Prestito immobiliare commerciale

Gli immobili commerciali (CRE) sono proprietà produttive utilizzate esclusivamente a fini commerciali (anziché residenziali). Gli esempi includono centri commerciali, centri commerciali, edifici per uffici e complessi e hotel. Il finanziamento - compresa l'acquisizione, lo sviluppo e la costruzione di queste proprietà - viene in genere realizzato mediante prestiti immobiliari commerciali: mutui garantiti da privilegi sulla proprietà commerciale.

Proprio come per i mutui immobiliari, banche e istituti di credito indipendenti sono attivamente coinvolti nella concessione di prestiti su immobili commerciali. Inoltre, le compagnie assicurative, i fondi pensione, gli investitori privati ​​e altre fonti, incluso il programma di prestiti 504 della US Small Business Administration, forniscono capitale per immobili commerciali.

Qui diamo uno sguardo ai prestiti immobiliari commerciali, in che modo differiscono dai prestiti residenziali, dalle loro caratteristiche e da cosa cercano i finanziatori.

Spiegare i prestiti immobiliari commerciali

Individui vs. Entità

Mentre i mutui residenziali sono in genere erogati a singoli mutuatari, i prestiti immobiliari commerciali sono spesso concessi a entità aziendali (ad esempio, società, sviluppatori, società in accomandita semplice, fondi e fondi). Queste entità sono spesso costituite allo scopo specifico di possedere immobili commerciali.

Un'entità non può avere un track record finanziario o alcun rating creditizio, nel qual caso il prestatore può richiedere ai titolari o ai proprietari dell'entità di garantire il prestito. Ciò fornisce al creditore un individuo (o un gruppo di individui) con una storia creditizia - e da cui possono recuperare in caso di insolvenza del prestito. Se questo tipo di fideiussione non è richiesta dal prestatore e la proprietà è l'unico mezzo di recupero in caso di inadempienza del prestito, il debito è chiamato prestito non recourse, il che significa che il creditore non può fare ricorso a nessuno o altro rispetto alla proprietà.

Programmi di rimborso del prestito

Un mutuo residenziale è un tipo di prestito ammortizzato in cui il debito viene rimborsato in rate regolari per un periodo di tempo. Il prodotto ipotecario residenziale più popolare è il mutuo a tasso fisso di 30 anni, ma gli acquirenti residenziali hanno anche altre opzioni, tra cui i mutui a 25 e 15 anni. Periodi di ammortamento più lunghi in genere comportano pagamenti mensili più piccoli e costi di interesse totali più elevati durante la durata del prestito, mentre periodi di ammortamento più brevi generalmente comportano pagamenti mensili più elevati e costi di interesse totali più bassi.

I prestiti residenziali sono ammortizzati lungo la durata del prestito in modo tale che il prestito venga completamente rimborsato al termine della durata del prestito. Un mutuatario con un'ipoteca a tasso fisso di 30 anni di $ 200.000 al 5%, ad esempio, effettuerebbe 360 ​​pagamenti mensili di $ 1.073, 64, dopo di che il prestito verrebbe completamente rimborsato.

A differenza dei prestiti residenziali, le condizioni dei prestiti commerciali variano in genere da cinque anni (o meno) a 20 anni e il periodo di ammortamento è spesso più lungo della durata del prestito. Un finanziatore, ad esempio, potrebbe concedere un prestito commerciale per un periodo di sette anni con un periodo di ammortamento di 30 anni. In questa situazione, l'investitore effettuerebbe pagamenti per sette anni di un importo in base al rimborso del prestito nell'arco di 30 anni, seguito da un pagamento finale "a palloncino" dell'intero saldo residuo sul prestito.

Ad esempio, un investitore con un prestito commerciale di $ 1 milione al 7% effettuerebbe pagamenti mensili di $ 6.653, 02 per sette anni, seguito da un pagamento in mongolfiera finale di $ 918.127, 64 che pagherebbe l'intero prestito.

La durata della durata del prestito e il periodo di ammortamento influiscono sul tasso addebitato dal prestatore. A seconda della forza creditizia dell'investitore, questi termini possono essere negoziabili. In generale, più lungo è il piano di rimborso del prestito, maggiore è il tasso di interesse.

Rapporti prestito / valore

Un altro modo in cui i prestiti commerciali e residenziali differiscono è nel rapporto prestito / valore (LTV), una cifra che misura il valore di un prestito rispetto al valore della proprietà. Un prestatore calcola LTV dividendo l'importo del prestito per il minore tra il valore stimato della proprietà o il suo prezzo di acquisto. Ad esempio, il LTV per un prestito di $ 90.000 su una proprietà di $ 100.000 sarebbe del 90% ($ 90.000 ÷ $ 100.000 = 0, 9 o 90%).

Sia per i prestiti commerciali che per quelli residenziali, i mutuatari con LTV inferiori potranno beneficiare di tassi di finanziamento più favorevoli rispetto a quelli con LTV più elevati. Il motivo: hanno più equità (o partecipazione) nella proprietà, il che equivale a meno rischi agli occhi del creditore.

Sono consentiti LTV elevati per alcuni mutui residenziali: è consentito fino al 100% LTV per i prestiti VA e USDA; fino al 96, 5% per i prestiti FHA (prestiti assicurati dalla Federal Housing Administration); e fino al 95% per i prestiti convenzionali (quelli garantiti da Fannie Mae o Freddie Mac).

Al contrario, i veicoli commerciali leggeri a prestito commerciale rientrano generalmente tra il 65% e l'80%. Mentre alcuni prestiti possono essere concessi a LTV più elevati, sono meno comuni. Il LTV specifico dipende spesso dalla categoria di prestito. Ad esempio, un LTV massimo del 65% può essere consentito per le terre grezze, mentre un LTV fino all'80% potrebbe essere accettabile per una costruzione a più famiglie.

Non ci sono programmi VA o FHA nei prestiti commerciali e nessuna assicurazione sui mutui privati. Pertanto, i finanziatori non hanno un'assicurazione per coprire il default del debitore e devono fare affidamento sulla proprietà immobiliare impegnata come garanzia.

Nota: l'assicurazione ipotecaria privata (PMI) è un tipo di polizza assicurativa che protegge i finanziatori dal rischio di insolvenza e pignoramento, consentendo agli acquirenti che non sono in grado di effettuare un acconto significativo (o scelgono di non farlo) di ottenere finanziamenti ipotecari a tassi convenienti . Se un mutuatario acquista una proprietà residenziale e abbassa meno del 20%, il creditore minimizzerà il suo rischio richiedendo al mutuatario di acquistare un'assicurazione da una società PMI.

Rapporto di copertura del servizio di debito

I finanziatori commerciali osservano anche il rapporto di copertura del servizio del debito (DSCR), che confronta il reddito operativo netto annuo di una proprietà (NOI) con il suo servizio di debito ipotecario annuale (compresi capitale e interessi), misurando la capacità della proprietà di riparare il proprio debito. È calcolato dividendo il NOI per il servizio del debito annuale.

Ad esempio, una proprietà con $ 140.000 in NOI e $ 100.000 in un servizio di debito ipotecario annuale avrebbe un DSCR di 1, 4 ($ 140.000 ÷ $ 100.000 = 1, 4). Il rapporto aiuta i finanziatori a determinare la dimensione massima del prestito in base al flusso di cassa generato dalla proprietà.

Un DSCR inferiore a 1 indica un flusso di cassa negativo. Ad esempio, un DSCR di 0, 92 significa che esiste un NOI sufficiente per coprire il 92% del servizio del debito annuale. In generale, i finanziatori commerciali cercano DSCR di almeno 1, 25 per garantire un flusso di cassa adeguato.

Un DSCR inferiore può essere accettabile per prestiti con periodi di ammortamento più brevi e / o proprietà con flussi di cassa stabili. Rapporti più elevati possono essere richiesti per immobili con flussi di cassa volatili - ad esempio, hotel che non dispongono di contratti di locazione a lungo termine (e quindi più prevedibili) comuni ad altri tipi di immobili commerciali.

Tassi di interesse e commissioni

I tassi di interesse sui prestiti commerciali sono generalmente più elevati rispetto ai prestiti residenziali. Inoltre, i prestiti immobiliari commerciali di solito comportano commissioni che si aggiungono al costo complessivo del prestito, inclusi i costi di valutazione, legali, di domanda di prestito, di concessione del prestito e / o di indagine.

Alcuni costi devono essere pagati in anticipo prima che il prestito venga approvato (o rifiutato), mentre altri si applicano ogni anno. Ad esempio, un prestito può avere una commissione di originazione del prestito una tantum dell'1%, dovuta al momento della chiusura, e una commissione annuale di un quarto dell'uno percento (0, 25%) fino al completo pagamento del prestito. Un prestito da $ 1 milione, ad esempio, potrebbe richiedere una commissione di originazione del prestito dell'1% pari a $ 10.000 da pagare in anticipo, con una commissione dello 0, 25% di $ 2.500 pagata ogni anno (oltre agli interessi).

Pagamento anticipato

Un prestito immobiliare commerciale può avere restrizioni al pagamento anticipato, progettato per preservare il rendimento atteso del prestatore su un prestito. Se gli investitori regolano il debito prima della data di scadenza del prestito, dovranno probabilmente pagare penalità di pagamento anticipato. Esistono quattro tipi principali di penalità di "uscita" per il rimborso anticipato di un prestito:

• Penalità prepagata. Questa è la penalità di pagamento anticipato più elementare, calcolata moltiplicando l'attuale saldo in essere per una penalità di pagamento anticipato specificata.
• Garanzia di interessi. Il prestatore ha diritto a un determinato importo di interessi, anche se il prestito è pagato in anticipo. Ad esempio, un prestito può avere un tasso di interesse del 10% garantito per 60 mesi, con una commissione di uscita del 5% in seguito.
• Lockout. Il mutuatario non può rimborsare il prestito prima di un periodo specificato, come un blocco di 5 anni.
• Defeasance. Una sostituzione di garanzie. Invece di pagare in contanti al prestatore, il mutuatario scambia nuove garanzie (di solito titoli del Tesoro USA) con la garanzia del prestito originale. Ciò può ridurre le commissioni, ma a questo metodo di rimborso di un prestito possono essere applicate sanzioni elevate.

I termini di pagamento anticipato sono identificati nei documenti di prestito e possono essere negoziati insieme ad altri termini di prestito in prestiti immobiliari commerciali.

La linea di fondo

Con gli immobili commerciali, un investitore (spesso un'entità aziendale) acquista la proprietà, affitta lo spazio e riscuote l'affitto dalle attività che operano all'interno della proprietà. L'investimento è destinato ad essere una proprietà che produce reddito.

Nel valutare i prestiti immobiliari commerciali, i finanziatori tengono conto della garanzia del prestito, del merito creditizio dell'entità (o dei titolari / proprietari), inclusi i rendiconti finanziari e delle dichiarazioni dei redditi da tre a cinque anni e i rapporti finanziari, come il prestito al valore rapporto e il rapporto di copertura del servizio del debito.