Lanciare contro proprietà di reddito locativo: qual è la differenza?

La domanda se lanciare, comprare o detenere sia la migliore strategia di investimento immobiliare non ha una risposta corretta. Piuttosto, la decisione di scegliere un metodo rispetto a un altro dovrebbe far parte di un piano strategico esplicito che considera gli obiettivi di investimento complessivi dell'investitore. Le considerazioni includeranno anche le opportunità presentate dal mercato esistente.

Perché investire nel settore immobiliare?

La proprietà immobiliare residenziale sta guadagnando un interesse crescente dagli investitori al dettaglio per molte delle seguenti ragioni:

• Il settore immobiliare offre rendimenti più prevedibili rispetto alle azioni e alle obbligazioni.
• Il settore immobiliare fornisce una copertura dell'inflazione poiché i tassi di affitto e il flusso di cassa degli investimenti di solito aumentano almeno quanto il tasso di inflazione.
• Il settore immobiliare offre un posto eccellente per il capitale in periodi in cui gli investitori non sono sicuri delle prospettive nei mercati azionari e obbligazionari o quando gli investitori si aspettano che i rendimenti a lungo termine in azioni, strumenti di debito e altre attività siano inadeguati.
• Il capitale creato in un investimento immobiliare offre una base eccellente per il finanziamento di altre opportunità di investimento. Invece di prendere in prestito per ottenere il capitale da investire (ad esempio, l'acquisto di azioni a margine), gli investitori possono prendere in prestito contro il loro capitale proprio per finanziare altri progetti. La relativa facilità di indebitamento nei confronti di un investimento immobiliare, unita alla deducibilità dell'interesse ipotecario, rende questa opzione un metodo meno costoso per finanziare altre opportunità per gli investitori che si sentono a proprio agio nell'assunzione del rischio finanziario aggiuntivo.
• Oltre a fornire flusso di cassa per i proprietari, gli immobili residenziali possono anche essere utilizzati come casa o per altri scopi (ovviamente, non allo stesso tempo).

L'influenza dei fattori di mercato

Per delineare le implicazioni della decisione di ribaltamento o sospensione, è necessario comprendere le questioni inerenti a ciascuna delle strategie. Rispetto alle azioni e alle obbligazioni, il settore immobiliare è un mercato relativamente inefficiente, caratterizzato da un volume di transazioni basso e da dati immobiliari e di mercato che spesso non sono molto trasparenti. La difficoltà di trovare opportunità immobiliari, in combinazione con illiquidità del mercato, rende le transazioni immobiliari più difficili e costose da eseguire rispetto alle negoziazioni di azioni e obbligazioni.

Tra i lati positivi, le fluttuazioni dei valori immobiliari si verificano più lentamente. Gli immobili residenziali sono valutati con il metodo di valutazione e non con il commercio continuo, il che si traduce in rendimenti degli investimenti più prevedibili e meno volatili dei rendimenti azionari e obbligazionari. Poiché la domanda di beni immobili è influenzata da tendenze economiche a lungo termine, come la crescita della popolazione locale, dei posti di lavoro e dell'economia generale, gli immobili hanno esteso periodi di valori alti e bassi e volumi di transazioni.

I mercati immobiliari in una lunga tendenza al rialzo sono caratterizzati dall'aumento della domanda e dei periodi in cui gli investitori "fanno il fieno mentre il sole splende", mentre i mercati al ribasso tendono a mostrare scambi limitati, con gli investitori che subiscono perdite di carta fino a quando il mercato non si ripresenta e possono ancora una volta realizzare guadagni.

Per dimostrare il costo relativamente elevato degli investimenti immobiliari in strategie di investimento complessive, confrontare la differenza tra un investimento di $ 200.000 in azioni e un investimento uguale in proprietà. Quando assume una grande esposizione azionaria, un investitore può immediatamente vendere una parte dell'investimento per ottenere un profitto e mantenere il saldo alla media del costo in dollari, mentre attendono futuri guadagni potenziali o assumere una posizione a lungo termine in quel settore o società . Una posizione di $ 200.000 nella proprietà potrebbe essere qualsiasi cosa, da una casa unifamiliare a un paio di piccole proprietà.

Ad eccezione degli investimenti immobiliari cartolarizzati, come i fondi comuni di investimento immobiliare (REIT), un problema con gli immobili residenziali è che non è facilmente suddivisibile. Con altri tipi di investimenti, come le azioni, se un investitore non è a proprio agio con una determinata esposizione, può "licenziare" l'esposizione con derivati ​​o vendendo una parte dell'investimento. Con gli immobili, se un investitore ha la proprietà esclusiva, l'unico modo pratico per ridurre l'esposizione è vendere interessi di partnership nella proprietà, il che può portare a problemi di controllo, legali e di gestione.

Pro e contro di lanciare

Il vantaggio più evidente di lanciare investimenti immobiliari è la capacità di realizzare immediatamente guadagni e di avere il capitale legato per il minor tempo possibile. Inoltre, a differenza del mercato azionario, che può girare a metà giornata, i mercati immobiliari sono più facilmente prevedibili e possono produrre periodi prolungati che compensano gli investitori per il lancio di proprietà. In questo senso, il lancio di proprietà potrebbe essere considerato una strategia di investimento più sicura perché ha lo scopo di mantenere il capitale a rischio per un periodo di tempo minimo e perché priva dei rischi di gestione e di leasing inerenti la proprietà immobiliare.

Due principali tipi di proprietà possono essere utilizzati in un approccio di acquisto / vendita agli investimenti immobiliari. Il primo sono case o appartamenti che possono essere acquistati al di sotto del valore di mercato attuale perché si trovano in difficoltà finanziarie. Il secondo è il fixer-upper, una proprietà con problemi strutturali, di progettazione o di condizione, che può essere superata per creare valore.

Gli investitori che si concentrano su proprietà in difficoltà lo fanno identificando i proprietari di case che non possono più gestire o sostenere le loro proprietà o trovando proprietà che sono sovrautilizzate e sono a rischio di inadempienza. Chi preferisce i riparatori, d'altra parte, rimodellerà o migliorerà una proprietà in modo che funzioni meglio per i proprietari di casa o sia più efficiente per gli inquilini degli appartamenti.

Utilizzando questa tattica, l'acquirente di un riparatore si affida al capitale investito per aumentare i valori anziché acquistare una proprietà a basso costo per creare alti rendimenti degli investimenti. Naturalmente, è anche possibile combinare queste due strategie quando si lanciano proprietà, e molti investitori fanno proprio questo.

Tuttavia, capovolgere le proprietà può creare problemi di costi e tasse che non si devono affrontare con investimenti a lungo termine. Le spese legate al lancio possono richiedere molti soldi, portando a problemi di flusso di cassa. Poiché i costi di transazione sono molto elevati sia sul lato acquisti che sul lato vendita, possono influire in modo significativo sui profitti. La rapida inversione di tendenza delle proprietà (e la velocità è tutto nelle operazioni di lancio di successo) può creare oscillazioni di reddito che possono aumentare le bollette fiscali, soprattutto se le cose si muovono troppo velocemente per trarre vantaggio dalle regole fiscali sulle plusvalenze a lungo termine.

Inoltre, trovare queste opportunità può essere difficile per un periodo di tempo prolungato e coerente. Per la maggior parte degli investitori, il lancio di proprietà dovrebbe essere considerato più una strategia tattica che un piano di investimento a lungo termine.

Pro e contro di Holding

È risaputo che acquistare e detenere beni immobili è una ricetta per accumulare grandi ricchezze. La maggior parte dei "vecchi soldi" negli Stati Uniti e all'estero è stata accumulata attraverso la proprietà fondiaria. Nonostante periodi di calo dei prezzi, i valori dei terreni sono quasi sempre rimbalzati nel lungo periodo perché l'offerta di terra è limitata.

Tuttavia, la proprietà immobiliare a lungo termine comporta una miriade di questioni gestionali e legali con le quali gli investitori in azioni e obbligazioni non devono mai fare i conti. La proprietà immobiliare è un'impresa ad alta intensità di gestione che è al di fuori del set di competenze di molti investitori.

Gli investitori in azioni devono avere le competenze per analizzare un determinato mercato, una determinata azienda e la capacità del management di attuare le sue strategie di business. Un investitore immobiliare a lungo termine ha bisogno delle stesse competenze ma ha l'ulteriore responsabilità di creare e attuare tali strategie aziendali per le sue proprietà.

Molti investitori, in particolare i proprietari di immobili in affitto per la prima volta, sono mal preparati o mal equipaggiati per far fronte alle responsabilità che derivano dall'essere un padrone di casa. Il processo di ricerca di inquilini di qualità e di assistenza ai loro bisogni, insieme alla gestione della manutenzione e della manutenzione della proprietà, può essere un'impresa stressante e che richiede molto tempo, ma è necessaria una gestione della proprietà di successo per garantire flussi di cassa continui dal proprio investimento.

I rischi insiti nella proprietà immobiliare a lungo termine sono grandi, ma se mitigati, l'investitore è ben compensato per assumerli. La maggior parte di questi rischi, inclusi i rischi transazionali di acquisto e vendita di immobili, i rischi per il benessere della proprietà e i rischi di ricerca e manutenzione degli inquilini sono considerati rischi non sistematici o rischi di investimento che possono essere diversificati se un numero appropriato degli investimenti vengono acquistati in un portafoglio ben realizzato. Il problema per la maggior parte degli investitori è che il settore immobiliare è ad alta intensità di capitale. L'importo necessario per acquistare abbastanza proprietà per mitigare questi rischi è al di fuori dei loro mezzi o abilità.

Scegliere una strategia

Per decidere se lanciare proprietà o mantenerle a lungo termine è la strategia più appropriata, è necessario rispondere ad alcune domande critiche. Un investitore deve decidere se l'allocazione del capitale è permanente o transitoria e se costituisce una parte fondamentale di una strategia di investimento complessiva o un mezzo per migliorare i rendimenti. È inoltre necessario determinare quale sia il rapporto rischio / rendimento appropriato per questa porzione dei loro portafogli di investimento e se l'investitore abbia la tolleranza e le competenze adeguate per assumersi le responsabilità di gestione che accompagnano entrambi i tipi di investimento.

Se il capitale non è disponibile per l'acquisto di un portafoglio diversificato, un potenziale investitore deve essere pronto ad assumersi un rischio non sistematico, compresi i rischi individuali della proprietà e la potenziale mancanza di domanda per la proprietà, sia da parte dei proprietari di case che degli affittuari. Nel decidere di intraprendere una strategia di acquisto e vendita, un investitore deve anche determinare se ha la capacità di scoprire proprietà di vendita in difficoltà o tomaie fissatore. In questa strategia transazionale, è importante determinare se il capitale può essere convertito abbastanza volte in un determinato periodo di investimento per superare i costi di transazione sia sul lato buy che sul lato sell, inclusi intermediazione, finanziamento e commissioni di chiusura.

La linea di fondo

Sebbene la scelta tra le due strategie in questione dipenda dalla propria particolare situazione finanziaria e dagli obiettivi di investimento, la strategia di partecipazione a lungo termine è generalmente più appropriata per coloro che utilizzano il settore immobiliare come parte fondamentale dei loro portafogli di investimento complessivi; lanciare le proprietà è più appropriato quando gli immobili sono usati come tattica aggiuntiva o di miglioramento del rendimento.

Gli investitori che desiderano accumulare ricchezza e ricavare reddito dai propri investimenti immobiliari dovrebbero considerare di detenere immobili a lungo termine, utilizzando il patrimonio netto incorporato nel portafoglio per finanziare altre opportunità di investimento, con il potenziale di vendere infine gli immobili in un mercato esclusivo. Il lancio di proprietà è una tattica più adatta per i periodi in cui le prospettive nei mercati azionari e obbligazionari sono basse o per gli investitori che desiderano realizzare plusvalenze a breve termine per tutto il tempo in cui il mercato attuale lo consentirà.