Guida per la prima volta al compratore di case

La sfida di acquistare una casa per la prima volta può sembrare così scoraggiante che è allettante o semplicemente andare con il primo posto nella tua fascia di prezzo o continuare a affittare. Per aiutarti a demistificare il processo e ottenere il massimo dall'acquisto, esamineremo ciò che devi considerare prima di acquistare, cosa puoi aspettarti dal processo di acquisto stesso e alcuni consigli utili per rendere la vita più facile dopo di te acquista la tua prima casa.

Chi è un acquirente per la prima volta?

Il Dipartimento per l'edilizia abitativa e lo sviluppo urbano (HUD) degli Stati Uniti, un acquirente di case per la prima volta è qualcuno che soddisfa una delle seguenti condizioni:

• Un individuo che non possiede una residenza principale da tre anni. Un coniuge è anche considerato un acquirente per la prima volta se soddisfa i criteri sopra indicati. Se hai una casa ma il tuo coniuge no, puoi acquistare un posto insieme come acquirente di case per la prima volta.
• Un genitore single che ha posseduto una casa con un ex coniuge mentre era sposato.
• Una casalinga sfollata che ha posseduto solo con un coniuge.
• Una persona che ha posseduto solo una residenza principale non fissata in modo permanente a una fondazione permanente in conformità con le normative applicabili.
• Un individuo che ha posseduto solo una proprietà che non era conforme ai codici di costruzione statali, locali o di modello e che non può essere reso conforme a meno del costo di costruzione di una struttura permanente.

Considerazioni prima di acquistare

La prima cosa che devi determinare è quali sono i tuoi obiettivi a lungo termine e quindi come la proprietà della casa si adatta a quei piani. Alcune persone stanno semplicemente cercando di trasformare tutti quei pagamenti in affitto "sprecati" in pagamenti ipotecari che in realtà danno loro qualcosa di tangibile. Altri vedono la proprietà della casa come un segno della loro indipendenza e godono dell'idea di essere il loro padrone di casa. Restringere i tuoi obiettivi di proprietà della casa grande ti indicherà la giusta direzione. Ecco cinque domande da porsi:

1. Quale tipo di casa si adatta meglio alle tue esigenze?

Esistono diverse opzioni per l'acquisto di una proprietà residenziale: una tradizionale casa unifamiliare, un duplex, una casa a schiera, un condominio, una cooperativa (cooperativa abitativa) o un edificio plurifamiliare da due a quattro unità. Ogni opzione ha i suoi pro e contro, a seconda dei tuoi obiettivi di proprietà della casa, quindi devi decidere quale tipo di proprietà ti aiuterà a raggiungere tali obiettivi. Puoi anche risparmiare sul prezzo di acquisto in qualsiasi categoria scegliendo un riparatore superiore, anche se la quantità di tempo, equità del sudore e denaro necessari per trasformare un riparatore superiore nella casa dei tuoi sogni potrebbe essere molto più di quanto ti aspettassi.

1. Quali caratteristiche specifiche avrà la tua casa ideale?

Anche se è bene mantenere un po 'di flessibilità in questo elenco, stai forse facendo il più grande acquisto della tua vita e meriti di avere quell'acquisto adatto sia alle tue esigenze sia ai tuoi desideri il più vicino possibile. Il tuo elenco dovrebbe includere desideri di base, come il quartiere e le dimensioni, fino ai dettagli più piccoli come il layout del bagno e una cucina dotata di elettrodomestici affidabili.

1. Per quanto ipotecario ti qualifichi?

Prima di iniziare a fare acquisti, è importante farsi un'idea di quanto un finanziatore sarà effettivamente disposto a darti per acquistare la tua prima casa. Potresti pensare di poterti permettere una casa da $ 300.000, ma i finanziatori potrebbero pensare di essere buono solo per $ 200.000 a seconda di fattori come quanto altro debito hai, il tuo reddito mensile e da quanto tempo sei al lavoro attuale. Inoltre, molti agenti immobiliari non trascorreranno del tempo con clienti che non hanno chiarito quanto possono permettersi di spendere. Puoi considerare l'acquisto di una casa in un trust.

Ti stupirà assicurarti che le tue finanze personali siano in ordine. In generale, per poter beneficiare di un mutuo per la casa, devi avere un buon credito, una storia di pagamenti puntuali e un rapporto debito / reddito massimo del 43%. I finanziatori in questi giorni generalmente preferiscono limitare le spese di alloggio (capitale, interessi, tasse e assicurazione dei proprietari di case) a circa il 30% del reddito lordo mensile dei debitori, sebbene questa cifra possa variare ampiamente, a seconda del mercato immobiliare locale.

Assicurati di ottenere la pre-approvazione per un prestito prima di piazzare un'offerta in una casa: in molti casi, i venditori non potranno nemmeno intrattenere un'offerta che non è accompagnata da una pre-approvazione del mutuo. Lo fai fondamentalmente richiedendo un mutuo e completando i documenti necessari. È utile cercare un prestatore e confrontare i tassi di interesse e le commissioni utilizzando uno strumento come un calcolatore di ipoteca o Google.

Una volta che hai optato per un prestatore e applicato, il creditore verificherà tutte le informazioni finanziarie fornite (controllo dei punteggi di credito, verifica delle informazioni sull'occupazione, calcolo dei rapporti debito / reddito, ecc.). Il prestatore può pre-approvare il mutuatario per un determinato importo. Tieni presente che anche se sei stato pre-approvato per un mutuo, il tuo prestito può fallire all'ultimo minuto se fai qualcosa per modificare il tuo punteggio di credito, come finanziare un acquisto di auto.

4. Quanta casa puoi permetterti?

D'altra parte, a volte una banca ti darà un prestito per più casa di quella che vuoi veramente pagare. Solo perché una banca dice che ti presterà $ 300.000 non significa che dovresti effettivamente prendere in prestito così tanto. Molti acquirenti di case per la prima volta commettono questo errore e finiscono per "poveri di casa" - il che significa che dopo aver pagato il pagamento mensile del mutuo non hanno fondi per altri costi, come abbigliamento, servizi pubblici, vacanze, divertimento o persino cibo.

Proprio come con l'acquisto di una nuova auto, ti consigliamo di esaminare il costo totale della casa, non solo i pagamenti mensili del mutuo. Naturalmente, anche quel pagamento mensile è importante, insieme a quanto acconto puoi permetterti, quanto sono alte le tasse sulla proprietà nel tuo quartiere prescelto, quanto costerà l'assicurazione dei proprietari di casa, quanto prevedi le spese per mantenere o migliorare la casa e quanto saranno i costi di chiusura. Se sei interessato all'acquisto di un condominio, tieni presente che dovrai pagare i costi di manutenzione mensilmente perché farai parte dell'associazione di un proprietario di casa, che raccoglie un paio di centinaia di dollari al mese dai proprietari di ogni unità nell'edificio sotto forma di spese condominiali. I proprietari di una cooperativa pagano anche le spese mensili di manutenzione, sebbene queste siano parzialmente deducibili dalle tasse.

5. Hai risparmi importanti?

Anche se hai diritto a un mutuo considerevole, ci saranno notevoli costi iniziali (come l'acconto sulla casa, in genere il 20% del prezzo totale di acquisto) e anche i costi di chiusura. Quindi è necessario disporre di denaro messo via. Quando si tratta di investire con un occhio all'acquisto di una casa - un obiettivo a breve termine - una delle maggiori sfide è mantenere i risparmi in un veicolo accessibile e relativamente sicuro che permetta comunque un ritorno. Se hai da un anno a tre anni per realizzare il tuo obiettivo, un certificato di deposito può essere un'opzione praticabile. Non ti renderà ricco, ma non perderai nemmeno soldi. La stessa idea può essere applicata all'acquisto di obbligazioni a breve termine o di un portafoglio a reddito fisso che ti darà una certa crescita, ma ti proteggeranno anche dalla natura tumultuosa dei mercati azionari.

Se l'acquisto di una casa avviene tra sei mesi o un anno, allora vorrai mantenere i soldi liquidi. Un conto di risparmio ad alto rendimento potrebbe essere l'opzione migliore. È importante assicurarsi che sia assicurato FDIC in modo che se la banca va sotto di te puoi ancora avere accesso al tuo denaro fino a $ 250.000.

6. Chi ti aiuterà a trovare una casa e ti guiderà attraverso l'acquisto?

Un agente immobiliare ti aiuterà a individuare le case che soddisfano le tue esigenze e sono nella tua fascia di prezzo, quindi incontrarti con te per visualizzare quelle case. Una volta che hai scelto una casa da acquistare, questi professionisti possono aiutarti a negoziare l'intero processo di acquisto, incluso fare un'offerta, ottenere un prestito e completare i documenti. Le competenze di un buon agente immobiliare possono proteggerti da eventuali insidie ​​che potresti incontrare durante il processo. La maggior parte degli agenti riceve una commissione, pagata dal ricavato del venditore.

Crediti per i primi acquirenti di case

Il processo di acquisto

Ora che hai deciso di fare il grande passo, esploriamo cosa puoi aspettarti dal processo di acquisto della casa stessa. Questo è un momento caotico con offerte e contro-offerte che volano furiosamente, ma se sei preparato per la seccatura (e le scartoffie), puoi superare il processo con la tua sanità mentale più o meno intatta. Ecco la progressione di base che ci si può aspettare:

1. Trova una casa.

Assicurati di sfruttare tutte le opzioni disponibili per trovare case sul mercato, incluso l'uso del tuo agente immobiliare, la ricerca di annunci online e la guida nei quartieri che ti interessano nella ricerca di insegne in vendita. Metti anche alcuni sensori con i tuoi amici, familiari e contatti di lavoro. Non si sa mai da dove potrebbe venire un buon riferimento o un indizio su una casa.

Una volta che acquisti seriamente per una casa, non entrare in una casa aperta senza avere un agente (o almeno essere pronto a lanciare un nome di qualcuno con cui stai presumibilmente lavorando). Puoi vedere come potrebbe non funzionare nel tuo migliore interesse iniziare a trattare con un agente del venditore prima di contattare uno dei tuoi.

Se hai un budget limitato, cerca case il cui pieno potenziale non è ancora stato realizzato. Anche se non puoi permetterti di sostituire la terribile carta da parati in bagno ora, potrebbe valerne la pena vivere con la bruttezza per un po 'in cambio di entrare in una casa che ti puoi permettere. Se la casa soddisfa diversamente le tue esigenze in termini di grandi cose che sono difficili da cambiare, come posizione e dimensioni, non lasciare che le imperfezioni fisiche ti allontanino. Gli acquirenti di case per la prima volta dovrebbero cercare una casa a cui possano aggiungere valore, in quanto ciò garantisce un aumento del capitale proprio per aiutarli a salire la scala della proprietà.

2. Considera le tue opzioni di finanziamento e garantisci il finanziamento.

Gli acquirenti di case per la prima volta hanno una vasta gamma di opzioni per aiutarli a entrare in una casa - sia quelli disponibili per qualsiasi acquirente, compresi i mutui garantiti dalla Federal Housing Authority (FHA), sia quelli orientati in particolare ai neofiti. Molti programmi di acquirente per la prima volta offrono acconti minimi che vanno dal 3% al 5% (rispetto al 20% standard) e alcuni non richiedono alcun acconto.

I principianti dovrebbero in particolare:

Usa l'elenco delle risorse di HUD. L'FHA e il suo programma di prestiti fanno parte dell'HUD.

Guarda il tuo IRA. Ai fini delle distribuzioni IRA, un acquirente per la prima volta è chiunque non abbia posseduto un interesse attuale in una casa principale case mobili e rimorchi, case galleggianti e azioni detenute da un inquilino-azionista in una società cooperativa di alloggi) per i due anni precedenti. Poiché ogni persona ha un importo di $ 10.000 che può essere prelevato senza penalità dal proprio IRA, una coppia potrebbe prelevare un massimo di $ 20.000 ($ 10.000 da ciascun conto) combinati per pagare la prima casa. Assicurati di utilizzare il denaro entro 120 giorni o diventa soggetto alla penalità del 10%.

Illinois, Ohio e Washington: offrono assistenza in anticipo per gli acquirenti di case che si qualificano per la prima volta. In genere, l'ammissibilità a questi programmi si basa sul reddito e può anche avere dei limiti su quanto può essere acquistato un immobile. Coloro che si qualificano possono essere in grado di ricevere assistenza finanziaria con acconti e costi di chiusura nonché spese di riabilitazione o miglioramento di un immobile.

Conoscere le opzioni dei nativi americani. Gli acquirenti di case per la prima volta dei nativi americani possono richiedere un prestito della Sezione 184. Questo prestito richiede una commissione di garanzia anticipata dell'1, 5% e solo un acconto del 2, 25% su prestiti superiori a $ 50.000 (per prestiti inferiori a tale importo, è dell'1, 24%). A differenza del tasso di interesse di un prestito tradizionale basato sul punteggio di credito del mutuatario, il tasso di questo prestito si basa sul tasso di mercato prevalente. I prestiti della sezione 184 possono essere utilizzati solo per case unifamiliari (1-4 unità) e per residenza principale.

Non essere vincolato dalla lealtà al tuo attuale istituto finanziario quando cerchi una pre-approvazione o cerchi un mutuo: guardati intorno, anche se hai diritto a un solo tipo di prestito. Le commissioni possono essere sorprendentemente diverse, così come i tassi di interesse sui mutui, che ovviamente hanno un impatto notevole sul prezzo totale da pagare per la tua casa.

Alcune autorità raccomandano anche di avere un finanziatore di riserva. Qualificarsi per un prestito non è una garanzia che il tuo prestito finirà per essere finanziato: cambiano le linee guida di sottoscrizione, i cambiamenti nell'analisi del rischio del prestatore e i mercati degli investitori possono cambiare. Possono esserci casi di clienti che firmano documenti di prestito e di deposito a garanzia, e quindi vengono informati 24-48 ore prima della chiusura che il prestatore ha congelato il finanziamento sul loro programma di prestito. Avere un secondo finanziatore che ti ha già qualificato per un mutuo ti dà un modo alternativo per mantenere il processo in linea o vicino al programma.

3. Fai un'offerta.

Il tuo agente immobiliare ti aiuterà a decidere quanti soldi vuoi offrire per la casa insieme a tutte le condizioni che desideri chiedere. Il tuo agente presenterà quindi l'offerta all'agente del venditore; il venditore accetterà la tua offerta o emetterà una controfferta. Puoi quindi accettare o continuare ad andare avanti e indietro fino a quando non raggiungi un accordo o decidi di chiudere.

Prima di inviare la tua offerta, dai un'occhiata al tuo budget. Questo fattore di tempo tiene conto dei costi di chiusura stimati (che possono raggiungere un totale compreso tra il 2% e il 5% del prezzo di acquisto), i costi di trasferimento e le riparazioni immediate e gli apparecchi obbligatori di cui potresti aver bisogno prima di poterti spostare. essere aggredito da costi di servizi più elevati o imprevisti nella tua nuova casa più grande. Potresti richiedere le bollette energetiche degli ultimi 12 mesi per avere un'idea del costo medio mensile.

Se raggiungi un accordo, effettuerai un deposito in buona fede e il processo passerà quindi all'impegno. L'impegno è un breve periodo di tempo (spesso circa 30 giorni) in cui il venditore toglie la casa dal mercato con l'aspettativa contrattuale che tu comprerai la casa, a condizione che non ci siano problemi seri quando la controlli.

4. Ottenere un'ispezione a casa.

Anche se la casa che prevedi di acquistare sembra essere impeccabile, non vi è alcun sostituto per avere un professionista qualificato che ispeziona la proprietà per la qualità, la sicurezza e le condizioni generali della tua potenziale nuova casa. Non vuoi rimanere bloccato con una fossa di soldi o con il mal di testa di eseguire molte riparazioni inaspettate. Se l'ispezione a casa rivela gravi difetti che il venditore non ha rivelato, in genere sarai in grado di annullare la tua offerta e riavere il tuo deposito. Negoziare con il venditore per effettuare le riparazioni o scontare il prezzo di vendita sono altre opzioni.

5. Chiudi o vai avanti.

Se riesci a trovare un accordo con il venditore o, meglio ancora, se l'ispezione non ha rivelato problemi significativi, dovresti essere pronto a chiudere. In pratica, la chiusura comporta la firma di un sacco di scartoffie in un periodo di tempo molto breve, mentre si prega che non passi nulla all'ultimo minuto.

Le cose con cui avrai a che fare e che pagherai nelle fasi finali del tuo acquisto possono includere la valutazione della casa (le società ipotecarie lo richiedono per proteggere il loro interesse nella casa), facendo una ricerca per titolo per assicurarsi che nessuno oltre al il venditore ha un reclamo per la proprietà, ottenendo un'assicurazione ipotecaria privata o un prestito sulle spalle se il tuo acconto è inferiore al 20% e completando le pratiche burocratiche. Altri costi di chiusura possono includere commissioni di originazione del prestito, assicurazione del titolo, sondaggi, tasse e addebiti sui rapporti di credito.

Congratulazioni Nuovo proprietario di abitazione ... E adesso?

Hai firmato i documenti, pagato i traslochi e il nuovo posto sta iniziando a sentirsi come a casa. Game over, giusto? Non proprio. I costi di proprietà si estendono oltre gli acconti e i pagamenti mensili dei mutui. Esaminiamo ora alcuni suggerimenti finali per rendere la vita come nuovo proprietario di una casa più divertente e sicura.

1. Continua a salvare.

Con la proprietà della casa derivano grandi spese inaspettate, come la sostituzione del tetto o l'acquisto di un nuovo scaldabagno. Crea un fondo di emergenza per la tua casa in modo da non essere colto alla sprovvista quando inevitabilmente questi costi si presentano.

1. Eseguire una manutenzione regolare.

Con la grande quantità di denaro che stai mettendo in casa, ti consigliamo di prenderti cura di lui in modo eccellente. Una manutenzione regolare può ridurre i costi di riparazione consentendo di risolvere i problemi quando sono piccoli e gestibili.

1. Ignora il mercato immobiliare.

Non importa quanto valga la tua casa in un dato momento tranne il momento in cui lo vendi. Essere in grado di scegliere quando vendere la tua casa, piuttosto che essere costretto a venderla a causa della delocalizzazione o del disagio finanziario, sarà il principale fattore determinante se vedrai un solido profitto dal tuo investimento.

1. Non fare affidamento su un omicidio a casa tua per finanziare la pensione.

Anche se possiedi una casa, dovresti comunque continuare a risparmiare il massimo nei tuoi conti previdenziali ogni anno. Sebbene possa sembrare difficile da credere per chiunque abbia osservato le fortune accumulate da alcune persone durante la bolla immobiliare, non venderai necessariamente un'uccisione quando vendi la tua casa. Se vuoi guardare la tua casa come fonte di ricchezza in pensione, considera che una volta che hai pagato il mutuo, i soldi che stavi spendendo per pagamenti mensili possono essere usati per finanziare alcune delle tue spese di vita e mediche in pensione .