Il rischio di mutui subprime con un nuovo nome

Subprime: solo la parola può mandare brividi in fondo a investitori, banchieri e proprietari di case. Questi malvagi della Grande Recessione sembrano tornare con un nuovo nome: i mutui senza mutui.

Una grande quantità di rischio è associata a qualsiasi mutuo subprime. Un mutuo subprime è un tipo di prestito concesso a soggetti con punteggi creditizi scadenti (640 o meno, e spesso inferiori a 600), che, a causa delle loro storie di credito carenti, non sarebbero in grado di qualificarsi per i mutui convenzionali. Poiché i mutuatari subprime presentano un rischio maggiore per i finanziatori, i mutui subprime di solito applicano tassi di interesse superiori al tasso di prestito primario.

Esistono diversi tipi di strutture ipotecarie subprime disponibili.

Ipoteca subprime

Tipi di mutui subprime

I principali tipi di mutui subprime comprendono i mutui a tasso fisso con clausole da 40 a 50 anni, i mutui a soli interessi e i mutui a tasso variabile (ARM).

Ipoteche a interesse fisso

Un altro tipo di mutuo subprime è un mutuo a tasso fisso, concesso per un periodo di 40 o 50 anni, in contrasto con il periodo standard di 30 anni. Questo lungo periodo di prestito riduce i pagamenti mensili del debitore, ma è più probabile che sia accompagnato da un tasso di interesse più elevato.

I tassi di interesse disponibili per i mutui a tasso fisso possono variare sostanzialmente da un prestatore all'altro. Per ricercare i migliori tassi di interesse disponibili, utilizzare uno strumento come un calcolatore di ipoteca.

Ipoteche a tasso variabile

Un'ipoteca a tasso variabile (ARM) inizia con un tasso di interesse fisso e successivamente, durante la durata del prestito, passa a un tasso variabile. Un esempio comune è il 2/28 ARM. Il 2/28 ARM è un mutuo di 30 anni che ha un tasso di interesse fisso per due anni prima di essere rettificato. Un'altra versione tipica del prestito ARM, il 3/27 ARM, ha un tasso di interesse fisso per tre anni prima che diventi variabile.

In questi tipi di prestiti, il tasso variabile è determinato sulla base di un indice più un margine. Un indice comunemente usato è ICE LIBOR. Con gli ARM, i pagamenti mensili del mutuatario sono generalmente più bassi durante il periodo iniziale. Tuttavia, quando i loro mutui tornano al tasso più elevato e variabile, i pagamenti dei mutui aumentano in modo significativo. Naturalmente, il tasso di interesse potrebbe diminuire nel tempo, a seconda dell'indice e delle condizioni economiche, che a loro volta ridurrebbe l'importo del pagamento.

Questo tipo di prestito è uno dei fattori che ha portato al forte aumento del numero di pignoramenti sui mutui subprime nell'agosto del 2006 e allo scoppio della bolla immobiliare che è seguita l'anno successivo.

Ipoteche di soli interessi

Il terzo tipo di mutuo subprime è un mutuo a soli interessi. Per la durata iniziale del prestito, che in genere è di cinque, sette o 10 anni, il pagamento al capitale viene posticipato; il mutuatario paga solo gli interessi. Può scegliere di effettuare pagamenti verso il preponente, ma questi pagamenti non sono richiesti.

Quando termina questo termine, il mutuatario inizia a rimborsare il capitale o può scegliere di rifinanziare il mutuo. Questa può essere un'opzione intelligente per un mutuatario se il suo reddito tende a fluttuare di anno in anno, o se vorrebbe acquistare una casa e si aspetta che il suo reddito aumenti entro pochi anni.

Ipoteche di dignità

L'ipoteca di dignità è un nuovo tipo di prestito subprime, in cui il mutuatario versa un acconto di circa il 10% e accetta di pagare un tasso di interesse più elevato per un determinato periodo, di solito per cinque anni. Se effettua i pagamenti mensili in tempo, dopo cinque anni, l'importo che è stato pagato per gli interessi va verso la riduzione del saldo del mutuo e il tasso di interesse viene abbassato al tasso primario.

I mutui subprime sono rischiosi

Poiché i mutui sono specifici per le persone che non soddisfano i requisiti per un mutuo a tasso privilegiato (che di solito significa che il mutuatario avrà difficoltà a rimborsare il prestito), l'organizzazione o il prestito bancario hanno il diritto di addebitare interessi elevati tassi per fornire un ulteriore incentivo per il mutuatario di pagare in tempo. Ma quando le persone che potrebbero aver già avuto problemi a gestire il debito in passato sottoscrivono questi prestiti, affrontano un futuro più difficile (e costoso) di quelli che hanno buoni punteggi di credito e possono permettersi prestiti con tassi di interesse più ragionevoli.

Crollo dei mutui subprime

I mutui subprime e il crollo dei subprime di solito sono i colpevoli chiamati per l'inizio della Grande recessione.

Molti istituti di credito sono stati liberali nel concedere questi prestiti dal 2004 al 2006, a causa di tassi di interesse più bassi, elevata liquidità di capitale - e della possibilità di realizzare molti profitti. Nell'estensione di questi prestiti ad alto rischio, i finanziatori hanno addebitato tassi di interesse superiori a quelli primari per compensare il rischio aggiuntivo assunto. Hanno anche finanziato i mutui mettendoli in comune e poi vendendoli agli investitori. Il forte aumento delle persone che potevano improvvisamente permettersi i mutui ha portato a una carenza di alloggi, che ha aumentato i prezzi delle abitazioni - e quindi l'ammontare del finanziamento necessario per i proprietari di case.

Sembrava una spirale sempre più alta. Il rovescio della medaglia era che i prestiti venivano concessi a persone che non potevano rimborsarli. Quando un gran numero di loro ha iniziato a perdere i propri mutui e il tasso di pignoramenti delle case è salito alle stelle, i finanziatori hanno perso tutto il denaro che avevano esteso, e poi alcuni. Così fecero molti istituti finanziari che avevano investito pesantemente in mutui ipotecari cartolarizzati. Molti hanno avuto difficoltà finanziarie estreme e persino il fallimento.

La crisi dei mutui subprime è continuata dal 2007-2010, trasformandosi in una recessione globale poiché i suoi effetti si sono irradiati in tutti i mercati finanziari e le economie di tutto il mondo. (Per saperne di più, leggi "Il carburante che ha alimentato il crollo dei subprime.")

Mutui subprime oggi

Dopo lo scoppio della bolla immobiliare, è stato praticamente impossibile ottenere un mutuo per la casa con un punteggio di credito inferiore a 640. Ora che l'economia sta iniziando a stabilizzarsi, i mutui subprime stanno tornando. Perfino Wells Fargo è entrato nel nuovo carrozzone subprime. Wells Fargo sta ora approvando i potenziali acquirenti di case con punteggi di credito fino a 600 per i prestiti della Federal Housing Administration (FHA).

Questa volta, tuttavia, il Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) pone restrizioni a questi mutui subprime. I potenziali acquirenti di case devono ricevere la consulenza di un acquirente da un rappresentante che è stato approvato dal Dipartimento degli alloggi e dello sviluppo urbano degli Stati Uniti. Altre restrizioni imposte a questi nuovi mutui subprime limitano gli aumenti dei tassi di interesse e altre condizioni del prestito.

Stanno anche tornando a un costo aumentato. Ora, i mutui subprime arrivano con tassi di interesse che possono arrivare dall'8% al 10% e che possono richiedere acconti dal 25% al ​​35%.

La linea di fondo

Sebbene i prestiti subprime aumentino il numero di persone che possono acquistare case, ciò rende più difficile farlo e aumenta le possibilità di inadempienza dei propri prestiti. Il default fa male sia al mutuatario (in termini di punteggio di credito) sia al creditore (che non ottiene indietro i suoi soldi).

I difensori dei nuovi mutui subprime sottolineano che gli acquirenti di case non sono obbligati a pagare indefinitamente tali alti tassi di interesse. Una volta che gli acquirenti possono dimostrare di essere in grado di pagare i loro mutui in tempo, i loro punteggi di credito dovrebbero aumentare e possono rifinanziare i loro prestiti immobiliari a tassi inferiori. In effetti, molte persone che sottoscrivono ARM stanno scommettendo sul fatto che, quando entrerà in vigore il tasso variabile, avranno ripulito il loro rapporto di credito nella misura in cui si qualificheranno per finanziamenti nuovi e più vantaggiosi.

Per ulteriori informazioni, leggi "Prestiti subprime: mano amica o subdola?"