Comprensione delle commissioni immobiliari: chi paga?
Quando decidi di acquistare o vendere una casa, un fattore che vale la pena considerare sono le commissioni di un agente immobiliare. Sfortunatamente, la maggior parte delle persone è interessata a quanto ammontano queste commissioni e non ha idea di come funzionano o di chi le paga anche al termine di una transazione. Qui diamo uno sguardo ad alcuni dei principi più universali delle commissioni immobiliari.
Quanto?
Le commissioni pagate agli agenti immobiliari sono negoziabili e pertanto variano. Sebbene molte persone credano che le commissioni siano sempre del 6%, un rapporto del 2004 di REAL Trends Data ha mostrato che il tasso medio delle commissioni negli Stati Uniti è del 5, 1%. Tale percentuale è una percentuale del prezzo di vendita della casa, quindi l'importo esatto che ciò comporta non sarà noto fino a quando un'offerta non sarà accettata e la casa verrà venduta. Qualsiasi commissione a un agente immobiliare deve essere negoziata come parte del contratto tra l'agente e l'acquirente o il venditore prima che l'accordo sia completato.
Chi paga?
Proprio chi paga la commissione di un agente immobiliare è dove le cose diventano un po 'complicate. Supponendo che sia l'acquirente che il venditore abbiano un agente, si potrebbe sostenere che il venditore lo paga o che l'acquirente lo paga. Questo perché la commissione proviene dal ricavato della vendita ed è spesso - sebbene non sempre - suddivisa equamente tra i due agenti.
Ad esempio, supponiamo che un acquirente e un venditore (ciascuno con un agente immobiliare) concordino un accordo su una casa. La casa viene venduta all'acquirente per $ 250.000. Supponendo che la commissione immobiliare sia del 6%, ciò significa che la commissione dovuta per questa vendita è di $ 15.000. Potresti sostenere che l'acquirente sta pagando questa commissione (perché sta pagando il costo della casa), o che il venditore la sta pagando (perché sta uscendo dal capitale della casa). In entrambi i casi, è importante notare che questa commissione deriva dal costo della casa - non viene applicata oltre al prezzo di vendita. Quindi, se il venditore possiede la casa in modo definitivo, emergerà dalla vendita con $ 235.000 ($ 250.000 - $ 15.000).
Come viene distribuito il denaro?
I contratti che l'acquirente e il venditore hanno con i loro agenti determinano la commissione che ogni agente riceverà in anticipo. L'aliquota percentuale viene spesso suddivisa equamente tra l'acquirente e l'agente del venditore, anche se a volte un contratto può stabilire che un agente riceverà più commissioni dell'altro. Quindi, spetta generalmente agli avvocati nella transazione estrarre la commissione e distribuirla in base ai contratti degli agenti. Tuttavia, la commissione non va direttamente agli agenti immobiliari, ma ai loro broker. Gli agenti immobiliari autorizzati devono lavorare per un broker, molti dei quali riducono le spese immobiliari per coprire i costi di cose come pubblicità, noleggio di insegne e spazi per uffici.
Controversie sulle commissioni immobiliari
Una delle maggiori contese sulle commissioni immobiliari è che sono troppo alte o che il servizio fornito dagli agenti immobiliari non vale il costo delle commissioni. Mentre ci sono sicuramente agenti buoni e cattivi, questa è una discussione ancora dura da vincere su entrambi i lati. Ad esempio, supponiamo che la casa nell'esempio precedente sia stata venduta il primo giorno in cui è stata elencata. Ciò significa in realtà che almeno l'agente del venditore guadagna $ 7.500 per una quantità relativamente piccola di lavoro - principalmente scattare foto, elencare la casa, discutere i prezzi con il venditore e rispondere alle sue domande. Tuttavia, il rovescio della medaglia, una casa può anche richiedere settimane, mesi o, nel caso di case molto uniche o costose, anni da vendere. Per l'agente del venditore, ciò può sommare a molte ore trascorse a commercializzare la casa, tenere le case aperte e prendere le telefonate e stare al passo con gli altri elenchi e le vendite nel quartiere; tale agente sosterrà anche i costi a lungo termine per mantenere la casa sul mercato, comprese le spese di segnaletica e pubblicità. Se lo guardi in questo modo, non molti venditori vorrebbero correre il rischio di pagare un agente immobiliare a ore.
Lo stesso vale per gli acquirenti: alcuni troveranno immediatamente una casa, mentre altri guarderanno dozzine di case prima di stabilirne una. Se gli acquirenti dovessero pagare un agente a ore, avrebbero lo svantaggio di essere affrettati. Se dovessero pagare una tariffa forfettaria all'agente, ciò potrebbe mettere l'agente immobiliare in grado di spostare la scelta più rapidamente. In questo modo, il sistema delle commissioni è progettato per agire come una sorta di compromesso tra acquirente e venditore.
Commissioni forfettarie
Detto questo, ci sono agenti di quotazione che lavorano per una tariffa fissa. Ciò può ovviamente giovare ai venditori in termini di riduzione dei costi, ma lo svantaggio è che questi agenti offrono generalmente una rappresentanza limitata. In un certo senso, le commissioni immobiliari basate su percentuale agiscono come un tipo di assicurazione che protegge sia gli agenti immobiliari sia gli acquirenti e i venditori che rappresentano. Come per le assicurazioni, solo una parte ottiene il massimo beneficio in ciascun caso particolare, ma questo equilibra per far funzionare il sistema.
Nei casi in cui l'agente immobiliare deve lavorare molti mesi per completare un accordo, la commissione percentuale garantisce che possa aspettarsi una somma ragionevole per il lavoro completato e le spese sostenute per portare a termine il lavoro. Tuttavia, ciò significa anche che a volte un agente immobiliare viene pagato altrettanto per molto meno lavoro. Poiché entrambe le parti entrano nella transazione senza alcuna conoscenza del risultato, la tariffa è considerata un modo equo per garantire che l'acquirente o il venditore non paghino troppo e che l'agente immobiliare sia pagato equamente per la quantità di lavoro l'accordo può comportare. Una percentuale è anche un modo per livellare il campo di gioco in termini di messa a disposizione di acquirenti e venditori agenti immobiliari sia che siano milionari o che stiano cercando di acquistare o vendere un condominio da $ 90.000. (Hai un buon agente immobiliare? Leggi la definizione di agente immobiliare per alcuni indizi.)
La linea di fondo
Le commissioni degli agenti immobiliari possono essere uno degli aspetti meno compresi nell'acquisto o nella vendita di una casa. Se decidi di assumere i servizi di un agente immobiliare, assicurati di leggere attentamente il contratto e di comprendere i termini relativi alla commissione che pagherai per i servizi del tuo agente.