Stime Zillow: non accurate come pensi

Zillow è uno dei database immobiliari più popolari online. Fondata nel 2006 dagli ex dirigenti Microsoft Rich Barton e Lloyd Frink, con sede a Seattle, Zillow elenca informazioni su milioni di case in vendita e in affitto negli Stati Uniti e in Canada. Gli utenti possono cercare una casa in una particolare area utilizzando diversi criteri tra cui - ma non solo - prezzi, numero di camere da letto e bagni, metratura, tipo di casa e altri servizi.

Una delle caratteristiche principali di Zillow è la sua Zestimates, un popolare strumento di consumo per vedere quanto valgono le case. Queste stime si basano su informazioni provenienti da fonti come vendite comparabili e dati pubblici. Lanciato nel 2011 con informazioni su 90 milioni di case, Zestimates ha ampliato la sua portata, fornendo agli utenti dati su oltre 100 milioni di case negli Stati Uniti.

Sia che tu stia cercando di vedere quanto è cambiato il valore della tua casa, se il valore stimato della tua casa è abbastanza alto da permetterti di rifinanziare, o curioso di quanto il tuo collega ha speso nella sua nuova casa, Zestimates offre agli utenti un punto di partenza nella valutazione della casa .

Ma ci sono diverse ragioni per cui questi numeri potrebbero non essere accurati come vorresti che fossero.

Key Takeaways

• Zillow's Zestimates consente agli utenti di vedere quanto valgono le case.
• Le cifre si basano su informazioni provenienti da fonti come vendite comparabili e dati pubblici.
• Gli Zestimate sono accurati solo come i dati che li stanno dietro, il che significa che potrebbero essere obsoleti o errati.
• Potrebbero esserci errori nelle tasse sulla proprietà pagate o nelle valutazioni fiscali e Zestimates potrebbe non includere alcun aggiornamento o miglioramento apportato dai proprietari di case.
• Zillow rappresenta anche il tasso di turnover, quindi un'area in cui le persone tengono le loro case per periodi di tempo più lunghi potrebbe non essere così precisa.

Informazioni di base imprecise

Gli algoritmi unici di Zillow aggiornano la sua raccolta di valori di proprietà tre volte alla settimana, sulla base di informazioni provenienti sia da dati pubblici sia da dati inviati dall'utente. Secondo Zillow, "la stragrande maggioranza degli Zestimates sono entro il 10 percento del prezzo di vendita della casa". Ma gli Zestimates sono accurati solo quanto i dati dietro di loro, quindi se il numero di camere da letto o bagni in una casa, il suo metraggio quadrato, o le sue dimensioni del lotto sono imprecise su Zillow, lo Zestimate verrà disattivato.

Gli utenti possono correggere questi errori. Tuttavia, Zillow avverte che l'aggiornamento dei dettagli di una proprietà non comporterà un cambiamento immediato nello Zestimate della casa e talvolta non comporterà alcun cambiamento. Ad esempio, avere un quarto bagno potrebbe non necessariamente fare molto per i valori di casa nella tua città. Pertanto, l'inserimento di queste informazioni potrebbe non avere alcun effetto.

Oltre ad accettare i dati inviati dagli utenti, Zillow affronta i problemi di inesattezza segnalando intervalli di valori stimati per le singole proprietà. Minore è l'intervallo, più affidabile è lo Zestimate perché significa che Zillow ha più dati disponibili su quella proprietà. Guardare la fascia alta e bassa della gamma ti darà una migliore idea di quanto vale una casa.

Zillow chiama i suoi Zestimates un punto di partenza per determinare i valori di casa, quindi gli utenti non devono considerarli in alcun modo come valutazioni.

Errori nelle figure chiave

Zillow tiene conto della data e del prezzo dell'ultima vendita nella sua stima. In alcune aree, queste informazioni costituiscono una grande parte di quella cifra. Ma se queste informazioni sono inaccurate, possono buttare via lo Zestimate. E poiché vendite comparabili incidono anche sullo Zestimate di una casa, un errore nel registro dei prezzi di vendita di una casa può influenzare gli Zestimate di altre case nell'area.

Lo Zestimate tiene conto anche delle imposte sulla proprietà effettivamente pagate, delle eccezioni alle valutazioni fiscali e di altri dati sull'imposta sulla proprietà disponibili al pubblico. I valori delle proprietà del perito fiscale possono tuttavia essere imprecisi. Il database del perito fiscale potrebbe avere un errore relativo alle informazioni di base di una proprietà, causando un valore troppo alto o troppo basso.

I proprietari di case che vedono discrepanze possono segnalare a Zillow online dati di vendita o registri fiscali errati.

Dove sono gli aggiornamenti?

A volte un proprietario di casa apporta miglioramenti o upgrade a una proprietà, il che dovrebbe aumentare il valore della casa. Ma Zillow potrebbe non essere necessariamente a conoscenza di questi fattori. Cioè, a meno che il perito fiscale locale non abbia tali informazioni. Se un proprietario di abitazione ottiene un permesso dalla città per effettuare eventuali aggiornamenti, tali informazioni possono essere trasmesse alle autorità fiscali di proprietà e inserite nel registro pubblico. Zillow può aggiornare i suoi elenchi solo quando queste informazioni sono disponibili.

Ad esempio, se aggiungi una quinta camera da letto consentita a casa tua e il perito fiscale ritiene che l'aggiornamento aumenti il ​​valore della tua casa, tali informazioni potrebbero probabilmente trovare la sua strada nello Zestimate della tua casa ad un certo punto. Ma se la tua casa ha una cucina di design nuova di zecca che non ha richiesto permessi importanti, ma la casa del tuo vicino ha la sua cucina originale del 1975, Zillow valuterà entrambe le case in modo simile anche se la tua casa potrebbe ottenere un prezzo di vendita più alto.

Tuttavia, gli aggiornamenti non sono sempre preziosi come pensi. Dipende molto dalle condizioni del mercato immobiliare locale e dai progetti che hai realizzato. Quindi, solo perché il valore della tua casa su Zillow non è cambiato da quando hai aggiunto quella camera da letto o hai rinnovato la tua cucina, non dare per scontato che tu possa aggiungere un extra di $ 30.000 allo Zestimate. Al contrario, se Zillow dice che la tua casa vale $ 300.000 ma sai che non l'hai aggiornata tanto quanto case simili nel tuo quartiere, potrebbe vendere a meno o impiegare più tempo a trovare un acquirente interessato.

Tasso di turnover abitativo

Più vendite di case ci sono nella tua zona, più dati Zillow ha su quanto gli acquirenti ritengono che le case valgano. Questo rende Zestimates più preciso. Quindi, se vivi in ​​un mercato caldo nella Bay Area di San Francisco, il tuo Zestimate potrebbe essere più preciso di se vivi in ​​una città rurale dove le persone rimangono nelle loro case per decenni e le vendite sono rare.

Aggiornamenti dell'algoritmo di Zillow

Zillow aggiorna il suo algoritmo man mano che presenta altri modi per migliorare la sua precisione. Quando ciò accade, Zestimates può cambiare in modo significativo anche se nulla è cambiato in quelle case o nel mercato immobiliare.

Nel gennaio 2019, Zillow ha annunciato di aver aggiudicato un contratto da $ 1 milione a un team di data scientist e ingegneri per contribuire a migliorare l'accuratezza degli Zestimates del sito. Il team ha sfruttato diversi fattori che incidono sul valore di una casa, inclusi dati pubblici, tempi di percorrenza, rumore della strada e altre informazioni per tener conto del suo algoritmo. Zillow ha stimato che il tasso di errore nazionale scenderebbe al di sotto del 4%.

La società è stata oggetto di una causa legale, presentata nel 2017 dai proprietari di case di Chicago che hanno affermato di aver ingannato gli acquirenti di case fornendo loro cifre molto basse. I querelanti hanno anche affermato che la maggior parte degli utenti ha trattato Zestimate come perizie. Secondo un rapporto di Market Watch, Zillow, ha dichiarato che la causa non ha alcun merito, negando che i suoi Zestimates fossero valutazioni. Invece, li ha chiamati un punto di riferimento in cui gli utenti possono iniziare la ricerca di valori domestici.

La linea di fondo

Zillow non sta cercando di nascondere le imperfezioni dei suoi Zestimate ai consumatori, e non puoi nemmeno aspettarti stime perfettamente accurate dai siti concorrenti. Il punto è che i proprietari di case utilizzino i prezzi di Zestimates come linea guida generale e contrappongano queste cifre a quelle di altre fonti. Non dovrebbe in alcun modo essere considerato una valutazione. Un'analisi comparabile del mercato da parte di un agente immobiliare locale e una valutazione professionale della casa sono i modi migliori per apprenderne il valore.

Anche questi strumenti sono imperfetti: a volte non ci sono vendite recenti di case simili e i periti - che sono solo umani - possono essere in qualche modo soggettivi nelle loro valutazioni. Alla fine, non c'è modo di ottenere una valutazione perfetta del valore di una casa, ma ci sono solo linee guida che abbiamo a disposizione per seguire quando acquistiamo, vendiamo, richiediamo un prestito e quando dobbiamo conoscere il valore di una casa.