Le 6 fasi di una preclusione
Molti di noi hanno attraversato il processo di preclusione, un processo che consente a un prestatore di recuperare l'importo dovuto su un prestito inadempiente vendendo o assumendo la proprietà della proprietà in prima persona o conoscendo qualcuno che ha.
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Il 15 aprile 2010 Realty Trac ha pubblicato il suo rapporto sul mercato degli pignoramenti negli Stati Uniti per il primo trimestre del 2010. Il rapporto, che calcola i documenti di pignoramento, compresi gli avvisi di default, le aste programmate e i riacquisti bancari, ha mostrato che nel primo trimestre sono state coinvolte 932.234 proprietà Un aumento del 7% rispetto all'ultimo trimestre del 2009 e un aumento del 16% rispetto al primo trimestre del 2009. Uno stupefacente ogni 138 unità abitative statunitensi ha ricevuto una domanda di preclusione durante il trimestre. Se tu (o una persona cara) stai affrontando la preclusione, assicurati di capire il processo. Mentre il processo varia da stato a stato, normalmente ci sono sei fasi di preclusione.
Fase 1: pagamento predefinito
Un pagamento predefinito si verifica quando un mutuatario ha perso almeno un pagamento ipotecario. Il prestatore invierà un avviso di mancato pagamento indicando che non ha ancora ricevuto il pagamento di quel mese. In genere, i pagamenti dei mutui sono dovuti il primo giorno di ogni mese e molti istituti di credito offrono un periodo di grazia fino al 15 del mese. Successivamente, il creditore può addebitare una commissione di pagamento in ritardo e inviare l'avviso di mancato pagamento.
Dopo aver perso due pagamenti, il creditore può inviare una lettera di richiesta. Questo è più grave di un avviso di mancato pagamento; tuttavia, a questo punto il prestatore è probabilmente ancora disposto a collaborare con il mutuatario per prendere accordi per recuperare i pagamenti. Il mutuatario dovrebbe normalmente versare i pagamenti in ritardo entro 30 giorni o ricevere la lettera. (Quando hai una decisione finanziaria difficile da prendere sulla tua casa, assicurati di avere tutte le informazioni. Ulteriori informazioni in Fend Off preclusione - Con fallimento? )
Fase 2: avviso di default (NOD)
Un avviso di inadempienza viene inviato dopo 90 giorni di mancato pagamento. In alcuni stati, l'avviso di inadempienza viene posizionato in modo prominente sulla casa. A questo punto, il prestito sarà consegnato al dipartimento di preclusione del prestatore nella stessa contea in cui si trova la proprietà. Il mutuatario viene informato che l'avviso verrà registrato. Il prestatore in genere concede al mutuatario altri 90 giorni per regolare i pagamenti e ripristinare il prestito. Questo è indicato come periodo di reintegrazione.
Fase 3: avviso di vendita del fiduciario
Se il prestito non è stato aggiornato entro 90 giorni dall'avviso di inadempienza, un avviso di vendita del fiduciario verrà registrato nella contea in cui si trova la proprietà. Il finanziatore deve inoltre pubblicare un avviso sul giornale locale per tre settimane indicando che la proprietà sarà disponibile all'asta pubblica. Tutti i nomi dei proprietari saranno stampati nell'Avviso e nel giornale, insieme a una descrizione legale della proprietà, l'indirizzo della proprietà e quando e dove avverrà la vendita.
Fase 4: vendita del fiduciario
La proprietà viene messa all'asta pubblica e verrà assegnata al miglior offerente che soddisfi tutti i requisiti necessari. Il prestatore (o l'impresa che rappresenta il prestatore) calcolerà un'offerta di apertura in base al valore del prestito in essere, a tutti i privilegi e alle tasse non pagate e ai costi associati alla vendita. Una volta che il miglior offerente è stato confermato e la vendita del fiduciario è stata completata, un atto del trustee in vendita sarà fornito all'offerente vincente. La proprietà è quindi di proprietà dell'acquirente, che ha diritto al possesso immediato.
Fase 5: proprietà immobiliare (REO)
Se la proprietà non viene venduta durante l'asta pubblica, il prestatore diventerà il proprietario e tenterà di vendere la proprietà da solo, tramite un broker o con l'assistenza di un Asset Manager REO. Queste proprietà sono spesso denominate "proprietà bancarie". Il prestatore può rimuovere alcuni privilegi e altre spese nel tentativo di rendere la proprietà più attraente.
Fase 6: sfratto
Il mutuatario può spesso rimanere in casa fino a quando non viene venduto tramite un'asta pubblica o successivamente come proprietà REO. A questo punto, viene inviato un avviso di sfratto che richiede che qualsiasi persona lasci immediatamente i locali. Possono essere previsti diversi giorni per consentire agli occupanti il tempo sufficiente per rimuovere eventuali effetti personali, quindi in genere lo sceriffo locale visiterà la proprietà e rimuoverà le persone e gli eventuali oggetti rimanenti. Eventuali effetti personali possono essere collocati in deposito e recuperati in un secondo momento a pagamento. (È una scelta difficile, ma alcune persone saranno costrette a precludere. Altri no. Scopri quali fattori possono fare la differenza in Vuoi uscire di casa? )
La linea di fondo
Durante il processo di preclusione, molti istituti di credito cercheranno di prendere accordi per il mutuatario di essere catturato dal prestito ed evitare una preclusione. Il problema ovvio è che quando un mutuatario non riesce a soddisfare un pagamento, diventa sempre più difficile recuperare pagamenti multipli. Se esiste la possibilità che tu possa recuperare i pagamenti - ad esempio, hai appena iniziato un nuovo lavoro dopo un periodo di disoccupazione - vale la pena parlare con il tuo finanziatore. Se una preclusione è inevitabile, sapere cosa aspettarsi durante il processo può aiutarti a prepararti per le sei fasi della preclusione. (Per saperne di più, vedi Salvare la casa dalla preclusione .)
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