Prestito azionario domestico vs. HELOC

Hai bisogno di un modo per pagare una spesa importante come mandare tuo figlio al college o rinnovare la tua cucina? O desideri eliminare, una volta per tutte, i saldi delle carte di credito in sospeso? La risposta potrebbe essere, letteralmente, nel tuo cortile. Se hai abbastanza capitale nella tua casa, puoi contrarre prestiti a un tasso di interesse abbastanza basso e - a seconda di come usi i fondi - i pagamenti di interessi possono essere deducibili dalle tasse.

Esistono due modi di base per utilizzare la residenza come garanzia: un prestito di equità domestica e una linea di credito di equità domestica (HELOC). Ecco i punti da considerare quando si sceglie tra di loro.

A cosa servono i soldi?

Prima domanda: qual è lo scopo del prestito? Un prestito di equità domestica, a volte chiamato un prestito rateale di equità domestica, è una buona scelta se sapete esattamente quanto avete bisogno di prendere in prestito e per cosa userete i soldi. Ti viene garantito un certo importo, che riceverai per intero alla chiusura.

"I prestiti azionari domestici sono generalmente preferiti per obiettivi più grandi e più costosi come il rimodellamento, il pagamento per l'istruzione superiore o persino il consolidamento del debito poiché i fondi sono ricevuti in un'unica soluzione", afferma Richard Airey, senior originator di mutui presso First Financial Mortgage a Portland, Maine. Naturalmente, quando si applica, ci può essere qualche tentazione di prendere in prestito più del necessario immediatamente, dal momento che si ottiene il pagamento una sola volta e non si sa se si qualificherà per un altro prestito in futuro.

Al contrario, un HELOC è una buona scelta se non sei sicuro di quanto dovrai prendere in prestito o quando. In generale, ti dà accesso continuo ai contanti per un periodo determinato (a volte fino a 10 anni). Puoi prendere in prestito contro la tua linea, rimborsare tutto o in parte, e poi prendere di nuovo in prestito quei soldi più tardi, purché tu sia ancora nel periodo introduttivo di HELOC.

Tuttavia, una linea di credito è revocabile. Se la vostra situazione finanziaria peggiora o il valore di mercato della vostra casa diminuisce, il vostro finanziatore potrebbe decidere di abbassare la linea di credito o chiuderla del tutto. Quindi, mentre l'idea alla base di un HELOC è che puoi attingere ai fondi di cui hai bisogno, la tua capacità di accedere a quei soldi non è una cosa certa. "Gli HELOC sono utilizzati al meglio per obiettivi a breve termine, per esempio da 12 a 20 mesi, poiché il tasso [di interesse] può variare ed è generalmente legato al tasso primario", afferma Airey.

Tieni presente, inoltre, che l'interesse che paghi sia sugli HELOC che sui prestiti di equità domestica è deducibile dalle tasse solo se usi i fondi per "acquistare, costruire o migliorare sostanzialmente" la tua casa e i soldi che spendi per tali miglioramenti devono essere spesi sulla proprietà utilizzata come patrimonio netto per il prestito. Non è più possibile detrarre gli interessi da questi prestiti se si utilizzano i soldi per pagare il college di tuo figlio o per eliminare il debito. Ci sono regole aggiuntive, quindi assicurati di consultare un esperto fiscale prima di utilizzare questa detrazione. (Vedi gli interessi su una linea di credito di equità domestica (HELOC) deducibile dalle tasse? )

Fattori di interesse

Per anni, una delle principali considerazioni sull'opportunità di ottenere un prestito di equità domestica o un HELOC è stato il tasso di interesse. I tassi sugli HELOC erano in genere almeno un punto percentuale inferiore rispetto al tasso di interesse sui prestiti azionari domestici, quindi è stato allettante scegliere l'HELOC, anche se il tasso è variabile, mentre il tasso di un prestito azionario domestico è fisso (più su quello sotto).

Oggi, gli HELOC sono un po ' più alti dei prestiti azionari domestici, sebbene la differenza sia trascurabile. Secondo l'indagine settimanale di Bankrate sui principali istituti di credito del 25 aprile 2018, un prestito azionario domestico aveva un tasso di interesse medio del 5, 57%, mentre un HELOC aveva un tasso di interesse medio del 5, 90%, una differenza inferiore al mezzo percento.

Tuttavia, è necessario considerare non solo l'attuale differenza nei tassi di interesse, ma anche dove sono diretti i tassi di interesse. Se rimangono uguali o diminuiscono, la percentuale più bassa di un HELOC potrebbe avere senso. Ma se i tassi sono aumentati, un prestito di equità domestica potrebbe essere la strada da percorrere. In effetti, gli analisti si aspettano che i tassi di interesse aumentino, quindi bloccare i tassi di prestito azionario a casa bassi di oggi potrebbe avere molto senso.

Tempo di rimborso

È anche importante considerare come è strutturato ciascun prestito. Un prestito di equità domestica funziona come un mutuo convenzionale a tasso fisso. Prendi in prestito un importo prestabilito a un tasso di interesse fisso ed effettui pagamenti uguali per l'intero periodo di prestito, che può durare da 5 a 30 anni. Qualunque sia il periodo, avrai pagamenti mensili stabili e prevedibili per la durata del prestito.

Al contrario, la durata del prestito di un HELOC ha due parti: un periodo di sorteggio e un periodo di rimborso. Il periodo di prelievo, durante il quale è possibile prelevare fondi, potrebbe durare 10 anni e il periodo di rimborso potrebbe durare altri 20 anni, facendo dell'HELOC un prestito di 30 anni. Al termine del periodo di sorteggio, non è possibile prendere in prestito più denaro.

Durante il periodo di sorteggio dell'HELOC, devi effettuare pagamenti, ma tendono ad essere piccoli, spesso equivale a rimborsare solo gli interessi. I mutuatari HELOC della US Bank, ad esempio, pagano solo gli interessi o l'1% o il 2% del saldo dovuto durante il periodo di sorteggio. Durante il periodo di rimborso, i pagamenti diventano sostanzialmente più elevati, poiché ora stai rimborsando il capitale. Durante il periodo di rimborso di 20 anni, è necessario rimborsare tutto il denaro preso in prestito, oltre agli interessi a tasso variabile.

Quel balzo dei pagamenti all'inizio del nuovo periodo ha provocato uno shock di pagamento per molti mutuatari HELOC non preparati. Se le somme sono abbastanza grandi, può anche causare il default di chi si trova in difficoltà finanziarie. E se falliscono nei pagamenti, potrebbero perdere la casa; ricorda, questa è la garanzia per il prestito.

The Long View

Se sei il tipo di persona che prende una visione d'insieme delle tue decisioni finanziarie, un prestito di equità domestica potrebbe avere più senso. Poiché stai prendendo in prestito una somma fissa a un tasso di interesse fisso, sottoscrivere un prestito di equità domestica significa sapere quanto pagherai per il prestito a lungo termine nel momento in cui lo prendi (anche se puoi ridurre tale importo se si paga il prestito in anticipo o rifinanziare a un tasso inferiore). Prendi in prestito $ 30.000 al 5, 5% per 20 anni e puoi facilmente calcolare che il costo totale del prestito, compresi gli interessi, sarà di $ 49.528.

Con un HELOC, sai che il massimo che potresti potenzialmente prendere in prestito è l'importo del tuo limite di credito, ma non sai quanto effettivamente prenderai in prestito. Non sai nemmeno quale tasso di interesse pagherai. Ciò significa che è difficile calcolare il costo a lungo termine di un HELOC.

Certo, potrebbe anche essere facile adattare un HELOC al tuo quadro generale se vuoi solo avere una linea di credito a portata di mano e non prevedi di usarla molto. Ma se hai intenzione di attingere pesantemente all'HELOC e vuoi sapere come potrebbe essere il tuo patrimonio netto tra 20 anni, è molto più difficile anticiparlo.

Il meglio di entrambi i mondi

Non riesci a decidere tra i due veicoli? Non preoccuparti: ci sono modi per ottenere un po 'di stabilità di un prestito di equità domestica con una parte della flessibilità di un HELOC. Alcuni istituti di credito offrono ai mutuatari la possibilità di convertire un saldo HELOC in un prestito a tasso fisso. US Bank, ad esempio, ti consente di bloccare un tasso di interesse fisso per termini come 15 o 20 anni su tutto o parte del tuo saldo a tasso variabile. Puoi avere fino a tre saldi a tasso fisso alla volta. Bank of America e Wells Fargo offrono anche opzioni a tasso fisso sui loro HELOC (usandoli, in effetti, per sostituire i prestiti azionari domestici, che hanno smesso di offrire del tutto).

Il Pentagono Federal Credit Union, la seconda più grande unione di credito degli Stati Uniti (a cui le persone possono aderire con una piccola tassa e aderendo a determinate organizzazioni) offre un'altra opzione interessante: un HELOC 5/5, in cui il tasso di interesse cambia solo una volta ogni cinque anni.

La linea di fondo

Tieni presente che solo perché puoi prendere in prestito contro l'equità della tua casa non significa che dovresti. Ma se ne hai la necessità, ci sono molti fattori da considerare nel decidere quale sia il modo migliore per prendere in prestito: come utilizzerai il denaro, cosa potrebbe accadere ai tassi di interesse, ai tuoi piani finanziari a lungo termine e alla tua tolleranza al rischio e tassi fluttuanti.

Alcune persone non si sentono a proprio agio con il tasso di interesse variabile dell'HELOC e preferiscono il prestito azionario domestico per la stabilità e la prevedibilità di sapere esattamente quanto saranno i loro pagamenti e quanto dovranno in totale. Prestiti azionari domestici sono molto più facili da lavorare in un bilancio, come sottolinea Airey.

Inoltre, "i prestiti azionari a casa fissa comportano una spesa meno frivola", aggiunge Airey. Con un HELOC, "i pagamenti bassi, solo per interessi e il facile accesso possono essere allettanti per coloro che non sono disciplinati finanziariamente. Può diventare facile spendi in articoli non necessari, proprio come una carta di credito ", afferma. (Vedi 5 motivi per non utilizzare la linea di credito di equità domestica .) Se hai quella disciplina, tuttavia, e ti piace l'idea di una fonte più aperta di fondi, la linea di credito potrebbe essere l'opzione per te.

Continua a leggere

Prestiti e HELOC di equità domestica
Il modo più intelligente di toccare il tuo capitale proprio
Rifinanziamento del prestito di equità domestica: una guida pratica
5 motivi per non utilizzare la linea di credito di equità domestica
Come funziona un'opzione a tasso fisso HELOC
Rifinanziamento vs prestito di equità domestica
Home Credit Line Equity: 4 modi per rifinanziare
La tua linea di credito di equità domestica (HELOC) è deducibile dalle tasse?
Cattivo credito? È ancora possibile ottenere un prestito di equità domestica
Mutuo vs prestito di equità domestica: come differiscono
Cosa fare se non è possibile rimborsare un prestito di equità domestica