Mutuo convenzionale o prestito

Un mutuo convenzionale o un prestito convenzionale è qualsiasi tipo di prestito dell'acquirente domestico che non è offerto o garantito da un'entità governativa, come la Federal Housing Administration (FHA), il Dipartimento degli affari dei veterani degli Stati Uniti (VA) o l'USDA Rural Housing Service, ma invece è disponibile attraverso o garantito da un prestatore privato (banche, cooperative di credito, società di mutui) o dalle due imprese sponsorizzate dal governo, la Federal National Mortgage Association (Fannie Mae) e la Federal Home Loan Mortgage Corporation (Freddie Mac).

I prestiti convenzionali sono spesso erroneamente definiti mutui o prestiti conformi. Mentre c'è sovrapposizione, le due sono categorie distinte. Un'ipoteca conforme è quella i cui termini e condizioni sottostanti soddisfano i criteri di finanziamento di Fannie Mae e Freddie Mac. Il principale tra questi è un limite di dollari, stabilito annualmente dalla Federal Housing Finance Agency (FHFA): nel 2019, nella maggior parte degli Stati Uniti continentali, un prestito non deve superare $ 484.350. Quindi, mentre tutti i prestiti conformi sono convenzionali, non tutti i prestiti convenzionali si qualificano come conformi. Un'ipoteca enorme di $ 800.000, per esempio, è un'ipoteca convenzionale ma non un'ipoteca conforme, perché supera l'importo che gli permetterebbe di essere sostenuto da Fannie Mae o Freddie Mac. (Per la lettura correlata, vedere "Comprensione dei mutui convenzionali contro i jumbo")

Attualmente, i mutui convenzionali rappresentano circa i due terzi dei prestiti dei proprietari di case emessi negli Stati Uniti. Il mercato secondario dei mutui convenzionali è estremamente ampio e liquido. La maggior parte dei mutui convenzionali è impacchettata in titoli garantiti da ipoteca pass-through, che vengono scambiati in un mercato a termine ben noto noto come il mercato dei mutui da annunciare (TBA). Molti di questi titoli pass-through convenzionali sono ulteriormente cartolarizzati in obbligazioni ipotecarie garantite (OCM).

Key Takeaways

• Un mutuo convenzionale o un prestito convenzionale è un prestito dell'acquirente domestico che non è offerto o garantito da un'entità governativa.
• È disponibile tramite o garantito da un finanziatore privato o dalle due imprese sponsorizzate dal governo: Fannie Mae e Freddie Mac.
• I potenziali mutuatari devono compilare una domanda di mutuo ufficiale, fornire i documenti richiesti, la storia creditizia e l'attuale punteggio di credito.
• I tassi di interesse sui prestiti convenzionali tendono ad essere più alti di quelli dei mutui garantiti dal governo, come i prestiti FHA.

Come funziona un mutuo convenzionale o un prestito

Negli anni successivi al crollo del mutuo subprime nel 2007, i finanziatori hanno rafforzato le qualifiche per i prestiti: ad esempio, nessuna verifica e nessun mutuo per acconto è andato con il vento, ma nel complesso la maggior parte dei requisiti di base non è cambiata . I potenziali mutuatari devono compilare una domanda di mutuo ufficiale (e di solito pagare una tassa di domanda), quindi fornire al prestatore i documenti necessari per eseguire un controllo approfondito sul loro background, storia creditizia e punteggio di credito corrente.

Documentazione richiesta

Nessuna proprietà è mai finanziata al 100%. Nel controllare le tue attività e passività, un prestatore sta cercando di vedere non solo se puoi permetterti i pagamenti dei mutui mensili (che di solito non dovrebbero superare il 28% del tuo reddito lordo), ma anche se puoi gestire un acconto sulla proprietà (e, in tal caso, quanto), insieme ad altri costi iniziali, come le spese di costituzione o di sottoscrizione del prestito, le commissioni degli intermediari e i costi di regolamento o di chiusura, che possono aumentare significativamente il costo di un mutuo. Tra gli articoli richiesti ci sono:

1 Prova di reddito. Questi documenti includeranno ma non potranno essere limitati a:

• Trenta giorni di buste paga che mostrano entrate e entrate da inizio anno
• Due anni di dichiarazioni fiscali federali
• Sessanta giorni o un estratto trimestrale di tutti i conti delle attività, inclusi i conti di controllo, di risparmio e di eventuali conti di investimento
• Due anni di dichiarazioni W-2

I mutuatari devono anche essere preparati con la prova di eventuali entrate aggiuntive, come alimenti o bonus.

2. Attività. Dovrai presentare estratti conto bancari ed estratti conto di investimento per provare che hai fondi per l'acconto e i costi di chiusura della residenza, così come le riserve in contanti. Se ricevi denaro da un amico o da un parente per aiutarti con l'acconto, avrai bisogno di lettere regalo che attestino che non si tratta di prestiti e che non sono previsti rimborsi obbligatori o obbligatori. Queste lettere dovranno spesso essere autenticate.

3. Verifica dell'occupazione. I finanziatori oggi vogliono assicurarsi che stiano prestando solo a mutuatari con una storia lavorativa stabile. Il tuo finanziatore non vorrà solo vedere i tuoi stipendi ma può anche chiamare il tuo datore di lavoro per verificare che tu sia ancora impiegato e per controllare il tuo stipendio. Se hai cambiato lavoro di recente, un prestatore potrebbe voler contattare il tuo precedente datore di lavoro. I mutuatari autonomi dovranno fornire importanti documenti supplementari relativi alla loro attività e al loro reddito.

4. Altra documentazione. Il tuo finanziatore dovrà copiare la patente di guida o la carta d'identità dello stato e avrà bisogno del tuo numero di previdenza sociale e della tua firma, consentendo al prestatore di estrarre il tuo rapporto di credito.

Tassi di interesse

I tassi di interesse sui prestiti convenzionali tendono ad essere più alti di quelli dei mutui garantiti dal governo, come i prestiti FHA (sebbene questi prestiti, che di solito obbligano i mutuatari a pagare i premi delle assicurazioni sui mutui, potrebbero risultare altrettanto costosi a lungo termine).

Il tasso di interesse portato da un'ipoteca convenzionale dipende da diversi fattori, tra cui le condizioni del prestito - la sua durata, la sua dimensione e se ha un tasso di interesse fisso o un tasso regolabile - nonché le attuali condizioni economiche o finanziarie del mercato. I prestatori di mutui fissano i tassi di interesse in base alle loro aspettative di inflazione futura; l'offerta e la domanda di titoli garantiti da ipoteca influenzano anche i tassi. Quando la Federal Reserve rende più costoso il prestito delle banche mirando a un tasso di fondi federale più elevato, le banche, a loro volta, trasferiscono i costi più elevati ai propri clienti e i tassi sui prestiti al consumo, compresi quelli per i mutui, tendono ad aumentare.

Tipicamente collegati al tasso di interesse sono punti, commissioni pagate al creditore (o broker). Più punti paghi, più basso è il tuo tasso di interesse. Un punto costa l'1% dell'importo del prestito e riduce il tasso di interesse di circa lo 0, 25%. In generale, le persone che intendono vivere a lungo in una casa (10 o più anni) dovrebbero considerare i punti per mantenere i tassi di interesse più bassi per tutta la durata del prestito.

Il fattore finale nel determinare il tasso di interesse è il profilo finanziario del singolo mutuatario: beni personali, affidabilità creditizia e entità dell'acconto che possono effettuare sulla residenza da finanziare.

Un acquirente che ha intenzione di vivere in una casa per 10 o più anni dovrebbe prendere in considerazione il pagamento di punti per mantenere i tassi di interesse più bassi per la durata del mutuo.

Considerazioni speciali per un mutuo o un prestito convenzionali

Questi tipi di prestiti non sono per tutti. Ecco uno sguardo a chi probabilmente si qualificherà per un mutuo convenzionale e chi no.

Chi è probabile che si qualifichi

Le persone con rapporti di credito consolidati e stellari che hanno una solida base finanziaria di solito si qualificano per i mutui convenzionali. Più specificamente, il candidato ideale dovrebbe avere:

• Un punteggio di credito di almeno 680 e, preferibilmente, ben oltre 700. Più alto è il punteggio, più basso è il tasso di interesse sul prestito, con le migliori condizioni riservate a quelle oltre 740.
• Un rapporto debito / reddito accettabile (DTI). Questa è la somma delle tue obbligazioni mensili rispetto al tuo reddito mensile. Quel numero è di circa il 36% e non più del 43%.
• Un acconto di almeno il 20% del prezzo di acquisto della casa prontamente disponibile. I finanziatori possono e accettano di meno, ma se lo fanno spesso richiedono che i mutuatari stipulino un'assicurazione per i mutui privati ​​e paghino i premi mensilmente fino a quando non raggiungono almeno il 20% di capitale in casa.

Inoltre, i mutui convenzionali sono spesso la soluzione migliore o unica per gli acquirenti di case che desiderano la residenza a scopo di investimento, come seconda casa o che desiderano acquistare un immobile con un prezzo superiore a $ 500.000.

Chi è improbabile che si qualifichi

In generale, quelli che hanno appena iniziato nella vita, quelli con un po 'più di debito del normale e quelli con un rating creditizio modesto spesso hanno difficoltà a qualificarsi per i prestiti convenzionali. Più specificamente, questi mutui sarebbero difficili per coloro che hanno:

• Ha sofferto bancarotta o pignoramento negli ultimi sette anni.
• Punteggi di credito inferiori a 650.
• DTI superiori al 43%.
• Meno del 20% o addirittura del 10% del prezzo di acquisto della casa per un acconto.