Usa il settore immobiliare per rimandare le imposte

Investire nel settore immobiliare continua ad essere uno dei modi migliori per costruire ricchezza e ridurre le tasse. I vantaggi includono la capacità di recuperare il costo degli immobili che producono reddito attraverso l'ammortamento, di utilizzare 1031 borse per differire i profitti dagli investimenti immobiliari e di prendere a prestito contro il patrimonio immobiliare per effettuare investimenti aggiuntivi o per altri scopi. Inoltre, i proprietari di abitazione possono beneficiare dell'esenzione per residenza personale, che protegge i profitti derivanti dalla vendita di una residenza personale dalle imposte sulle plusvalenze, nonché dalla detrazione per gli interessi ipotecari. Continua a leggere per scoprire se una o una combinazione di queste strategie è giusta per te. (Per informazioni di base, leggi Investire nel settore immobiliare .)

Ammortamento

È possibile recuperare il costo degli immobili in affitto che generano reddito attraverso detrazioni fiscali annuali denominate ammortamento. Il Codice delle entrate interne definisce la detrazione dell'ammortamento come una ragionevole indennità per esaurimento o usura, inclusa una ragionevole indennità per obsolescenza.

Gli investitori immobiliari utilizzano generalmente un metodo di ammortamento chiamato Modified Accelerated Cost Recovery System (MACRS), in cui gli immobili residenziali in affitto e i miglioramenti strutturali sono ammortizzati in 27, 5 anni, mentre gli elettrodomestici e gli altri dispositivi sono ammortizzati in 15 anni. Le spese di ammortamento spesso comportano una perdita netta sull'investimento immobiliare anche se l'immobile produce effettivamente un flusso di cassa positivo. Questa perdita, così come le spese, come servizi pubblici e assicurazioni, sono riportate nell'Allegato E, modulo di imposta federale sul reddito 1040, e detratte dal reddito ordinario.

1031 Scambi

La borsa 1031, denominata per la Sezione 1031 del Codice interno delle entrate, consente agli investitori di differire le imposte vendendo un investimento immobiliare e utilizzando il patrimonio netto per acquistare un altro immobile o immobili di valore uguale o superiore. Questo scambio deve avvenire entro un determinato periodo di tempo. Sebbene uno scambio 1031 possa includere ampiamente vari tipi di proprietà, la stragrande maggioranza delle transazioni riguarda immobili. (Per saperne di più su questo tipo di scambio, leggi Transazioni immobiliari intelligenti .)

Regolamento di proprietà
Per completare correttamente uno scambio 1031, le proprietà devono soddisfare i seguenti criteri:

• Il valore aggregato delle proprietà di sostituzione deve essere uguale o maggiore di quello delle proprietà cedute.
• Le proprietà incluse nella transazione devono essere simili, il che significa che le proprietà immobiliari non possono essere scambiate con altri tipi di attività, come un fondo comune di investimento immobiliare (REIT). (Per ulteriori informazioni su REIT, leggi Le basi della tassazione REIT. )
• Gli immobili scambiati devono essere detenuti per "scopi produttivi negli affari o nel commercio" (un investimento).

Qualsiasi contante o proprietà ricevuta attraverso la transazione che non è considerata proprietà simile è considerata avvio ed è soggetta a tassazione. Lo stivale in contanti include non solo denaro, ma anche proprietà fisiche, come ad esempio infissi. L'avvio del mutuo si riferisce a qualsiasi riduzione del debito ottenuta attraverso la transazione. Pertanto, l'ammontare del debito assunto con la proprietà sostitutiva deve essere pari o superiore al valore del debito ritirato quando la proprietà ceduta viene venduta. (Per ulteriori informazioni sugli scambi di tipo simile, leggi Proprietà commerciali per tenere a bada il fisco .)

Regolamento degli investitori
L'investitore deve utilizzare un intermediario qualificato. Un intermediario qualificato è un agente che facilita il processo di scambio 1031, in gran parte trattenendo i proventi netti dalla proprietà ceduta prima che vengano reinvestiti nella proprietà sostitutiva. Solo un intermediario qualificato può detenere tali fondi durante lo scambio. La Federazione degli Accomodatori di Scambio descrive in dettaglio il ruolo svolto dall'intermediario qualificato nel processo di scambio 1031.

L'investitore è soggetto a due termini:

• Quarantacinque giorni dopo la vendita della proprietà ceduta, deve consegnare un elenco scritto di proprietà sostitutiva qualificata a una parte qualificata dello scambio, di solito l'intermediario. Esistono anche diverse regole che limitano il numero di proprietà che possono essere identificate.
• Inoltre, deve acquistare il valore complessivo delle attività sostitutive ammissibili entro 180 giorni dalla vendita dell'attività ceduta o 180 giorni dopo la data di scadenza della sua dichiarazione dei redditi per quell'anno, a seconda di quale evento si verifichi per primo.

Scambio 1031, passo dopo passo
In una tipica transazione, un investitore decide di vendere un investimento immobiliare e di investire i proventi di qualsiasi guadagno in un altro immobile.

1. Per raggiungere questo obiettivo in modo fiscale efficiente, l'investitore stipula un accordo di scambio 1031 con un intermediario qualificato e mette in vendita la proprietà originale. Allo stesso tempo, l'investitore inizia a cercare proprietà sostitutive.
2. Il giorno in cui l'investitore vende la proprietà originale (la proprietà ceduta), il ricavo netto dopo il pagamento di tutte le spese viene inviato a un conto speciale creato dall'intermediario qualificato.
3. L'investitore entra quindi nel periodo di identificazione e ha esattamente 45 giorni per produrre un elenco di proprietà di sostituzione qualificata e 180 giorni per chiudere la proprietà di sostituzione durante il periodo di scambio.
4. Utilizzando l'intero ricavato della vendita della proprietà ceduta, l'investitore chiude il nuovo investimento immobiliare o proprietà.
5. L'intermediario qualificato trasferisce tali fondi alla società del titolo, l'account speciale viene chiuso e la transazione viene completata.

Prendendo in prestito contro l'equità domestica

Gli investitori che hanno accumulato una considerevole quantità di capitale proprio nella loro casa personale o proprietà di investimento possono semplicemente scegliere di rifinanziare le loro proprietà ed estrarre capitale per fare investimenti aggiuntivi, migliorare la casa o per altri scopi. Le normative variano da stato a stato.

In uno scenario tipico, un prestatore presterà l'80% del prestito combinato per valutare o il 50% del valore equo di mercato dell'immobile, a seconda di quale dei due è inferiore. Ad esempio, su una proprietà di $ 240.000 con un prestito di $ 100.000, il massimo che un mutuatario potrebbe estrarre è $ 92.000 ($ 240.000 x 80% - $ 100.000).

La capacità di prendere in prestito dipenderà anche dal punteggio di credito del debitore, dal rapporto debito / capitale esistente e dal rapporto debito / reddito. Mentre questa strategia è un po 'più rischiosa, per coloro che sono in grado di gestire il debito aggiuntivo, può aiutare a costruire ricchezza senza dover entrare in uno scambio 1031 o vendere una proprietà. (Per saperne di più sui prestiti di equità domestica, leggi Il prestito di equità domestica: cos'è e come funziona .)

Differimento delle imposte sulla vendita di una casa

Gli utili derivanti dalla vendita della residenza personale primaria di un contribuente sono esclusi dalla tassazione delle plusvalenze fino a $ 500.000 per le coppie sposate e $ 250.000 per le singole persone se il contribuente ha vissuto in casa per due degli ultimi cinque anni. Inoltre, qualora gli utili derivanti dalla vendita della residenza principale di un contribuente siano superiori a tali esclusioni, il contribuente può anche investire tale parte attraverso uno scambio di 1031.

Gli investitori che vivono in aree in cui i valori della casa stanno apprezzando possono utilizzare una strategia di negoziazione per costruire sia la propria ricchezza personale sia minimizzare le tasse allo stesso tempo. (Per saperne di più sulle implicazioni fiscali della vendita della tua casa, leggi La vendita della tua casa ti lascerà con shock fiscale? )

Detrazione degli interessi ipotecari

I proprietari di abitazione possono detrarre la parte dei loro mutui attribuibile ai pagamenti di interessi sulle loro dichiarazioni dei redditi. Questi pagamenti sono più elevati durante i primi anni dell'ipoteca e diminuiscono gradualmente man mano che l'ipoteca viene estinta. (Leggi di più in La deduzione fiscale degli interessi sui mutui .)

La linea di fondo

Ci sono molte opzioni disponibili per il proprietario immobiliare che sta cercando di vendere riducendo al minimo le imposte.

• Uno scambio 1031 consente di reinvestire i rendimenti di una vendita in proprietà simili.
• Un prestito di equità domestica attinge direttamente al valore della proprietà e può essere utilizzato per vari scopi.
• La vendita di una residenza principale può beneficiare di un trattamento fiscale speciale.
• Gli interessi sui mutui possono essere detratti al momento dell'imposta.

La tua situazione personale determinerà quale di queste opzioni è giusta per te, ma ognuna di esse ti aiuterà a ottenere il massimo dal tuo investimento immobiliare.

Per la lettura correlata, vedere A Tax Primer for Homeowners .