o controllano un gran numero di prestiti residenziali. Successivamente impacchettano un gran numero di loro in un unico pool di prestiti. Infine, queste entità vendono essenzialmente obbligazioni garantite da questo pool di prestiti.
I pagamenti su questi prestiti fluiscono agli investitori che hanno acquistato questo pool e i tassi di interesse che ricevono sono migliori dei tipici titoli garantiti dal governo degli Stati Uniti. Gli enti emittenti mantengono una commissione per la gestione del pool e i rischi di inadempienza su questi mutui sono condivisi sia dalle entità emittenti che dagli investitori. Poiché ciascuno di questi prestiti è una piccola parte del pool di prestiti più ampio e raccolto, il default di uno di questi prestiti ha un impatto minore sugli investitori rispetto al fatto che se dovessero investire uno di questi prestiti individualmente.
Vantaggi e svantaggi di un RMBS
La costruzione di un RMBS ha il vantaggio di offrire meno rischi e una maggiore redditività agli investitori. Consente inoltre alle entità emittenti di raccogliere più liquidità per le riserve, a fronte delle quali possono concedere più prestiti. Ciò a sua volta rende più capitale di investimento disponibile per imprenditori e imprenditori.
Come indicatore della loro efficienza e beneficio, si può notare che la più grande singola categoria di investitori RMBS sono le compagnie di assicurazione sulla vita. Queste istituzioni traggono vantaggio dall'avere un modo efficiente di investire miliardi di dollari in investimenti con tassi di interesse più elevati rispetto ai titoli di stato, pur assumendo comunque rischi accettabili.
Un RMBS può contenere una serie di vari tipi di mutui. I titoli possono contenere un solo tipo di mutuo o un mix di diversi tipi. Possono contenere mutui con tassi fissi, tassi fluttuanti, tassi regolabili e mutui di varia qualità creditizia, inclusi i primi e i subprime. Questa varietà aiuta ad attenuare il rischio di default.
La complessità di tutti gli RMBS, come tipo di investimento, crea alcuni svantaggi difficili da quantificare. Il primo è il rischio sistemico, ovvero il rischio che lo stress del sistema finanziario possa influenzare uniformemente tutti gli investimenti all'interno del pool sottostante l'RMBS. Questo rischio era evidente nella crisi finanziaria del 2008. Il secondo è che, poiché gli investitori sono più distanziati dai singoli titolari di mutui, hanno una quota minore del loro successo. Mentre i tassi di default storici si sono attestati attorno al due percento, nel 2009 questo tasso era vicino al cinque percento. Dieci anni dopo, questo rischio sembra essere poco preoccupante per gli investitori poiché il tasso di insolvenza è sceso al di sotto dell'1%.
Investire in titoli garantiti da ipoteca residenziale
Investire in un titolo garantito da ipoteca residenziale può esporre l'investitore al rischio di pagamento anticipato e al rischio di credito. Il rischio di pagamento anticipato è il rischio che il titolare del mutuo rimborserà il mutuo prima della sua data di scadenza, il che riduce la quantità di interessi che l'investitore avrebbe altrimenti ricevuto. Il pagamento anticipato, in questo senso, è un pagamento in eccesso rispetto al pagamento principale programmato. Questa situazione può verificarsi se l'attuale tasso di interesse di mercato scende al di sotto del tasso di interesse del mutuo, poiché il proprietario della casa ha maggiori probabilità di rifinanziare il mutuo.
I titoli garantiti da ipoteca residenziale sono utilizzati da istituti finanziari come le compagnie assicurative a causa delle loro caratteristiche di flusso di cassa e delle loro vite relativamente lunghe, che possono compensare le passività a lungo termine assunte dalle compagnie assicurative. Inoltre, gli acquirenti di titoli garantiti da ipoteca residenziale spesso hanno input nel modo in cui sono costruiti, quindi possono essere personalizzati in modo univoco per compensare una passività o adattare le altre preferenze degli investitori per il rischio, il rendimento e la tempistica dei flussi di cassa, ad esempio.