Dovresti rifinanziare il tuo mutuo quando aumentano i tassi di interesse?

Non è una cattiva idea considerare il rifinanziamento del mutuo quando i tassi di interesse sono bassi. E lo sono ancora, storicamente parlando. Tuttavia, i tassi di interesse hanno iniziato a salire e si prevede che continueranno a farlo. In che modo ciò dovrebbe influire sulla tua decisione di rifinanziare?

Questo, ovviamente, dipende dal tasso di interesse che stai attualmente pagando sul tuo mutuo. Un'ipoteca più vecchia potrebbe ancora avere un tasso di interesse più elevato di quelli attualmente offerti. E anche in un clima di interesse relativamente basso, ci sono pro e contro nel rifinanziamento di un mutuo. Il tuo miglioramento del rating del credito, ad esempio, o una decisione di modificare la durata del tuo mutuo, potrebbe anche portare termini di rifinanziamento che potrebbero farti risparmiare denaro nel lungo periodo. Ma forse non hai intenzione di rimanere a lungo termine. Ci sono anche alcuni programmi di rifinanziamento speciali che possono essere particolarmente utili per coloro che si qualificano. Ecco come lavorare attraverso il processo decisionale.

Key Takeaways

• La tua situazione individuale dovrebbe determinare se rifinanziare o meno il mutuo, non semplicemente se i tassi di interesse sono in aumento o in diminuzione.
• I vantaggi del rifinanziamento comprendono il miglioramento del tasso di interesse, l'aumento del patrimonio netto e l'incremento del flusso di cassa a breve termine.
• Gli svantaggi includono il pagamento eccessivo dei costi di chiusura, la liquidazione con un tasso di interesse più elevato perché non si desidera pagare i costi di chiusura, la perdita di capitale proprio in un rifinanziamento di incasso e la riduzione del patrimonio netto.
• Programmi speciali di Fannie Mae, Freddie Mac, FHA e VA possono aiutare alcuni proprietari di case a ottenere mutui più convenienti.

Dovresti considerarlo?

In passato, i bassi tassi di interesse hanno creato una frenesia di rifinanziamento nel mercato. Ma in qualsiasi economia, l'unico modo per sapere se un rifinanziamento ha senso per te è considerare i dettagli della tua situazione unica.

Quanto sono più basse le tariffe di quella che hai attualmente?

Invece di ascoltare le "regole" su quanta variazione percentuale dei tassi di interesse dovresti cercare prima di rifinanziare, guarda quanti soldi risparmierai. Una riduzione del tasso dell'1% è molto più significativa se si dispone di un mutuo di $ 500.000 che se ne si ha uno che è $ 100.000.

Per quanto tempo prevedi di mantenere il mutuo?

Proprio come quando hai acquistato la tua casa, dovrai pagare i costi di chiusura per il tuo rifinanziamento. Se hai intenzione di vendere la tua casa tra qualche anno, potresti a malapena andare in pareggio (o effettivamente uscire dietro) rifinanziando. Come mai? Se i risparmi mensili per il resto del mutuo non sono superiori ai costi di chiusura associati al rifinanziamento, si perderanno. Se trasferisci i costi di chiusura nell'ipoteca invece di pagarli in anticipo, stai pagando gli interessi su di essi, quindi dovrai considerare questa spesa nel tuo calcolo del pareggio.

Puoi rifinanziare in un termine più breve?

Se hai ancora 20 anni per il tuo mutuo e ti rifinanzi in un nuovo mutuo di 30 anni, potresti non risparmiare denaro nel lungo periodo, anche con un tasso inferiore. Tuttavia, se puoi permetterti di rifinanziare quell'ipoteca a 20 anni in un'ipoteca a 15 anni, la combinazione di un tasso di interesse più basso e una durata più breve ridurrà sostanzialmente la quantità totale di interessi che pagherai prima di possedere la casa gratuitamente e chiaro.

Professionisti

• Ottieni un prestito migliore

• Aumenta il tuo patrimonio netto a lungo termine

• Aumentare il flusso di cassa a breve termine

Contro

• Pagamento eccessivo per i costi di chiusura

• Pagando in eccesso gli interessi perché non desideri costi di chiusura

• Equità perdente

• Impatto negativo sul patrimonio netto a lungo termine

Cosa puoi guadagnare

Fatto correttamente, un rifinanziamento può avere benefici sia immediati che duraturi. Potresti essere in grado di:

Ottieni un prestito migliore

Forse ora sei in una posizione finanziaria migliore rispetto a quando hai sottoscritto il mutuo esistente. Il rifinanziamento può offrire l'opportunità di ottenere un tasso di interesse migliore o semplicemente di migliorare ulteriormente un buon mutuo. Ad ogni modo, aumenterai la tua sicurezza finanziaria a breve e lungo termine e aumenterai le probabilità che i tempi difficili non ti mettano a rischio di perdere la casa.

Aumenta il tuo patrimonio netto a lungo termine

Con i risparmi del rifinanziamento del mutuo, spenderai meno in interessi. Sono soldi che puoi mettere da parte per la pensione o utilizzare per un altro obiettivo finanziario a lungo termine.

Aumentare il flusso di cassa a breve termine

Se il tuo rifinanziamento abbassa il pagamento mensile, avrai più denaro con cui lavorare su base mensile. Ciò può ridurre la pressione finanziaria quotidiana sulla tua famiglia e creare opportunità di investimento altrove.

Pericoli di rifinanziamento

Il rifinanziamento di un'ipoteca introduce nuovi elementi nella tua situazione finanziaria. I rischi derivanti dall'ipoteca iniziale sono ancora presenti e ne emergono alcuni nuovi.

Pagamento eccessivo per i costi di chiusura

I finanziatori senza scrupoli possono applicare una serie di commissioni non necessarie e / o gonfiate sul costo del mutuo. Inoltre, potrebbero non rivelare alcuni di questi costi in anticipo, nella speranza che vi sentiate troppo investiti nel processo per ritirarvi.

Pagando in eccesso gli interessi perché non desideri costi di chiusura

Un rifinanziamento di solito non richiede alcun contante per chiudere. Un modo in cui i finanziatori compensano questo è quello di darti un tasso di interesse più elevato. Supponiamo che tu abbia due opzioni: un rifinanziamento di $ 200.000 con zero costi di chiusura e un tasso di interesse fisso del 5% per 30 anni, o un rifinanziamento di $ 200.000 con costi di chiusura di $ 6.000 e un tasso di interesse fisso del 4, 75% per 30 anni. Supponendo che tu mantenga il prestito per l'intero periodo, nello scenario A, pagherai un totale di $ 386.511. Nello scenario B, pagherai $ 381.586. Avere "nessun costo di chiusura" finisce per costarti $ 4.925. Riesci a pensare a qualcos'altro che preferiresti fare con quasi $ 5.000 piuttosto che darlo alla banca?

Equità perdente

La parte del mutuo che hai pagato, la tua equità in casa, è l'unica parte della casa che è davvero tua. Tale importo cresce a poco a poco con ogni pagamento ipotecario mensile fino a quando, un giorno, possiedi l'intera casa e puoi richiedere ogni centesimo del ricavato se scegli di venderlo. Ma se esegui un rifinanziamento di incasso, inserendo i costi di chiusura nel nuovo prestito o prolungando la durata del prestito, perdi la percentuale della tua casa che effettivamente possiedi. Anche se rimani nella stessa casa per il resto della tua vita, potresti prendere delle rate del mutuo per 50 anni se prendi decisioni di rifinanziamento scadenti. Puoi finire per sprecare molti soldi in questo modo, per non parlare del fatto che non possiedi mai veramente la tua casa.

Impatto negativo sul patrimonio netto a lungo termine

Il rifinanziamento può ridurre il pagamento mensile, ma spesso renderà il prestito più costoso alla fine se aggiungi anni al tuo mutuo. Se hai bisogno di rifinanziare per evitare di perdere la casa, vale la pena pagare di più nel lungo periodo. Ma se il tuo obiettivo principale è risparmiare denaro, renditi conto che un pagamento mensile più piccolo non si traduce necessariamente in risparmi a lungo termine.

Opzioni di rifinanziamento

Esistono un paio di programmi speciali di rifinanziamento che possono essere particolarmente utili per i mutuatari qualificati.

Highfin Refinance Option (Fannie Mae) e Freddie Mac Enhanced Relief Refinance.

Questi nuovi programmi di Fannie Mae e Freddie Mac sono progettati per sostituire il Home Affordable Refinance Program (HARP), che è scaduto il 31 dicembre 2018. HARP è stata istituita per aiutare i proprietari di case che non erano in grado di sfruttare altre opzioni di rifinanziamento perché la loro casa era diminuita di valore. Il suo obiettivo era quello di migliorare l'accessibilità a lungo termine di un prestito per aiutare le persone a perdere la casa per pignoramento. Per i nuovi programmi, sono ammissibili solo i mutui detenuti da Fannie Mae (Opzione di rifinanziamento LTV elevato) o Freddie Mac (FMERR) che possono essere migliorati con un rifinanziamento e che hanno avuto origine il 1 ottobre 2017 o successivamente. Inoltre, i mutuatari devono essere aggiornati sui loro pagamenti.

I proprietari di case le cui case sono sott'acqua e i cui prestiti sono nati tra giugno 2009 e la fine di settembre 2017 non sono ammissibili per uno dei programmi di sostituzione HARP di Fannie Mae e Freddie Mac.

FHA Streamline.

Un rifinanziamento FHA Streamline è progettato per i proprietari di case che hanno già un mutuo FHA. Il suo obiettivo è quello di fornire un nuovo mutuo FHA con condizioni migliori che abbasseranno il pagamento mensile del proprietario della casa. Il processo dovrebbe essere rapido e semplice, non richiede nuova documentazione della tua situazione finanziaria e nessuna nuova qualificazione del reddito. Questo tipo di rifinanziamento non richiede una valutazione domestica, un'ispezione della termite o un rapporto di credito. Un possibile svantaggio per alcuni proprietari di case è che un rifinanziamento semplificato FHA non consente il prelievo.

VA Streamline.

Questo programma, noto anche come prestito di rifinanziamento per la riduzione dei tassi di interesse (IRRRL), è simile a un rifinanziamento semplificato dell'FHA. È necessario disporre già di un prestito VA e il rifinanziamento deve comportare un tasso di interesse inferiore a meno che non si stia rifinanziando da un mutuo a tasso variabile (ARM) a un mutuo a tasso fisso. Il prestatore può richiedere una valutazione e un rapporto di credito, sebbene il VA non li richieda. Si noti che VA e Consumer Financial Protection Bureau hanno recentemente emesso un ordine di avvertimento secondo cui membri del servizio e veterani hanno ricevuto numerose offerte non richieste con informazioni fuorvianti su questi prestiti. Verificare con il VA prima di agire su qualsiasi offerta di un IRRRL VA.

Con sia la streamline VA che la streamline FHA, è possibile pagare in anticipo pochi o nessun costo di chiusura. Tuttavia, questi costi verranno convertiti nell'ipoteca o pagherai un tasso di interesse più elevato in cambio del mancato pagamento dei costi di chiusura. Quindi, anche se non avrai nessun anticipo in contanti, pagherai comunque il rifinanziamento a lungo termine.

La linea di fondo

Qualsiasi buon rifinanziamento dovrebbe andare a beneficio dei mutuatari riducendo i pagamenti mensili delle abitazioni e / o accorciando la durata del mutuo. Sfortunatamente, come in ogni grande transazione finanziaria, esistono delle complessità che possono far inciampare l'acquirente incauto e comportare un cattivo affare. Conoscere il processo ti aiuterà a trovare un finanziatore e un programma di rifinanziamento che offrano il miglior valore per la tua situazione.