Comprensione della struttura dei pagamenti ipotecari

Un mutuo è un prestito a lungo termine progettato per aiutarti ad acquistare una casa. Oltre a rimborsare il capitale, devi anche pagare gli interessi al prestatore. La casa e il terreno circostante fungono da garanzia. Ma se stai cercando di possedere una casa, devi sapere più di queste generalità.

Key Takeaways

• I pagamenti ipotecari sono costituiti dai pagamenti in conto capitale e interessi.
• Se effettui un acconto inferiore al 20%, ti verrà richiesto di stipulare un'assicurazione per ipoteca privata, che aumenta il pagamento mensile.
• Alcuni pagamenti includono anche tasse immobiliari o immobiliari.
• Un mutuatario paga più interesse nella prima parte del mutuo, mentre quest'ultima parte del prestito favorisce il saldo principale.

Storia

Quasi tutti coloro che acquistano una casa hanno un mutuo. I tassi sui mutui sono spesso citati nelle notizie della sera e le speculazioni su quale direzione si sposteranno sono diventate una parte standard della cultura finanziaria.

Il mutuo moderno è nato nel 1934 quando il governo, per aiutare il paese a superare la Grande Depressione, ha creato un programma ipotecario che ha ridotto al minimo l'acconto richiesto su una casa, aumentando la quantità che i potenziali proprietari di case potrebbero prendere in prestito. Prima di allora, era richiesto un acconto del 50%. Oggi è auspicabile un acconto del 20%, soprattutto perché se l'acconto è inferiore al 20%, è necessario sottoscrivere un'assicurazione per i mutui privati ​​(PMI), aumentando i pagamenti mensili.

Desiderabile, tuttavia, non è necessariamente realizzabile. Ci sono programmi di mutui disponibili che consentono acconti significativamente più bassi, ma se riesci a gestire quel 20%, dovresti assolutamente farlo.

Comprensione della struttura dei pagamenti ipotecari

Pagamenti del mutuo

I principali fattori che determinano i pagamenti dei mutui mensili sono la dimensione e la durata del prestito. La dimensione è la quantità di denaro che prendi in prestito e il termine è il periodo di tempo che devi rimborsare. In genere, più lungo è il termine, minore è il pagamento mensile. Ecco perché i mutui di 30 anni sono i più popolari. Una volta che conosci la dimensione del prestito di cui hai bisogno per la tua nuova casa, un calcolatore di ipoteca è un modo semplice per confrontare i tipi di mutuo e vari istituti di credito.

PITI: componenti di pagamento ipotecario

Ci sono quattro fattori che svolgono un ruolo nel calcolo di un pagamento ipotecario: capitale, interessi, tasse e assicurazione (PITI). Mentre li guardiamo, useremo un mutuo da $ 100.000 come esempio.

Principale

Una parte di ciascun pagamento del mutuo è dedicata al rimborso del saldo principale. I prestiti sono strutturati in modo tale che l'ammontare del capitale restituito al mutuatario inizia in basso e aumenta con ogni pagamento del mutuo. I pagamenti nei primi anni sono applicati più agli interessi che al capitale, mentre i pagamenti negli ultimi anni invertono tale scenario. Per il nostro mutuo da $ 100.000, il capitale è di $ 100.000.

Interesse

L'interesse è la ricompensa del prestatore per l'assunzione di un rischio e il prestito di denaro. Il tasso di interesse su un'ipoteca ha un impatto diretto sull'entità del pagamento di un mutuo: tassi di interesse più elevati significano pagamenti di mutui più elevati.

I tassi di interesse più elevati generalmente riducono la quantità di denaro che è possibile prendere in prestito, mentre i tassi di interesse più bassi lo aumentano. Se il tasso di interesse sulla nostra ipoteca di $ 100.000 è del 6%, il pagamento mensile combinato di capitale e interessi su un'ipoteca di 30 anni sarebbe di circa $ 599, 55 - $ 500 di interesse + $ 99, 55 di capitale. Lo stesso prestito con un tasso di interesse del 9% comporta un pagamento mensile di $ 804, 62.

Le tasse

Le tasse sugli immobili o sulle proprietà sono valutate da agenzie governative e utilizzate per finanziare servizi pubblici come scuole, forze di polizia e vigili del fuoco. Le tasse vengono calcolate dal governo su base annua, ma è possibile pagare tali imposte come parte dei pagamenti mensili. L'importo dovuto è diviso per il numero totale di pagamenti ipotecari mensili in un determinato anno. Il creditore riscuote i pagamenti e li tiene in deposito a garanzia fino a quando le tasse devono essere pagate.

Assicurazione

Come le tasse sugli immobili, i pagamenti assicurativi vengono effettuati con ogni pagamento del mutuo e trattenuti in garanzia fino al momento in cui la fattura è dovuta. Esistono due tipi di copertura assicurativa che possono essere inclusi in un pagamento ipotecario. Uno è l'assicurazione sulla proprietà, che protegge la casa e il suo contenuto da incendi, furti e altri disastri. L'altro è PMI, che è obbligatorio per le persone che acquistano una casa con un acconto inferiore al 20% del costo. Questo tipo di assicurazione protegge il creditore nel caso in cui il mutuatario non sia in grado di rimborsare il prestito. Poiché riduce al minimo il rischio di insolvenza sul prestito, PMI consente anche ai finanziatori di vendere il prestito agli investitori, che a loro volta possono avere la certezza che il loro investimento di debito verrà loro rimborsato. La copertura delle PMI può essere abbandonata quando il mutuatario ha almeno il 20% di capitale proprio in casa.

L'assicurazione ipotecaria può essere annullata quando il saldo raggiunge il 78% del valore originale.

Mentre capitale, interessi, tasse e assicurazioni costituiscono il tipico mutuo, alcune persone optano per mutui che non includono tasse o assicurazioni come parte del pagamento mensile. Con questo tipo di prestito, hai un pagamento mensile inferiore, ma devi pagare le tasse e l'assicurazione da solo.

Il piano di ammortamento

Il piano di ammortamento di un'ipoteca fornisce uno sguardo dettagliato a quale porzione di ciascun pagamento ipotecario è dedicata a ciascuna componente di PITI. Come notato in precedenza, i pagamenti ipotecari dei primi anni consistono principalmente in pagamenti di interessi, mentre i pagamenti successivi consistono principalmente in capitale.

Nel nostro esempio di un mutuo di $ 30.000 da 30 anni, il piano di ammortamento prevede 360 ​​pagamenti. Il programma parziale mostrato di seguito mostra come il saldo tra capitale e pagamenti di interessi si inverta nel tempo, spostandosi verso una maggiore applicazione al capitale.

Come mostra il grafico, ogni pagamento è $ 599, 55, ma l'importo dedicato al capitale e agli interessi cambia. All'inizio del mutuo, il tasso a cui si guadagna capitale proprio in casa è molto più lento. Ecco perché può essere utile effettuare pagamenti di capitale extra se il mutuo ti consente di farlo senza una penalità di pagamento anticipato. Riducono il capitale che, a sua volta, riduce gli interessi dovuti su ogni pagamento futuro, spingendoti verso il tuo obiettivo finale: pagare il mutuo.

D'altra parte, l'interesse è la parte che è deducibile dalle tasse nella misura consentita dalla legge - se si articolano le detrazioni invece di prendere la detrazione standard.

I mutui garantiti da FHA, che consentono alle persone con punteggi di credito bassi di diventare proprietari di case, richiedono solo un acconto minimo del 3, 5%.

Quando iniziano i pagamenti ipotecari

Il primo pagamento del mutuo è dovuto un mese intero dopo l'ultimo giorno del mese in cui è stato chiuso l'acquisto della casa. A differenza dell'affitto, dovuto il primo giorno del mese per quel mese, i pagamenti dei mutui vengono pagati in via posticipata, il primo giorno del mese ma per il mese precedente.

Supponiamo che una chiusura avvenga il 25 gennaio. I costi di chiusura includeranno gli interessi maturati fino alla fine di gennaio. Il primo pagamento completo del mutuo, che è per il mese di febbraio, è quindi dovuto il 1 ° marzo.

Ad esempio, supponiamo che tu prenda un mutuo iniziale di $ 240.000, su un acquisto di $ 300.000 con un acconto del 20%. Il tuo pagamento mensile arriva a $ 1, 077, 71 con un mutuo a tasso fisso di 30 anni con un tasso di interesse del 3, 5%. Questo calcolo include solo capitale e interessi, ma non include le tasse e le assicurazioni sulla proprietà.

Il tuo interesse giornaliero è di $ 23, 01. Questo viene calcolato moltiplicando prima il prestito di $ 240.000 per il tasso di interesse del 3, 5%, quindi dividendo per 365. Se il mutuo si chiude il 25 gennaio, si devono $ 161, 10 per i sette giorni di interesse maturato per il resto del mese. Il prossimo pagamento mensile, che è il pagamento mensile completo di $ 1, 077, 71, è dovuto il 1 ° marzo e copre il pagamento del mutuo di febbraio.

Dovresti avere tutte queste informazioni in anticipo. Ai sensi della regola di divulgazione integrata TILA-RESPA, due moduli devono essere forniti tre giorni prima della data di chiusura programmata: la stima del prestito e l'informativa di chiusura. L'importo degli interessi maturati, insieme ad altri costi di chiusura, è indicato nel modulo di informativa di chiusura. È possibile visualizzare l'importo del prestito, il tasso di interesse, i pagamenti mensili e altri costi e confrontarli con la stima iniziale fornita.

La linea di fondo

Un mutuo è uno strumento importante per l'acquisto di una casa, che consente di diventare proprietario di una casa senza effettuare un acconto di grandi dimensioni. Tuttavia, quando si assume un mutuo, è importante comprendere la struttura dei pagamenti, che copre non solo il capitale (l'importo preso in prestito) ma anche gli interessi, le tasse e l'assicurazione. Ti dice quanto tempo ci vorrà per pagare il mutuo e, in definitiva, quanto sarà costoso finanziare l'acquisto di casa.