Comprensione del processo dell'impegno

L'acquisto di una casa può essere un processo complicato per il quale la maggior parte delle persone è generalmente impreparata. Uno di quegli elementi misteriosi è il processo dell'impegno, chiamato anche chiusura. Questo processo, che si verifica tra il momento in cui un venditore accetta l'offerta e l'acquirente ottiene le chiavi, può essere schiacciante per molti acquirenti di case.

Che cos'è l'impegno?

L'impegno è uno strumento finanziario detenuto da una terza parte per conto di altre due parti che stanno completando una transazione. È come un conto fiduciario detenuto da una terza parte mentre tutti gli obblighi del venditore e dell'acquirente sono adempiuti.

Il tempo impiegato dall'inizio alla fine del processo di deposito a garanzia varia. Alcuni dei fattori che determinano la durata della chiusura includono una pre-approvazione del mutuo, con i documenti adeguati a portata di mano e il tempo necessario per completare la sottoscrizione. E proprio come la durata del tempo, il processo può anche variare in base allo stato. I passaggi, tuttavia, sono generalmente gli stessi per tutti.

Apri un conto di deposito a garanzia

Una volta che tu e il venditore avete firmato un accordo di acquisto reciprocamente accettabile, il vostro agente raccoglierà il vostro assegno di denaro serio e lo depositerà in un conto di deposito presso la società di deposito a garanzia specificata nel contratto di acquisto.

La società di deposito a garanzia agisce come una terza parte neutrale per raccogliere i fondi e i documenti necessari coinvolti nel processo di chiusura dal deposito iniziale di denaro serio e dai documenti di prestito all'atto firmato. In alcune aree, gli avvocati possono gestire questo processo invece di una società di deposito a garanzia e può essere chiamato un accordo anziché un impegno.

Attendere la valutazione della banca

La banca che anticipa l'ipoteca farà la propria valutazione - che l'acquirente paga di solito - per proteggere i suoi interessi finanziari se dovesse mai precludere la proprietà. Se la valutazione arriva al di sotto del prezzo offerto, il finanziatore non ti darà finanziamenti a meno che tu non trovi la differenza o il venditore abbassi il prezzo all'importo stimato.

Puoi, tuttavia, provare a cambiare la mente del perito effettuando una delle seguenti operazioni:

• Fornisci ulteriori informazioni sul motivo per cui ritieni che la casa debba essere valutata a un importo superiore
• Ottieni una seconda valutazione
• Prova un altro finanziatore e spera che la valutazione venga a tuo favore

Se nessuna di queste opzioni è possibile, è possibile annullare il contratto di acquisto.

Finanziamento sicuro

Avresti dovuto essere già pre-approvato per un mutuo prima che l'accordo fosse accettato. Una volta fornito l'indirizzo al proprietario del prestatore, preparerà una stima in buona fede o una dichiarazione in cui viene indicato l'importo del prestito, il tasso di interesse, i costi di chiusura e altri costi associati all'acquisto. Assicurati di negoziare i numeri su questo documento prima di firmarlo. Una volta che hai il tuo impegno di prestito scritto, è il momento di rimuovere la contingenza finanziaria per iscritto.

Approvare le informazioni del venditore

Dovresti ricevere una notifica scritta di eventuali ovvi problemi che sono già stati identificati dal venditore o dall'agente del venditore. Ad esempio, in quartieri da medio a basso reddito in zone ad alto costo della vita, il garage potrebbe essere stato trasformato in una zona di vita in violazione dei codici degli alloggi delle città. Potresti già essere a conoscenza di problemi come questi perché sono spesso menzionati nell'elenco.

La proprietà potrebbe non essere divulgata dal venditore, il che significa che il venditore non sta rilasciando alcun dettaglio nei termini di vendita. Se sei ancora interessato alla proprietà, fai il tuo controllo. Assicurati di ottenere l'autorizzazione dal venditore prima che il tuo ispettore entri nei locali.

Ottieni le ispezioni necessarie

Il prossimo passo è considerare se si desidera la spesa aggiuntiva delle ispezioni. Sebbene questi non siano necessari, possono tornare utili in considerazione delle circostanze.

Anche se non è un requisito, è nel tuo interesse ricevere un'ispezione a casa. Per qualche centinaio di dollari, un ispettore professionista ti dirà se ci sono difetti pericolosi o costosi in casa. Se ci sono, ti consigliamo di conoscerli in modo da poter effettuare una delle seguenti operazioni:

• Esci dall'acquisto.
• Chiedi al venditore di ripararli.
• Chiedi al venditore di abbassare il prezzo in modo da poter gestire da solo le riparazioni.

Si noti che non è possibile negoziare alcuna concessione del venditore qui se il contratto prevede che acquisterai la proprietà "così com'è". Se il processo di ispezione si conclude in modo soddisfacente, sarà necessario rimuovere la contingenza di ispezione per iscritto. Ripetere questo passaggio dopo ogni altra ispezione.

Ispezione dei parassiti

Potresti voler fare un controllo dei parassiti per assicurarti che la casa non abbia termiti, formiche da carpentiere o altri parassiti come scarafaggi o ratti. Questi problemi potrebbero non essere evidenti durante il giorno in cui hai probabilmente visto la casa e sarebbe una scoperta terribilmente sgradita dopo che ti sarai trasferito. Eventuali problemi di parassiti dovranno essere risolti prima che la vendita possa continuare, supponendo che tu voglia continuare con l'acquisto. Questa è un'altra area in cui potresti voler rinegoziare con il venditore per pagare il lavoro.

Ispezione ambientale

A volte si consiglia di sottoporsi a un'ispezione ambientale per verificare la presenza di tossine in casa come muffe e amianto. Ci possono anche essere problemi sul sito di casa come la contaminazione da una posizione vicino a una discarica, ex giacimento di petrolio, tintoria, stazione di servizio o altre attività pericolose per l'ambiente. Eventuali problemi rilevati in quest'area possono comportare gravi rischi per la salute e possono essere costosi da risolvere.

Rapporto geologico

Le aree soggette a terremoti possono richiedere un rapporto sui suoli e / o un rapporto geologico per valutare il rischio di gravi danni alla proprietà in caso di tale disastro. Potresti anche prendere in considerazione un rapporto di alluvione. Se è troppo probabile che la casa si allaghi, non sarai in grado di ottenere un'assicurazione per i proprietari di case, il che significa che non puoi ottenere un mutuo. In alcuni casi, l'acquisto di un'assicurazione contro le alluvioni in aggiunta all'assicurazione del proprietario di casa risolverà questo problema. Nelle aree rurali, è necessario effettuare un'indagine sulla terra per verificare i confini della proprietà. Nelle aree urbane, i confini tendono ad essere già molto chiari.

Assicurazione sui pericoli

Ciò include l'assicurazione dei proprietari di abitazione e l'eventuale copertura aggiuntiva richiesta nella propria area geografica (come l'assicurazione contro le alluvioni). Ti verrà richiesto di avere un'assicurazione per i proprietari di case fino a quando il mutuo non viene pagato. Se vuoi risparmiare qualche soldo, scegli la tua compagnia assicurativa e guardati intorno per ottenere la tariffa migliore. Quello che la banca seleziona potrebbe non essere quello che desideri.

Relazione sul titolo e assicurazione del titolo

Sia i rapporti sul titolo che l'assicurazione del titolo sono richiesti dal prestatore. Anche se non lo fossero, li vorresti comunque.

Il rapporto sul titolo assicura che il titolo della proprietà sia chiaro, ovvero che non vi siano privilegi sulla proprietà e nessuno, tranne il venditore, ha diritto a qualsiasi parte di esso. L'assicurazione del titolo protegge te e il creditore da eventuali problemi legali che potrebbero sorgere in seguito se qualcosa non si presentasse durante la ricerca del titolo.

Se c'è qualcosa di sbagliato nel titolo (noto come nuvola o difetto), il venditore dovrà ripararlo in modo che la vendita possa procedere o lasciarti andare. A seconda di dove vivi, la società di deposito a garanzia e la compagnia del titolo possono essere la stessa cosa.

Il walk-through finale

È una buona idea ispezionare nuovamente la proprietà appena prima della chiusura per assicurarsi che non si siano verificati nuovi danni e che il venditore ti abbia lasciato gli articoli specificati nel contratto di acquisto come elettrodomestici o dispositivi.

A questo punto, probabilmente non sarai in grado di ritirarti a meno che la casa non abbia subito gravi danni. Tuttavia, non è inaudito per un acquirente meschino fare pressione sul proprio agente affinché venga annullato l'accordo su qualcosa di insignificante.

Modulo HUD-1

Almeno un giorno prima della chiusura, riceverai un modulo HUD-1 o la dichiarazione finale delle condizioni di prestito e dei costi di chiusura. Confrontalo con la stima in buona fede che hai firmato in precedenza. I due documenti dovrebbero essere molto simili. Cerca commissioni inutili, impreviste o eccessive, nonché errori reali.

Chiudi l'impegno

Il processo di chiusura varia in base allo stato, ma dovrai firmare un sacco di documenti; prenditi il ​​tuo tempo e leggi attentamente. Anche il venditore avrà documenti da firmare. Dopo che tutti i documenti saranno firmati, l'ufficiale dell'impegno preparerà una nuova azione nominandola proprietario della proprietà e la invierà al registratore della contea. Inoltrerai un assegno circolare o organizzerai un bonifico bancario per pagare i costi di acconto e di chiusura, e il tuo prestatore trasferirà i fondi del tuo prestito a garanzia, in modo che il venditore e, se applicabile, il prestatore del venditore, possano essere pagati.

Se riesci ad arrivare così lontano, alla fine riuscirai a prendere possesso della casa.

12 passaggi per chiudere un affare immobiliare

La linea di fondo

Il tuo agente supervisionerà l'intero processo, quindi non preoccuparti troppo se non capisci ogni dettaglio. Tuttavia, in qualsiasi transazione in cui stai mettendo così tanto in gioco finanziariamente, è una buona idea avere almeno un'idea di base di ciò che sta accadendo in modo da non trarne vantaggio. (Per la lettura correlata, vedere "Comprensione del processo e dei requisiti dell'impegno")