Subprime Lending: Helping Hand o Underhanded?
Il subprime è una classificazione dei prestiti offerti a tassi superiori al tasso primario agli individui che non sono in grado di qualificarsi per i prestiti a tasso primo. Questo di solito si verifica quando i mutuatari hanno uno scarso credito e, di conseguenza, il creditore li considera come un rischio più elevato.
La qualificazione del prestito si basa su molti fattori tra cui reddito, attività e rating del credito. Nella maggior parte dei casi, i mutuatari subprime hanno punti interrogativi che li circondano in una o più di queste aree, come un cattivo rating del credito o l'incapacità di provare reddito. Ad esempio, qualcuno con un rating di credito inferiore a 620 o senza attività probabilmente non si qualificherà per un mutuo tradizionale e dovrà ricorrere a un prestito subprime per ottenere il finanziamento necessario. Continua a leggere per saperne di più su questo tipo di prestito e su come ha ottenuto la sua cattiva reputazione.
Subprime vs. primo
Oltre ad avere tassi di interesse più elevati rispetto ai prestiti a tasso primario, i prestiti subprime spesso comportano commissioni più elevate. E, a differenza dei prestiti a tasso primario, che sono abbastanza simili da un prestatore all'altro, i prestiti subprime variano notevolmente. Un processo noto come pricing basato sul rischio viene utilizzato per calcolare i tassi e le condizioni dei mutui: peggiore è il credito, più costoso è il prestito.
I prestiti subprime sono generalmente utilizzati per finanziare i mutui. Includono spesso penalità di pagamento anticipato che non consentono ai mutuatari di rimborsare il prestito in anticipo, rendendo difficile e costoso rifinanziare o ritirare il prestito prima della scadenza. Alcuni di questi prestiti hanno anche scadenze in mongolfiera, che richiedono un grande pagamento finale. Tuttavia, altri presentano tassi di lancio artificialmente bassi che aumentano notevolmente, aumentando il pagamento mensile fino al 50%.
I mutuatari spesso non si rendono conto che un prestito è subprime perché i finanziatori usano raramente quella terminologia. Dal punto di vista del marketing, "subprime" non è un termine attraente. (Per saperne di più, leggi: Subprime è spesso sottoparte .)
Storia
Il Community Reinvestment Act del 1977 e la successiva liberalizzazione delle normative hanno dato ai finanziatori un forte incentivo a prestare denaro a mutuatari a basso reddito. Il Deregulation and Monetary Control Act del 1980 ha permesso ai finanziatori di applicare tassi di interesse più elevati ai mutuatari con bassi punteggi di credito. Quindi, la legge sulla parità di transazione sui mutui alternativi, approvata nel 1982, ha consentito l'uso di prestiti a tasso variabile e pagamenti in mongolfiera. Infine, il Tax Reform Act del 1986 ha eliminato la detrazione degli interessi per i prestiti al consumo ma ha mantenuto la detrazione degli interessi sui mutui. Questi atti mettono in moto l'assalto dei prestiti subprime. (Per saperne di più, leggi: La deduzione fiscale degli interessi sui mutui .)
Nel corso del tempo, le aziende si sono adattate a questo ambiente in evoluzione e l'espansione dei prestiti subprime è iniziata sul serio. Mentre i prestiti subprime sono disponibili per una varietà di acquisti, i mutui sono gli elementi più importanti per la maggior parte dei consumatori, quindi un aumento dei prestiti subprime gravita naturalmente sul mercato dei mutui. Secondo le statistiche pubblicate dal Federal Reserve Board nel 2004, dal 1994 al 2003, i prestiti subprime sono aumentati ad un tasso del 25% all'anno, rendendolo il segmento in più rapida crescita del settore ipotecario statunitense. Inoltre, il Federal Reserve Board cita la crescita come "un aumento di quasi dieci volte in soli nove anni".
Il bene
I prestiti subprime hanno aumentato le opportunità per la proprietà della casa, aggiungendo nove milioni di famiglie ai ranghi dei proprietari di case in meno di un decennio e catapultando gli Stati Uniti nella fascia più alta dei paesi sviluppati sui tassi di proprietà della casa, alla pari con il Regno Unito e leggermente dietro la Spagna, Finlandia, Irlanda e Australia, secondo la Federal Reserve. Più della metà di quelli aggiunti ai ranghi dei nuovi proprietari di case sono minoranze. Poiché l'equità domestica è il principale veicolo di risparmio per una percentuale significativa della popolazione, la proprietà domestica è un buon modo per creare ricchezza.
Il cattivo
I prestiti subprime sono costosi. Hanno tassi di interesse più elevati e sono spesso accompagnati da pagamenti anticipati e altre sanzioni. I prestiti a tasso variabile destano particolare preoccupazione, poiché i pagamenti possono saltare drasticamente quando i tassi di interesse aumentano. (Per saperne di più sui prestiti a tasso variabile, vedere Ipoteche: tasso fisso contro tasso variabile e sogno americano o incubo dei mutui? ) Troppo spesso, i prestiti subprime sono concessi a persone che non hanno altro modo di accedere ai fondi e poca comprensione del meccanica del prestito.
Dal lato dei prestiti, la fretta di attirare nuovi affari può portare a pratiche commerciali imprecise, come la concessione di prestiti senza richiedere ai mutuatari di fornire una prova documentata del reddito e indipendentemente da ciò che accadrà se i tassi di interesse aumentano. Questo può rivelarsi un affare rischioso se le persone non riescono a rimborsare i loro prestiti e i tassi di perdita del tasso ipotecario salgono. Nel 2007, la New Century Financial Corp, che all'epoca era un popolare prestatore di mutui subprime, ha presentato istanza di fallimento
Il brutto
Poiché i mutuatari subprime generalmente non sono candidati favorevoli per prestiti più tradizionali, i prestiti subprime tendono ad avere tassi di insolvenza significativamente più elevati rispetto ai prestiti a tasso primario. Quando i tassi di interesse aumentano rapidamente e i valori delle abitazioni ristagnano o diminuiscono, gli effetti a catena si fanno sentire in tutto il settore.
L'incapacità dei mutuatari di soddisfare i propri pagamenti o di rifinanziare (a causa di penalità di pagamento anticipato) provoca il default dei mutuatari. Con l'aumento dei tassi di preclusione, i finanziatori falliscono. Alla fine, anche gli investitori che hanno acquistato titoli garantiti da ipoteca sulla base di prestiti subprime si fanno male quando i prestiti sottostanti falliscono. (Per saperne di più su come funziona, leggi Dietro le quinte del tuo mutuo .)
Compratore stai attento
Se utilizzati in modo responsabile dai finanziatori, i prestiti subprime possono fornire potere d'acquisto a soggetti che altrimenti non avrebbero accesso ai fondi. Tuttavia, come dimostra la crisi dei mutui subprime del periodo 2007-2010, i prestiti subprime possono essere molto rischiosi. (Per uno sguardo approfondito sulla crisi dei subprime, leggi: The Fuel That Fed The Subprime Meltdown ).