Come posso ottenere pre-approvato per un mutuo?

Come cercare una casa ottenere pre-approvato per un mutuo è un passo importante da fare. Questo passaggio aiuta a chiarire il nostro budget per la caccia alla casa o il pagamento mensile del mutuo che puoi gestire. Prima che i finanziatori decidano di pre-approvarti per un mutuo, esamineranno diversi fattori chiave:

• La tua storia creditizia
• Punteggio di credito
• Rapporto debito / reddito
• Storico lavorativo
• Reddito
• Attività e passività.

Pensa a una pre-approvazione del mutuo come a un esame fisico delle tue finanze. Aspettatevi che i finanziatori colpiscano e pungolino in tutti gli angoli della vostra vita finanziaria per assicurarvi di rimborsare il mutuo. Come mutuatario, è importante sapere cosa fa (e non fa) una pre-approvazione del mutuo e come aumentare le possibilità di ottenerne uno.

Prequalifica o pre-approvazione?

Probabilmente hai sentito il termine "prequalifica" usato in modo intercambiabile con pre-approvazione, ma non sono gli stessi. Con una prequalifica, fornisci una panoramica delle tue finanze, entrate e debiti a un creditore ipotecario che ti dà quindi un importo stimato del prestito. Tuttavia, il creditore non estrae i rapporti di credito o verifica le informazioni finanziarie. Di conseguenza, la prequalifica è un utile punto di partenza per determinare ciò che puoi permetterti ma non ha peso quando fai offerte.

D'altra parte, una pre-approvazione comporta la compilazione di una domanda di mutuo e la fornitura del proprio numero di previdenza sociale in modo che un prestatore possa effettuare un controllo del credito. Un controllo del credito attivo viene attivato quando si richiede un mutuo e un finanziatore estrae il rapporto di credito e il punteggio di credito per valutare il merito di credito prima di decidere di prestare denaro. Questi controlli sono registrati sul rapporto di credito e possono influire sul punteggio di credito. D'altra parte, un controllo del credito soft è quando si prende il credito da soli, o quando una società di carte di credito o un prestatore ti approva preventivamente per un'offerta senza che tu lo chieda.

Inoltre, elencherai tutte le informazioni del tuo conto bancario, le attività, i debiti, la storia del reddito e dell'occupazione, gli indirizzi passati e altri dettagli critici che un creditore deve verificare. Perché? Soprattutto, un finanziatore vuole assicurarsi di poter rimborsare il prestito. I finanziatori utilizzano anche le informazioni fornite per calcolare i rapporti debito / reddito e prestito / valore, che sono fattori essenziali per determinare il tasso di interesse e il tipo di prestito ideale.

Quando ottenere la pre-approvazione

Le lettere di pre-approvazione del mutuo sono generalmente valide da 60 a 90 giorni. I finanziatori indicano una data di scadenza su queste lettere perché le tue finanze e il tuo profilo di credito potrebbero cambiare. Quando scade una pre-approvazione, dovrai compilare una nuova domanda di mutuo e presentare documenti aggiornati per ottenerne un altro.

Se stai appena iniziando a pensare all'acquisto di una casa e sospetti che potresti avere qualche difficoltà a ottenere un mutuo, passare attraverso il processo di pre-approvazione può aiutarti a identificare i problemi di credito e darti il ​​tempo di affrontarli. Cercare una pre-approvazione da sei mesi a un anno prima di una seria ricerca domestica ti mette in una posizione più forte per migliorare il tuo profilo di credito complessivo. Avrai anche più tempo per risparmiare denaro per un acconto e costi di chiusura.

Quando sei pronto a scrivere offerte, un venditore spesso desidera vedere una pre-approvazione del mutuo e, in alcuni casi, la prova dei fondi per dimostrare che sei un serio acquirente. In molti mercati immobiliari caldi, i venditori hanno un vantaggio a causa dell'intensa domanda degli acquirenti e delle case limitate in vendita; è improbabile che prendano in considerazione le offerte senza lettere di pre-approvazione.

Il processo di pre-approvazione

Fare domanda per un mutuo può essere eccitante, snervante e confuso. Alcuni istituti di credito online possono pre-approvarti entro poche ore, mentre altri istituti di credito potrebbero richiedere diversi giorni. La sequenza temporale dipende dal prestatore e dalla complessità delle tue finanze.

Per cominciare, compilerai una richiesta di mutuo. Includerai le tue informazioni identificative, nonché il tuo numero di previdenza sociale per ottenere il tuo credito. I controlli del credito ipotecario contano come una dura indagine sui rapporti di credito, il che può influire sul punteggio di credito, ma se acquisti più istituti di credito in un breve lasso di tempo (di solito 45 giorni per i nuovi modelli di punteggio FICO) i controlli di credito combinati contano come un singolo inchiesta.

Ecco un esempio di domanda di mutuo uniforme. Se stai facendo domanda con un coniuge o un altro co-mutuatario di cui hai bisogno per beneficiare del mutuo, entrambi i candidati dovranno elencare le informazioni finanziarie e occupazionali. Esistono otto sezioni principali di una domanda di mutuo:

Tipo di mutuo e condizioni del prestito

Il prodotto di prestito specifico per il quale stai facendo domanda; l'importo del prestito; termini, come il periodo di tempo per rimborsare il prestito (ammortamento); e il tasso di interesse.

Informazioni sulla proprietà e scopo del prestito

L'indirizzo; descrizione legale della proprietà; anno di costruzione; se il prestito è per acquisto, rifinanziamento o nuova costruzione; e il tipo di residenza previsto (primario, secondario o investimento).

Informazioni sul mutuatario

Le tue informazioni identificative, inclusi nome completo, data di nascita, numero di previdenza sociale, anni di scuola frequentata, stato civile, numero di persone a carico e storia degli indirizzi.

Informazioni sull'occupazione

Il nome e le informazioni di contatto dei datori di lavoro attuali e precedenti (se la tua posizione attuale è inferiore a due anni), le date di assunzione, il titolo e il reddito mensile.

Informazioni sul reddito mensile e sulle spese di alloggio combinato

Un elenco delle entrate mensili di base, nonché degli straordinari, dei bonus, delle commissioni, del reddito netto da locazione (se applicabile), dei dividendi / interessi e di altri tipi di entrate mensili come il mantenimento dei figli o gli alimenti. Inoltre, avrai bisogno di una contabilità delle tue spese mensili di alloggio combinate, compresi i pagamenti di affitto o mutuo, i proprietari di case e l'assicurazione dei mutui, le tasse di proprietà e le quote associative dei proprietari di case.

Attività e passività

Un elenco di tutti i conti di verifica e di risparmio delle banche e dei sindacati di credito con gli importi del saldo corrente, nonché l'assicurazione sulla vita, le azioni, le obbligazioni, i risparmi per la pensione e i fondi comuni di investimento e i valori corrispondenti. Dovrai anche elencare tutte le passività, tra cui conti di addebito rotativo, alimenti, assistenza ai figli, prestiti auto, prestiti agli studenti e qualsiasi altro debito in essere.

Dettagli della transazione

Una panoramica dei dettagli chiave della transazione, incluso il prezzo di acquisto, l'importo del prestito, il valore dei miglioramenti / riparazioni, i costi di chiusura stimati, gli sconti pagati dall'acquirente e l'assicurazione dei mutui (se applicabile). (Nota: il creditore inserirà molte di queste informazioni.)

dichiarazioni

Un inventario di eventuali sentenze, privilegi, fallimenti o pignoramenti passati, cause pendenti o debiti insoluti. Ti verrà anche chiesto di indicare se sei un cittadino americano o un residente permanente e se intendi utilizzare la casa come residenza principale.

Cosa succede dopo?

Un prestatore è tenuto per legge a fornire un documento di tre pagine chiamato stima del prestito entro tre giorni lavorativi dalla ricezione della domanda di mutuo completata. Questa documentazione rileva se il mutuo è stato pre-approvato e delinea l'ammontare, i termini e il tipo del prestito, il tasso di interesse, gli interessi e i pagamenti stimati, i costi di chiusura stimati (comprese eventuali commissioni di prestito), una stima delle imposte sulla proprietà e l'assicurazione del proprietario di casa, e qualsiasi caratteristiche speciali del prestito, come i pagamenti in mongolfiera o una penalità di pagamento anticipato, ad esempio. Specifica inoltre un importo massimo del prestito, in base al quadro finanziario, per aiutarti a restringere il budget per gli acquisti domestici.

Se sei pre-approvato per un mutuo, il tuo file di prestito alla fine verrà trasferito a un sottoscrittore che verificherà la tua documentazione rispetto alla tua richiesta di mutuo. Il sottoscrittore si assicurerà inoltre di soddisfare le linee guida del mutuatario per il programma di prestito specifico per il quale si sta richiedendo.

Necessità di documentazione

Dopo aver inviato la domanda di mutuo, dovrai raccogliere una serie di documenti per verificare le tue informazioni. La preparazione e l'organizzazione da parte tua aiuteranno il processo ad andare più agevolmente. Ecco un elenco di documenti che devi presentare per essere pre-approvato o per garantire l'approvazione del prestito finale prima della chiusura:

• 60 giorni di estratti conto bancari
• 30 giorni di paystubs
• Dichiarazioni fiscali W-2 degli ultimi due anni
• Schema K-1 (Modulo 1065) per i mutuatari autonomi
• dichiarazioni dei redditi
• estratti conto delle attività (risparmio previdenziale, titoli, obbligazioni, fondi comuni di investimento, ecc.)
• patente di guida o passaporto americano
• documenti di divorzio (per utilizzare gli alimenti o il mantenimento dei figli come reddito ammissibile)
• lettera regalo (se finanzia il tuo acconto con un regalo finanziario di un parente)

Fattori che incidono sulla pre-approvazione

Se vuoi massimizzare le tue possibilità di ottenere una pre-approvazione del mutuo, devi sapere quali fattori i finanziatori valutano nel tuo profilo finanziario. Includono il tuo:

• rapporto debito / reddito (DTI)
• rapporto prestito / valore (LTV)
• storia creditizia e punteggio FICO
• storia del reddito e dell'occupazione

Rapporto debito / reddito

Il tuo rapporto DTI misura tutti i tuoi debiti mensili rispetto al tuo reddito mensile. I finanziatori sommano debiti come prestiti auto, prestiti agli studenti, conti di addebito rotativo e altre linee di credito, oltre al nuovo pagamento del mutuo, quindi dividono la somma per il reddito mensile lordo per ottenere una percentuale. A seconda del tipo di prestito, i mutuatari dovrebbero mantenere un rapporto DTI pari o inferiore al 43% del loro reddito mensile lordo per beneficiare di un mutuo. Più alto è il tuo rapporto DTI, maggiore è il rischio che poni ai finanziatori perché potresti avere maggiori probabilità di lottare per rimborsare il tuo prestito oltre ai pagamenti del debito. Avere un rapporto DTI inferiore può qualificarti per un tasso di interesse più competitivo. Prima di acquistare una casa, pagare il maggior debito possibile. Non solo abbasserai il tuo rapporto DTI, ma mostrerai anche ai finanziatori che puoi gestire il debito in modo responsabile e pagare le bollette in tempo.

Rapporto prestito / valore

Altri istituti di credito metrici chiave utilizzati per valutare un mutuo sono il rapporto prestito / valore, che viene calcolato dividendo l'importo del prestito per il valore della casa. Una valutazione della proprietà determina il valore della proprietà, che potrebbe essere inferiore o superiore al prezzo richiesto dal venditore. La formula del rapporto LTV è il punto in cui entra in gioco l'acconto. Un acconto è una somma anticipata di denaro che paghi, in contanti, al venditore al tavolo di chiusura. Maggiore è il tuo acconto, minore sarà l'importo del tuo prestito e, di conseguenza, minore sarà il tuo rapporto LTV. Se abbassi meno del 20% per cento, ti potrebbe essere richiesto di pagare per l'assicurazione dei mutui privati ​​(PMI). È un tipo di copertura assicurativa che protegge i finanziatori in caso di mancato rimborso del mutuo. Per abbassare il tuo rapporto LTV, devi o buttare giù più soldi o comprare una casa meno costosa.

Storico crediti e punteggio

Istituti di credito prenderanno i rapporti di credito dai tre principali uffici di segnalazione: Equifax, Experian e Transunion. Cercheranno la cronologia dei pagamenti e se pagherai le bollette in tempo, quante e che tipo di linee di credito hai aperto e per quanto tempo hai avuto quei conti. Oltre alla cronologia dei pagamenti positivi, i finanziatori analizzano la quantità di credito disponibile che utilizzi attivamente, noto anche come utilizzo del credito. Mantenere un tasso di utilizzo del credito pari o inferiore al 30% aiuta ad aumentare il tuo punteggio di credito e mostra ai finanziatori un modello responsabile e coerente di pagare le bollette e gestire saggiamente il debito. Tutti questi elementi rappresentano il tuo punteggio FICO, un modello di punteggio di credito utilizzato da molti tipi di istituti di credito (compresi gli istituti di credito ipotecario).

Se non hai aperto carte di credito o linee di credito tradizionali come un prestito auto o studente, potresti avere difficoltà a ottenere una pre-approvazione del mutuo. Puoi costruire il tuo credito aprendo una carta di credito iniziale con un limite di linea di credito basso e pagando il conto ogni mese. Potrebbero essere necessari fino a sei mesi affinché l'attività di pagamento si rifletta nel tuo punteggio di credito, quindi sii paziente mentre costruisci il tuo profilo di credito.

Storia dell'occupazione e del reddito

Quando si richiede un mutuo, i finanziatori fanno di tutto per assicurarsi di guadagnare un reddito solido e avere un'occupazione stabile. Ecco perché i finanziatori richiedono due anni di W-2 e informazioni di contatto per il tuo datore di lavoro. In sostanza, i finanziatori vogliono assicurarsi di poter gestire l'onere finanziario aggiunto di una nuova ipoteca. Ti verrà anche chiesto di fornire informazioni sullo stipendio, quindi un creditore ha la prova che guadagni abbastanza soldi per permettersi un pagamento ipotecario e le relative spese di alloggio mensili. Dovrai anche fornire 60 giorni (possibilmente più, se sei un lavoratore autonomo) di estratti conto bancari per dimostrare che hai abbastanza denaro in mano per un acconto e i costi di chiusura.

Mutuatari autonomi

Se sei un mutuatario autonomo, ti potrebbe essere chiesto di fornire documenti aggiuntivi per mostrare un reddito costante e una storia lavorativa di almeno due anni. Alcuni documenti richiesti possono includere un conto profitti / perdite, una licenza commerciale, una dichiarazione firmata dal proprio commercialista, dichiarazioni fiscali federali, bilanci ed estratti conto bancari degli anni precedenti (l'esatto ammontare di tempo dipende dal prestatore).

Se la tua situazione rende difficile ottenere un mutuo tradizionale, ci sono due opzioni pensate appositamente per i mutuatari indipendenti:

Reddito dichiarato / Ipoteca patrimoniale dichiarata

Questo tipo di mutuo si basa sui redditi segnalati al creditore senza una verifica formale. I prestiti a reddito dichiarato sono talvolta chiamati anche prestiti a bassa documentazione perché i finanziatori verificheranno le fonti del reddito piuttosto che l'importo effettivo. Preparati a fornire un elenco dei tuoi clienti recenti e qualsiasi altra fonte di flusso di cassa, come investimenti che generano reddito. La banca potrebbe anche voler inviare un modulo IRS 4506 o 8821. Il modulo 4506 viene utilizzato per richiedere una copia della dichiarazione dei redditi direttamente dall'IRS, impedendo all'utente di presentare dichiarazioni falsificate al creditore e costa $ 50 per restituzione. Ma potresti essere in grado di richiedere il modulo 4506-T gratuitamente. Il modulo 8821 autorizza il prestatore a recarsi presso un ufficio IRS ed esaminare gratuitamente i moduli designati per gli anni da te indicati.

Prestito senza documentazione

In questo tipo di prestito, il prestatore non cercherà di verificare nessuna delle tue informazioni sul reddito, che potrebbe essere una buona opzione se le dichiarazioni dei redditi mostrano una perdita di affari o un profitto molto basso. Poiché è più rischioso per la banca prestare denaro a qualcuno con un reddito non verificato, aspettarsi che il proprio tasso di interesse sui mutui sia più elevato con uno di questi tipi di prestiti che con un prestito a documentazione completa. I prestiti a bassa e nessuna documentazione sono chiamati mutui Alt-A e rientrano tra i prestiti prime e subprime in termini di tassi di interesse.

Acconti

Molti prodotti di prestito consentono ai mutuatari di utilizzare un dono finanziario da un parente verso l'acconto. Se segui questa strada, un prestatore ti chiederà di compilare una lettera regalo standard in cui tu e il donatore medio ritenete che il dono non sia un prestito di terze parti con un'aspettativa di rimborso. Altrimenti, un simile accordo potrebbe aumentare il rapporto debito / reddito, influenzando l'approvazione del prestito finale. Inoltre, sia tu che il donatore dovrai fornire estratti conto bancari per ottenere il trasferimento di fondi in contanti da un conto all'altro.

La lettera di pre-approvazione?

Il tuo finanziatore ti fornirà una lettera di pre-approvazione sulla carta intestata ufficiale. Questo documento ufficiale indica ai venditori che sei un serio acquirente e verifica che tu abbia i mezzi finanziari per trarre profitto da un'offerta per l'acquisto della loro casa. Le lettere di pre-approvazione in genere includono il prezzo di acquisto, il programma di prestito, il tasso di interesse, l'importo del prestito, l'importo dell'acconto, la data di scadenza e l'indirizzo della proprietà. La lettera è inviata con la tua offerta; alcuni venditori potrebbero anche richiedere di visualizzare estratti conto bancari e patrimoniali.

Ottenere una pre-approvazione non ti obbliga a prendere in prestito da un prestatore specifico. Quando sei pronto a fare un'offerta, puoi scegliere il prestatore che ti offre la tariffa e le condizioni migliori per le tue esigenze. Né ottenere una pre-approvazione garantisce che un finanziatore ti approverà per un mutuo, specialmente se lo stato finanziario, occupazionale e del reddito cambia durante il periodo tra la pre-approvazione e la sottoscrizione.

Rifiuti di pre-approvazione

Dopo aver esaminato la domanda di mutuo, un prestatore di solito ti darà una delle tre decisioni: pre-approvato, negato in via definitiva o pre-approvato con condizioni. Nel terzo scenario, potrebbe essere necessario fornire ulteriore documentazione o ridurre il proprio rapporto DTI versando alcuni conti di credito per soddisfare le condizioni del prestatore. Se ti viene negato apertamente, il creditore dovrebbe spiegare esattamente perché e fornirti risorse su come affrontare al meglio i problemi.

In molti casi, i mutuatari devono lavorare per aumentare il loro punteggio di credito e stirare una cronologia dei pagamenti discutibile. Una volta che sai cosa devi affrontare, puoi prenderti il ​​tempo e gli sforzi per migliorare la tua salute creditizia e finanziaria per ottenere un migliore contratto di mutuo quando sei pronto per iniziare la tua ricerca a casa. Ciò può farti risparmiare denaro significativo sui prezzi dei mutui e assicurarti di ottenere tassi di interesse e termini più bassi quando acquisti per diversi istituti di credito.

La linea di fondo

Passare attraverso il processo di pre-approvazione con diversi istituti di credito per acquistare i tassi di interesse e trovare l'offerta migliore. Ancora una volta, ti consigliamo di acquistare istituti di credito ipotecario entro 45 giorni, quindi tutti i controlli del credito contano come un'unica inchiesta, con un impatto minimo sul tuo punteggio di credito. E se stai appena iniziando a pensare alla proprietà della casa, il processo di pre-approvazione può aiutarti a ottenere il tuo credito e le tue finanze in una forma migliore per quando è il momento giusto.

Ricorda che una pre-approvazione del mutuo non ti garantisce necessariamente un prestito. Le lettere di pre-approvazione sono subordinate alla veridicità e coerenza delle informazioni finanziarie e occupazionali prima della chiusura del prestito. Allo stesso modo, se non si rivelano informazioni chiave - un divorzio, un privilegio fiscale IRS o qualche altro problema - e un sottoscrittore del prestito lo scopre in seguito, è possibile ricevere un rifiuto per il proprio prestito.

(Continua a leggere: Guida ai mutui definitivi, Come scegliere il miglior mutuo, 11 errori Gli acquirenti di case per la prima volta dovrebbero evitare, Quanti soldi devo mettere giù? Che cos'è l'assicurazione sui mutui e quali sono le mie opzioni? Quali sono i costi di chiusura? ?, Come ottenere il miglior tasso ipotecario, quali sono i principali tipi di istituti di credito ipotecario?)