Comprensione dell'assicurazione contro le inondazioni richiesta dal prestatore

"Solo pochi centimetri di acqua da un'alluvione possono causare danni a decine di migliaia di dollari", secondo il National Flood Insurance Program. Questo fatto riassume perché i prestatori di mutui talvolta richiedono ai mutuatari di ottenere un'assicurazione contro le alluvioni. Quando i valori delle proprietà diminuiscono in modo significativo, i proprietari di case che affrontano una possibile preclusione sono spesso desiderosi di evitare queste spese aggiuntive e lasciare il problema con il creditore.

Tuttavia, gli agenti immobiliari e i prestatori di mutui spesso non informano i clienti dei requisiti di assicurazione contro le alluvioni fino a quando una proprietà non è già in garanzia. I proprietari di abitazione non sono neppure consapevoli del fatto che molte aree che non sembrano immediatamente ad alto rischio di alluvione sono in realtà valutate come ad alto rischio dalla Federal Emergency Management Agency (FEMA). Se ti sei trovato in questa situazione o non vuoi essere colto di sorpresa, questo articolo ti aiuterà a demistificare l'assicurazione contro le inondazioni richiesta dal prestatore.

(Ecco come leggere uno dei documenti più importanti che possiedi: Comprendi il tuo contratto di assicurazione .)

Perché i finanziatori richiedono un'assicurazione contro le alluvioni

Le polizze assicurative dei proprietari di abitazione (dette anche assicurazione contro i pericoli) non coprono le inondazioni: solo un prodotto assicurativo separato può proteggere dai danni causati dalle inondazioni. L'assicurazione contro le alluvioni è di solito facoltativa per i proprietari di case ipotecate in quelle che normalmente vengono considerate aree di alluvione a basso rischio. Può anche essere facoltativo per i proprietari di case ipotecate nelle aree di alluvione ad alto rischio, a seconda del prodotto ipotecario. Tuttavia, i proprietari di case che sottoscrivono un mutuo da un prestatore regolamentato o assicurato a livello federale (come un mutuo FHA) e acquistano una casa in una zona di inondazione ad alto rischio (nota anche come area di rischio di alluvione speciale) dovranno acquistare assicurazione inondazioni. Nella maggior parte dei casi, il proprietario della casa dovrà pagare un'assicurazione contro le alluvioni ogni anno fino a quando l'ipoteca non verrà pagata.

Quando qualcuno stipula un mutuo, la casa funge da garanzia se il mutuatario interrompe il pagamento dei mutui. Quando una proprietà viene finanziata, il prestatore ha spesso una partecipazione finanziaria maggiore nella proprietà rispetto al mutuatario. Se uno dei beni del prestatore viene danneggiato dalle acque di inondazione e il mutuatario abbandona la casa e smette di pagare i mutui, il prestatore viene catturato in una posizione perdente. Per eliminare questo rischio, molti istituti di credito richiedono al proprietario di abitazione di acquistare un'assicurazione contro le alluvioni.

(Alcune cose non dovrebbero essere lasciate al caso. Scopri dove hai bisogno di copertura. Scopri 5 polizze assicurative che tutti dovrebbero avere .)

Riparazione di case danneggiate dall'alluvione

È improbabile che il proprietario della casa si allontani da una casa danneggiata quando può essere riparato a un costo minimo. L'assicurazione contro le inondazioni fornirà denaro per riparare o persino ricostruire una casa se viene danneggiata o distrutta da inondazioni. Il proprietario della casa manterrà la casa e continuerà a pagare i mutui. Se il proprietario della casa deve presentare un reclamo, sarà responsabile solo del pagamento della franchigia. Se il proprietario della casa non può pagare la franchigia, che può arrivare a $ 5.000, c'è ancora il rischio che il proprietario della casa possa andarsene. Inoltre, poiché l'assicurazione per inondazioni raggiunge il massimo a $ 250.000, come vedremo più avanti, il proprietario potrebbe anche essere tentato di allontanarsi da una proprietà che costerà molto di più per la riparazione o la ricostruzione.

Come funziona l'assicurazione contro le inondazioni?

L'assicurazione contro le inondazioni funziona esattamente come altri prodotti assicurativi. L'assicurato - il proprietario della casa - paga un premio annuale in base al rischio di alluvione della proprietà e alla franchigia che sceglie. Se la proprietà viene danneggiata o distrutta da inondazioni, il proprietario della casa riceve denaro per la quantità di denaro necessaria per riparare il danno, fino al limite della politica.

Il proprietario della casa deve assicurarsi della polizza assicurativa contro le alluvioni prima di chiudere una proprietà e rinnovarla ogni anno per coprire il saldo principale del prestito. Il prestatore di solito riscuote i pagamenti dell'assicurazione contro le alluvioni insieme al pagamento mensile del mutuo, detiene i fondi in un conto di deposito a garanzia e paga l'intero premio alla compagnia assicurativa una volta all'anno (in modo analogo a come vengono gestite le tasse sulla proprietà e l'assicurazione dei rischi). Pertanto, una volta che il proprietario della casa assicura la polizza iniziale, non saranno necessarie ulteriori azioni oltre a effettuare pagamenti mensili di mutuo. È disponibile anche una copertura separata fino a $ 100.000 per effetti personali.

Dovrai comprarlo?

Puoi scoprire il rischio di alluvione di qualsiasi proprietà su FloodSmart.gov. Se il sito Web indica che la proprietà si trova in una zona ad alto rischio, sarà probabilmente richiesta un'assicurazione contro le alluvioni. La decisione finale dipende dalle mappe dei tassi dell'assicurazione contro le alluvioni e da una determinazione ufficiale dei pericoli delle zone alluvionali. Puoi vedere tu stesso le mappe su FEMA.gov. Dovresti anche chiedere al tuo finanziatore i suoi requisiti di assicurazione contro le alluvioni.

In alcuni quartieri o addirittura in intere città, potrebbe essere difficile trovare una casa che non si trova in una zona di alluvione ad alto rischio. In altre regioni, è possibile evitare la necessità di stipulare interamente un'assicurazione contro le alluvioni.

(Usa queste semplici idee per risparmiare denaro e ottenere una migliore copertura per la tua casa. Per saperne di più, vedi Consigli assicurativi per i proprietari di case .)

Come ottenere la copertura

Il National Flood Insurance Program (NFIP), gestito dalla FEMA, offre un'assicurazione contro le alluvioni ai proprietari di case nelle comunità che partecipano al programma. Il programma richiede alle comunità partecipanti di "adottare e applicare le ordinanze che soddisfano o superano i requisiti FEMA per ridurre il rischio di alluvioni". Questo programma offre anche un piccolo sconto sull'assicurazione contro le alluvioni sulla base delle misure adottate dalle comunità per mitigare i rischi di alluvione.

Le polizze assicurative effettive sono emesse da compagnie assicurative private, non da FEMA. Puoi trovare una compagnia assicurativa partecipante sul sito web della FEMA. Meglio ancora, chiedi consigli ad amici, familiari e colleghi nella tua città.

Il costo dell'assicurazione contro le alluvioni

Il costo per assicurare una proprietà contro il danno da alluvione è determinato da fattori associati al rischio come l'anno di costruzione dell'edificio, il numero di piani, il livello di rischio di alluvione e la quantità di copertura richiesta dal prestatore. Tale importo dovrebbe essere basato sul costo di ricostruzione, che può essere ottenuto dalla compagnia di assicurazione del proprietario di casa.

Il prezzo per assicurare una proprietà con una franchigia particolare e un determinato importo di copertura sarà lo stesso, indipendentemente da chi hai scelto come assicuratore perché i premi dell'assicurazione contro le alluvioni sono regolati dal governo. Tuttavia, hai un certo controllo sul costo della polizza perché puoi scegliere l'importo deducibile.

Per sapere quanto costerà in particolare l'assicurazione contro le alluvioni per la tua residenza, completa il profilo di rischio di alluvione sul sito web della FEMA e contatta uno degli agenti assicurativi partecipanti elencati. Il sito Web fornisce solo una gamma approssimativa di possibili costi di copertura. Un agente assicurativo può fornirti un preventivo accurato. Puoi comunque ottenere un preventivo anche se stai solo guardando la proprietà e non la hai sotto contratto. In generale, aspettati di pagare almeno qualche centinaio di dollari per l'assicurazione contro le alluvioni.

L'importo massimo dell'assicurazione consentito dalla legge è di $ 250.000 per la struttura. La copertura dei contenuti è facoltativa - non è richiesta dal creditore - ma costa in più (ed è limitata a $ 100.000).

Secondo la FEMA, i seguenti elementi sono considerati parte della struttura dell'edificio:

• L'edificio assicurato e le sue fondamenta
• I sistemi elettrici e idraulici
• Apparecchiature di condizionamento d'aria centrali, forni e scaldabagni
• Frigoriferi, fornelli ed elettrodomestici da incasso come lavastoviglie
• Moquette installata in modo permanente su un pavimento non finito
• Pannelli, wallboard, librerie e armadietti installati in modo permanente
• Tapparelle
• Garage indipendenti fino al 10% della copertura della proprietà dell'edificio (gli edifici indipendenti diversi dai garage richiedono una politica sulla proprietà dell'edificio separata)
• Rimozione detriti

Cosa non è coperto

Come specificato dalla FEMA, molte cose importanti e costose non sono coperte dall'assicurazione contro le alluvioni. Dovrai acquistare un'ulteriore copertura della proprietà personale se sei preoccupato per il costo di sostituzione dei seguenti articoli:

• Oggetti personali come abbigliamento, mobili e apparecchiature elettroniche
• Le tende
• Condizionatori portatili e da finestra
• Forni a microonde portatili e lavastoviglie portatili
• Tappeti non inclusi nella copertura dell'edificio (vedi sopra)
• Lavatrici e asciugatrici
• Congelatori e il cibo in essi contenuto
• Alcuni oggetti preziosi come opere d'arte originali e pellicce (fino a $ 2.500)

Inoltre, né l'assicurazione contro le inondazioni per l'edilizia né la proprietà personale coprirà quanto segue:

• Danni causati da umidità, muffa o muffa che avrebbero potuto essere evitati dal proprietario
• Valuta, metalli preziosi e carte preziose come certificati azionari
• Proprietà e oggetti al di fuori di un edificio come alberi, piante, pozzi, sistemi settici, passeggiate, ponti, cortili, recinzioni, pareti marine, vasche idromassaggio e piscine
• Spese di soggiorno come alloggio temporaneo
• Perdite finanziarie dovute all'interruzione dell'attività o alla perdita dell'uso di beni assicurati
• La maggior parte dei veicoli semoventi come le automobili, comprese le loro parti

Altre carenze e avvertenze

L'assicurazione contro le alluvioni è costosa e, come altre forme di assicurazione più comuni, può rendere la proprietà della casa meno economica o addirittura inaccessibile per alcune persone. Calcola se sarai in grado di permetterti un'assicurazione contro le alluvioni per tutto il tempo necessario prima di impegnarti in una proprietà. Se la polizza assicurativa contro le alluvioni costa $ 1.000 all'anno e impieghi 30 anni per pagare il mutuo, questo è un costo aggiuntivo di $ 30.000 a lungo termine per possedere quella casa.

Sostituzione vs. copertura massima

Alcune compagnie di assicurazione alluvione cercheranno di farti acquistare un'assicurazione per un massimo di $ 250.000 anche se il finanziatore non richiede così tanta copertura. Se l'importo principale di un prestito è di soli $ 200.000, la copertura aggiuntiva non è necessaria. Guarda il valore di sostituzione per la tua casa come determinato dalla compagnia di assicurazione dei proprietari di casa. Questo è l'intero importo necessario per l'acquisto dell'assicurazione. L'assicurazione deve solo coprire il valore della struttura fisica, non la terra.

Assicurazione di rifinanziamento e alluvione

Se stai pensando di rifinanziare e non hai l'obbligo di avere un'assicurazione contro le alluvioni nell'ambito del tuo mutuo esistente, vedi se la tua designazione di alluvione è cambiata. Ora potresti trovarti in una zona di alluvione ad alto rischio anche se non lo eri prima. Potrebbe non valere la pena rifinanziare quando si aggiunge il nuovo costo dell'assicurazione contro le alluvioni.

Infine, la copertura massima consentita di $ 250.000 potrebbe non essere sufficiente per ricostruire alcune proprietà. Se la compagnia di assicurazione dei proprietari di case afferma che la ricostruzione della proprietà in caso di perdita totale costerà oltre $ 250.000, sii consapevole del rischio a cui sei ancora soggetto anche con la copertura assicurativa contro le alluvioni.

Evitare l'assicurazione contro le inondazioni richiesta dal prestatore

Esistono diverse opzioni per evitare l'assicurazione contro le inondazioni richiesta dal prestatore, sebbene non siano ideali per tutti, specialmente per coloro che vivono in aree ad alto rischio.

Ricerca

Ricerca prima di acquistare: trova proprietà che non si trovano in zone soggette a inondazioni.

Sondaggio

Fai un sondaggio (per circa $ 1.500) per vedere se la tua proprietà specifica è abbastanza elevata da non essere nell'area di alluvione, anche se la tua comunità è generalmente. Potresti ottenere un'esenzione se puoi provare che la tua proprietà non è ad alto rischio.

Organizzare

Organizza la tua comunità e lavora con il governo locale per fare le cose per mitigare il rischio di alluvione fino al punto in cui l'area non si trova più in un'area ad alto rischio.

La linea di fondo

Dover acquistare un'assicurazione contro le alluvioni non dovrebbe essere una brutta sorpresa quando acquisti o rifinanzi una casa. Educare te stesso ora può aiutarti a capire quando i finanziatori richiedono un'assicurazione contro le alluvioni, come ridurne i costi o, in alcuni casi, anche come evitarlo del tutto.

(Scopri tutto ciò che i nuovi proprietari di case devono sapere prima di firmare sulla linea tratteggiata. Consulta la Guida per principianti all'assicurazione dei proprietari di case .)