Ottenere un mutuo rispetto al pagamento in contanti: qual è la differenza?

Il crollo delle abitazioni ha completamente ristrutturato il mercato ipotecario americano. Parte di tale sviluppo ha incluso restrizioni più rigorose per l'ottenimento di mutui, insieme a un'abbondanza di case di nuova disponibilità in vendita. Questo, a sua volta, ha permesso ad alcuni investitori di acquistare seconde proprietà a scopo di investimento e affitto.

Ci sono due principali scuole di pensiero quando si considerano gli investimenti immobiliari e come affrontarli: uno ritiene che sia più saggio pagare tutti i contanti per una seconda casa, mentre l'altra parte sostiene che viene sfruttato su una seconda — o addirittura terza o quarta proprietà: è molto più redditizio. Di seguito sono riportati i casi per entrambi.

Key Takeaways

• Un investitore con leva può generare un profitto piuttosto con tre o quattro proprietà mentre un acquirente di liquidità potrebbe essere limitato.
• Gli investitori in contanti possono acquistare rapidamente quando c'è una buona opportunità piuttosto che attendere il processo di ipoteca.
• Sia che si acquisti un immobile con un mutuo o contanti, ognuno richiede una quantità significativa di reddito disponibile.

Ottenere un mutuo

Questo dibattito è ampiamente trattato online e diversi siti di notizie finanziarie e blog affermano che essere sfruttati ha più senso quando si acquistano proprietà di investimento. Ad esempio, Ali Boone di BiggerPockets.com sostiene che i rendimenti sono più alti e che i rischi sono inferiori quando si fa leva su questo tipo di investimento. La logica alla base di ciò è che se la proprietà aumenta di valore, un investitore avrà messo meno, ma potrà quindi ricevere molto più del suo capitale originale.

Ad esempio, supponiamo che abbiate il 15% su una casa da $ 500.000. Il tuo investimento iniziale sarebbe quindi di $ 75.000. Due anni dopo, se quella casa aumentasse di valore a $ 650.000, potresti vendere e ricevere molto più dei tuoi $ 75.000 iniziali. In questo scenario, viene restituito il tuo investimento principale di $ 75.000, oltre a $ 75.000 in più. In tal caso, avresti rischiato molto meno di quanto un investitore in acquisti di liquidità avrebbe avuto in questa situazione, ma realizzando comunque un notevole profitto.

Moltiplica questa formula e strategia su tre o quattro proprietà e l'investitore esperto può realizzare un bel profitto. Un investitore con leva finanziaria ha più opportunità della sua controparte di acquisto di liquidità in questo tipo di situazioni. Gli acquirenti di denaro contante acquistano spesso una casa con la maggior parte del denaro disponibile per gli investimenti. Al contrario, un investitore con leva può diversificare l'allocazione di tale denaro tra diverse proprietà, aumentando così il suo tasso di rendimento a lungo termine.

I rischi di essere sfruttati

Assumere qualsiasi tipo di investimento ha un rischio intrinseco, specialmente quando si affrontano le incertezze nel mercato immobiliare. Innanzitutto, la diversificazione del denaro tra le proprietà di investimento è un approccio che dovrebbe essere preso seriamente in considerazione solo da un investitore ben informato. È necessaria una profonda comprensione delle attuali condizioni economiche, della salute generale del mercato immobiliare in generale e dell'area in cui si sta acquistando specificamente.

Mentre ci sono molti vantaggi nell'ottenere un prestito per acquistare un investimento immobiliare, le cose potrebbero andare male. Supponiamo che ogni proprietà in affitto sia fortemente deprezzata in termini di valore. L'investitore con leva ora deve molto più di quanto non abbia mai messo giù. Se perdi di poco il mercato, potresti perdere molto, soprattutto con un paio di proprietà nel tuo portafoglio.

Mentre un vantaggio qui è che la banca perderà sicuramente più di te, il tuo punteggio di credito potrebbe essere gravemente influenzato. Il potenziale per rendimenti significativi attira molti a questo tipo di strategia, ma dovrebbe essere affrontato con chiara considerazione di tutti i rischi. Questa strategia, ovviamente, richiederà anche di passare attraverso il processo dei mutui - in molti casi, diverse volte - che è un'altra cosa da considerare.

Pagamento in contanti per investimenti immobiliari

Gli investitori in liquidità possono eludere l'intero processo di richiesta dei mutui e fare un rapido investimento nel caso vedessero un'opportunità, che è altamente vantaggiosa. Un altro vantaggio del pagamento in contanti per una proprietà in anticipo è che non devi pagare gli interessi. Anche con tassi di interesse bassi come lo sono ora, nel lungo periodo sarà sempre più costoso pagare qualsiasi tipo di interesse di quanto non ne abbia.

Per molti investitori che dispongono di fondi, l'acquisto di proprietà con denaro contante ha senso, soprattutto se si ritiene che il mercato aumenterà notevolmente nei prossimi due anni.

Ad esempio, supponiamo che tu acquisti una casa per $ 400.000 e ti siedi finché non vedi che è giusto vendere. Se hai ragione su una ripresa, e la casa apprezza in valore a $ 500.000, questo è un profitto diretto di $ 100.000 per l'investitore, senza dover considerare di pagare i pagamenti degli interessi bancari o l'importo che hai preso in prestito in un mutuo. Avere il 100% del capitale proprio in una casa rende anche più facile per un investitore contrarre un prestito in futuro, qualora fosse necessario. L'acquisto di una casa in contanti può anche creare un flusso di cassa immediato per l'investitore.

Alcuni investitori cercano di creare reddito in movimento con le loro proprietà e il giusto tipo di locatari può fornire questo.

L'acquisto di beni immobili con un mutuo o con contanti richiede entrambi una notevole quantità di reddito da investimenti disponibile.

Considerazioni speciali: i rischi del pagamento in contanti

Legare tutte le risorse in un investimento è estremamente rischioso. Questo approccio potrebbe quindi non essere la migliore strategia per l'investitore che ha una quantità limitata di denaro da utilizzare a lungo termine.

Mentre una casa può aumentare di valore, può anche svalutarsi altrettanto rapidamente e i soldi che perdi saranno veri e propri. La diversificazione è uno dei comandamenti fondamentali dell'investimento. Legare la maggior parte delle attività in una classe di attività può causare perdite ingenti. Mettere centinaia di migliaia di dollari in una classe di attività lega anche la tua liquidità fino a quando non hai un venditore.

Differenze chiave

Entrambe le strategie offrono vantaggi, ma per diversi tipi di investitori. Una cosa importante da notare è che entrambe le strategie richiedono una notevole quantità di reddito disponibile per gli investimenti. Anche gli acquirenti con leva finanziaria che distribuiscono il proprio investimento su più proprietà dovranno assumersi il rischio che tutte queste proprietà si deprezzino. Inoltre, quando si acquista una nuova casa in contanti, non utilizzare i risparmi per la pensione o il fondo di emergenza.

Per l'investitore che ha una grande quantità di denaro pronta a investire, la propensione al rischio è ciò che guiderà veramente la direzione della decisione qui. Le posizioni con leva in proprietà di investimento genereranno indubbiamente rendimenti più elevati, ma per l'investitore meno coinvolto o colto che cerca ancora azioni e rendimento, l'acquisto di liquidità potrebbe essere l'opzione migliore. (Per la lettura correlata, vedi "Dovresti pagare tutti i contanti per la tua prossima casa?")