Cosa sapere prima di acquistare un condominio

Se non hai mai acquistato un condominio, potresti essere sorpreso da tutte le diverse questioni da considerare. L'acquisto di un condominio non equivale all'acquisto di una casa. Non solo potresti avere muri adiacenti con i tuoi vicini, così come altri elementi fisici che sono diversi da una casa indipendente, anche l'intero processo che devi attraversare per prendere la tua decisione e ottenere un prestito può anche differire.

Chi dovrebbe possedere un condominio?

Una delle prime cose che devi chiederti è: sei il tipo di condominio? Cosa significa esattamente? Essere un abitante della città, per uno. Molti condomini si trovano in un contesto urbano. Nel settore immobiliare, la frase "posizione, posizione, posizione" significa molto. I condomini stanno spuntando in molti centri urbani e alcuni stanno persino costruendo articoli di convenienza proprio nello sviluppo, inclusi negozi di alimentari, filiali bancarie e altre attività commerciali. Con quella comodità può arrivare più rumore e congestione. Se stai pensando a un determinato luogo, controlla in diversi momenti del giorno e della notte per vedere quanto è forte o illuminato. Se il rumore o la luce sono un problema per te, questa potrebbe non essere la scelta giusta.

Una delle cose che derivano dalla proprietà del condominio è la Homeowners Association (HOA). Stabilisce una dichiarazione di alleanze, condizioni e restrizioni (CC & R) che elenca le cose che tu, come proprietario del condominio, devi rispettare per vivere lì. Se non si rispettano queste condizioni, si potrebbe essere multati, costretti a conformarsi o addirittura citati in giudizio.

I condomini possono essere una scelta adatta per un certo tipo di persona, come un proprietario di abitazione per la prima volta che non può permettersi una casa unifamiliare più costosa. I condomini offrono anche il vantaggio di una ridotta manutenzione. Questa può essere una caratteristica interessante per le persone anziane che cercano meno casa per gestire fisicamente. I condomini possono anche essere una scelta attraente per la persona che vuole essere in posizione centrale in una grande città.

Un'introduzione all'acquisto di un condominio

Problemi di prestito

L'acquisto di un condominio può essere più difficile rispetto all'acquisto di una casa. I finanziatori sono molto attenti quando erogano prestiti per questo tipo di residenza. Di solito richiedono che una certa percentuale delle unità abbia persone che vivono in esse, o sono, come la chiamano, "occupate dal proprietario". Un'altra limitazione potrebbe essere il numero di condomini che possono essere posseduti da un investitore. Di solito, i finanziatori non vogliono che una persona possieda più del 10% delle unità in un edificio. Molte volte, i finanziatori avranno anche norme relative al tasso di occupazione dell'edificio. Alcuni finanziatori richiedono che almeno il 90% delle unità sia venduto per offrire finanziamenti.

I finanziatori possono anche avere rapporti di prestito più rigorosi e restrizioni per coloro che acquistano condomini. Un prestito al valore (LTV) è quanto vale il condominio rispetto a quanto gli è dovuto. Ad esempio, se abbassi il 20% su una casa, il tuo LTV sarebbe dell'80%.

I mutui garantiti dalla Federal Housing Administration (FHA) per i condomini esistono, fino a 30 anni; sono conosciuti come Sezione 234 (c) prestiti. Mentre i termini per i mutuatari sono simili a quelli sui prestiti immobiliari, le restrizioni sui condomini sono molte; l'edificio deve avere oltre quattro unità, per cominciare.

Altri costi

Potrebbero esserci altri costi legati al possesso di un condominio. Anche se la HOA offre un'assicurazione, potrebbe essere necessario portare anche una copertura aggiuntiva per i proprietari di case. Leggi attentamente tutta la documentazione, per essere sicuro che l'assicurazione offerta dalla HOA non ti permetta di mantenere i premi più bassi.

Evitare condomini con problemi

Una delle cose più importanti che puoi fare per proteggerti quando acquisti un condominio è di ricercare la HOA e partecipare a una riunione della HOA. Inoltre, parla con i vicini per vedere se sono contenti di come è gestito l'appartamento. Rivedere lo statuto sociale per determinare cosa è coperto dalla HOA. Puoi anche chiedere di ottenere i verbali delle recenti riunioni del consiglio / dei membri e scoprire quanto sono aumentate le quote HOA negli ultimi anni.

Un'altra area di ricerca è la storia del contenzioso del consiglio, sia per le tasse che per altre questioni generali. Potresti scoprire che ci sono cause legali che potresti non voler far parte, se acquisti. Alcune associazioni di condomini sono state costrette al fallimento per quote HOA non pagate. In caso di ritardo nel ricevere le quote, i prestatori possono anche smettere di offrire finanziamenti sulle unità, il che potrebbe influire sui valori di rivendita.

Revisionare i registri finanziari per insolvenze e fondi di riserva. Una buona associazione dovrebbe avere almeno il 25% del reddito lordo in riserva per emergenze e riparazioni. Se finiscono i soldi, potresti essere colpito da una valutazione. Inoltre, assicurati di controllare le valutazioni fiscali recenti sulla proprietà. Se il prezzo di vendita del tuo condominio è basso, ma la valutazione fiscale è elevata, potresti essere in attesa di una fattura fiscale più elevata di quanto ti aspettassi. Assicurati che le tasse siano in linea con i valori reali della proprietà.

La linea di fondo

I condomini possono essere un buon investimento per l'acquirente giusto nel posto giusto quando i tempi sono difficili, anche se possono essere più difficili da acquistare e vendere di una casa indipendente. Prima di acquistare un condominio, assicurati di fare la dovuta diligenza e controlla HOA, CC & R e qualsiasi situazione fiscale e assicurativa. Inoltre, assicurati di ottenere un agente immobiliare e un agente di prestito che ha molta esperienza di vendita in condominio, poiché i problemi relativi a tale acquisto non sono così semplici come quelli con una casa unifamiliare tradizionale.