Un'introduzione al prestito FHA 203 (k)

Sei interessato ad acquistare un Fixer-Upper, ma non hai i soldi per rimodellarlo? O forse hai risparmiato denaro per la ristrutturazione e hai trovato una casa che ami, ma il tuo prestatore non ti permetterà di acquistarlo perché la casa non è considerata abitabile senza servizi igienici. Ci sono sempre proprietà sul mercato che non sono state mantenute da ex proprietari a corto di liquidità, sono state trattate male dagli affittuari o sono state deliberatamente spazzate via dagli ex proprietari che erano stati esclusi. Non dovrebbe esserci un modo per qualcuno come te di riparare queste piaghe del vicinato e riportarle in vita?

Un regalo del governo

C'è un modo per comprare una tomaia per riparatore, che ti è stata offerta dal governo federale. Il prodotto di prestito riabilitativo della Federal Housing Administration, il prestito FHA 203 (k), è stato progettato per le persone che vogliono riabilitare o riparare una casa danneggiata in modo da poterla vivere come residenza principale. Questi prestiti sono approvati dal governo per incoraggiare i finanziatori a offrire quello che sarebbe altrimenti considerato un prodotto di prestito rischioso. A causa del rischio e delle spese, i progetti di riabilitazione sono normalmente gestiti da investitori immobiliari professionisti che possono acquistare proprietà con denaro contante e quindi non hanno bisogno di alcuna banca per approvare le condizioni della proprietà.

Questo articolo descriverà quanti soldi è necessario risparmiare, i due diversi tipi di prestiti 203 (k), proprietà ammissibili, riparazioni idonee e altro ancora - in breve, cosa devi sapere per vedere se questo tipo di prestito è giusto per voi. (Per la lettura di fondo, vedi: Assicurare i mutui della Federal Housing Authority (FHA) .)

Di quanti soldi hai bisogno

Il prestito FHA 203 (k) consente di includere nel prestito i soldi necessari per le riparazioni e le relative spese (materiali e manodopera). Se si desidera acquistare una casa in cui la cucina è stata strappata, è possibile includere nel prestito il prezzo di nuovi armadi, controsoffitti, pavimenti, frigorifero, piano cottura, forno, microonde, lavandino, lavastoviglie, smaltimento dei rifiuti e il costo progettare, autorizzare e installare tutto. Il prestito può anche includere una riserva di contingenza del 10-20% per le spese superiori e superiori alle stime di riparazione. Puoi anche ottenere fino a sei mesi di pagamenti ipotecari inclusi per coprire il mutuo mentre stai ristrutturando la casa in modo da non dover effettuare un doppio pagamento per l'alloggio.

Tipi di 203 (k) mutui

Esistono due tipi di mutui FHA 203 (k): regolari e semplificati (detti anche "modificati"). Regolare è per le proprietà che richiedono riparazioni strutturali; semplificato è per coloro che hanno bisogno solo di riparazioni non strutturali. Entrambi possono essere utilizzati per l'acquisto o il rifinanziamento.

Per il normale prestito di acquisto 203 (k), l'importo massimo del mutuo si basa sul minore tra il valore attuale della proprietà più i costi di riabilitazione o il 110% del valore atteso della proprietà dopo la riabilitazione. Ciò significa che non vorrai acquistare una casa con un valore così com'è di $ 150.000 se fosse necessario $ 25.000 in riparazioni a meno che tu non avessi $ 10.000 in più in contanti perché il massimo che potresti prendere in prestito sarebbe $ 165.000 (110% di $ 150.000). Il prestito semplificato consente agli acquirenti di case di aggiungere un massimo di $ 35.000 al prezzo di acquisto per pagare i miglioramenti. (Per saperne di più, vedi: Ipoteche: quanto puoi permetterci? )

Naturalmente, in ogni caso, hai le entrate per sostenere il mutuo - non puoi semplicemente contrarre un prestito per un certo importo perché la casa lo garantisce.

Proprietà idonee

I prestiti FHA 203 (k) sono destinati agli occupanti proprietari, non agli investitori. Sono ammissibili i seguenti tipi di proprietà:

• Abitazioni unifamiliari o quadrifamiliari
• Costruzione esistente che è stata completata per almeno un anno
• Smontaggio, finché rimarrà parte della fondazione esistente
• Una casa esistente che verrà spostata in una nuova fondazione
• La porzione residenziale di una proprietà ad uso misto (commerciale / residenziale)
• Condomini approvati FHA

Con una gamma così ampia di proprietà idonee, quasi tutti possono trovare la proprietà giusta che si qualificherà per un prestito 203 (k).

Condizioni di finanziamento e spese di riabilitazione e riparazione consentite

Indipendentemente dal lavoro che potresti ritenere necessario per la casa, il creditore e l'FHA hanno i loro requisiti che dovrai anche soddisfare. Il Dipartimento americano per l'edilizia abitativa e lo sviluppo urbano (HUD) "richiede che le proprietà finanziate nell'ambito di questo programma soddisfino determinati standard di efficienza energetica e standard strutturali" per "rispettare gli Standard minimi di proprietà di HUD (24 CFR 200.926d e / o Manuale HUD 4905.1) e tutti codici e ordinanze locali ".

Gli standard di efficienza energetica comprendono calafataggio, isolamento e ventilazione, nonché l'utilizzo di sistemi di riscaldamento e condizionamento dell'aria di dimensioni adeguate per la casa. La casa deve inoltre disporre di rilevatori di fumo adiacenti a ciascuna zona notte.

Potresti essere sorpreso dalla varietà di riparazioni a casa e miglioramenti che possono essere finanziati con il prestito 203 (k). Questi includono, ma non sono limitati a, i seguenti:

• pittura
• aggiunte di camere
• ponti
• patii
• classificazione e drenaggio del sito
• rimodellamento del bagno
• rimodellamento della cucina, compresi gli elettrodomestici
• finitura di un attico o seminterrato
• modifiche strutturali e riparazioni
• aggiunta o riduzione del numero di unità abitative (ad es. da singola famiglia a duplex)
• nuovo raccordo
• aggiunte alla seconda storia
• eliminazione di problemi di vernice a base di piombo
• sistemi di riscaldamento, ventilazione e condizionamento dell'aria (HVAC)
• piombatura
• coperture
• pavimentazione
• conservazione dell'energia
• accesso disabilitato

L'FHA non consente di finanziare "oggetti di lusso" come campi da tennis, piscine, vasche idromassaggio e pozzetti da barbecue con un prestito di 203 (k), ma alcuni oggetti che potresti pensare a lussi, come le vasche idromassaggio, sono effettivamente permesso. Parla con il tuo prestatore dei miglioramenti specifici che desideri apportare per vedere cosa puoi finanziare.

Completamento della riabilitazione

Una volta completato l'acquisto e la casa è tua, puoi iniziare le riparazioni e il rimodellamento. L'FHA richiede che tutte le riparazioni vengano completate entro sei mesi, anche se i finanziatori possono richiedere tempi più brevi.

Inizierai subito a pagare i mutui come faresti in qualsiasi casa. Dopotutto, lo possiedi, non importa se non ci vivi ancora. Tuttavia, come accennato in precedenza, è possibile finanziare i primi pagamenti dei mutui.

Il denaro per la riabilitazione e la riparazione viene inserito in un conto di deposito a garanzia e rilasciato quando il lavoro viene completato e ispezionato per garantire l'approvazione HUD. HUD deve anche approvare il prodotto finito una volta che tutto il lavoro è stato completato.

Problemi da evitare

Molti istituti di credito non concedono prestiti FHA 203 (k), sia perché non sanno come o non vogliono fare le carte extra. Lavorare con un finanziatore che non ha esperienza con i prestiti FHA 203 (k) è qualcosa che dovresti evitare - il processo è abbastanza complesso com'è. Non darti alcun mal di testa lavorando con qualcuno che non sa cosa sta facendo.

Inoltre, assicurati di non investire eccessivamente in casa: non spendere così tanto in riparazioni e miglioramenti che non sarai in grado di recuperare i costi se un giorno venderai la casa. Guarda i prezzi di vendita medi delle case pronte per il trasloco nel tuo quartiere e cerca di mettere la tua casa in questo intervallo. Non vuoi possedere una casa da $ 300.000 in un quartiere di case da $ 200.000 perché la maggior parte delle persone che possono permettersi una casa da $ 300.000 vorranno vivere in un quartiere più bello dove tutte le case sono valutate in modo comparabile.

svantaggi

I prestiti FHA 203 (k) hanno un periodo di chiusura più lungo rispetto ad altri tipi di prestiti. Di solito impiegano dai 60 ai 90 giorni per chiudersi, rispetto ai 30-45 giorni che sono comuni per altri prestiti, compresi i prestiti FHA regolari. Se hai fretta di trasferirti, il prestito 203 (k) non è il prodotto che fa per te. Puoi anche aspettarti di pagare un tasso di interesse più elevato a causa dell'aumento del rischio associato ai prestiti per il miglioramento della casa. (Per ulteriori informazioni, controlla i punti ipotecari: qual è il punto? )

Questi prestiti sono anche più lavoro per il creditore e richiedono una conoscenza specializzata del prestito, quindi può essere più difficile trovare un creditore che lavorerà con te. I processi di richiesta e rinnovo sono molto impegnativi per i proprietari di abitazione e sono necessarie molte burocrazie. Alcuni mutuatari hanno segnalato ritardi nella ricezione dei loro fondi di riabilitazione, il che aggiunge ulteriore stress al processo.

La linea di fondo

Anche se può essere più difficile trovare un finanziatore che concede prestiti FHA 203 (k) e completare sia i processi di domanda che quelli di rinnovo, lo sforzo extra può ripagare. Questo prodotto in prestito può consentirti di acquistare quella casa perfetta che ha solo bisogno di alcuni ricondizionamenti per essere nuovamente vivibile. Può anche permetterti di fare il salto dall'affitto alla proprietà della casa poiché potrebbe esserci un riparatore superiore nella tua fascia di prezzo quando non ci sono case pronte per il trasloco che puoi permetterti. (Per di più, vedi Sei pronto ad acquistare una casa? )