In che modo i tassi di interesse incidono sul mercato immobiliare

I prestiti ipotecari si presentano in due forme primarie - tasso fisso e tasso variabile - con alcune combinazioni ibride e derivati ​​multipli di ciascuno. Una comprensione di base dei tassi di interesse e delle influenze economiche che determinano il corso futuro dei tassi di interesse può aiutarti a prendere decisioni di ipoteca finanziariamente sane. Tali decisioni comprendono la scelta tra un'ipoteca a tasso fisso o un'ipoteca a tasso variabile (ARM) o la decisione di rifinanziare un'ipoteca a tasso variabile.

La linea di produzione dei mutui

L'industria dei mutui ha tre parti o attività principali: l'originatore del mutuo, l'aggregatore e l'investitore.

L'autore del mutuo è il prestatore. I finanziatori si presentano in diverse forme, dalle cooperative di credito e dalle banche ai broker ipotecari. I creatori di mutui introducono e commercializzano prestiti ai consumatori. Vendono prestiti. Competono tra loro in base ai tassi di interesse, alle commissioni e ai livelli di servizio offerti. I tassi di interesse e le commissioni applicate determinano i loro margini di profitto. La maggior parte dei cedenti ipotecari non "portafogli" di prestiti (nel senso che non trattengono l'attività di prestito). Invece, vendono il mutuo nel mercato dei mutui secondari. I tassi di interesse che addebitano ai consumatori sono determinati dai loro margini di profitto e dal prezzo al quale possono vendere il mutuo sul mercato dei mutui secondari.

L'aggregatore acquista mutui di nuova origine da altre istituzioni. Fanno parte del mercato dei mutui secondari. La maggior parte degli aggregatori è anche originatrice di mutui. Gli aggregatori riuniscono molti mutui simili per formare titoli garantiti da ipoteca (MBS), un processo noto come cartolarizzazione. Un titolo garantito da ipoteca è un titolo garantito da un pool sottostante di mutui. I titoli garantiti da ipoteca sono venduti agli investitori. Il prezzo al quale i titoli garantiti da ipoteca possono essere venduti agli investitori determina il prezzo che gli aggregatori pagheranno per i mutui di nuova origine da altri istituti di credito e i tassi di interesse che offrono ai consumatori per le proprie origini di ipoteca.

Ci sono molti investitori in titoli garantiti da ipoteca: fondi pensione, fondi comuni di investimento, banche, hedge funds, governi stranieri, compagnie assicurative e Freddie Mac e Fannie Mae (società sponsorizzate dal governo). Poiché gli investitori cercano di massimizzare i rendimenti, spesso eseguono analisi del valore relativo tra titoli garantiti da ipoteca e altri investimenti a reddito fisso come le obbligazioni societarie. Come per tutti i titoli finanziari, la domanda degli investitori per i titoli garantiti da ipoteca determina il prezzo che pagheranno per questi titoli.

Impatto degli investitori sui tassi ipotecari

In larga misura, gli investitori in titoli garantiti da ipoteca determinano i tassi ipotecari offerti ai consumatori. Come spiegato sopra, la linea di produzione dei mutui termina sotto forma di titoli garantiti da ipoteca acquistati da un investitore. Il libero mercato determina i prezzi di compensazione del mercato che gli investitori pagheranno per i titoli garantiti da ipoteca. Questi prezzi tornano indietro nel settore dei mutui per determinare i tassi di interesse che ti verranno offerti quando acquisti la tua casa.

Ipoteche a tasso di interesse fisso

Il tasso di interesse su un mutuo a tasso fisso è fissato per la durata del mutuo. Tuttavia, in media, i mutui a tasso fisso di 30 anni hanno una durata più breve, a causa dei clienti che trasferiscono o rifinanziano i loro mutui. La regola generale era che i proprietari di case rimanevano nelle loro case in media sette anni. Tuttavia, la National Association of Home Builders ha riferito nel gennaio del 2018 che questo è ora cambiato da 12 a 13 anni.

I prezzi dei titoli garantiti da ipoteca sono fortemente correlati con i prezzi dei buoni del tesoro statunitensi. Ciò significa che il prezzo dei titoli garantiti da ipoteca garantiti da mutui trentennali si muoverà con il prezzo della nota quinquennale del Ministero del Tesoro degli Stati Uniti o del titolo decennale del Tesoro degli Stati Uniti sulla base di un capitale finanziario noto come duration. In pratica, la durata di un'ipoteca di 30 anni è più vicina alla nota quinquennale, ma il mercato tende a utilizzare l'obbligazione a 10 anni come parametro di riferimento. Ciò significa anche che il tasso di interesse sui mutui a tasso fisso a 30 anni offerti ai consumatori dovrebbe salire o scendere con il rendimento del titolo del Tesoro statunitense a 10 anni. Il rendimento di un'obbligazione dipende dal tasso e dal prezzo della cedola.

Le aspettative economiche determinano il prezzo e il rendimento dei titoli del Tesoro USA. Il peggior nemico di un'obbligazione è l'inflazione, che erode il valore dei futuri pagamenti di obbligazioni, sia i pagamenti delle cedole che il rimborso del capitale. Pertanto, quando l'inflazione è elevata o si prevede che aumenti, i prezzi delle obbligazioni diminuiscono, il che significa che i loro rendimenti aumentano - esiste una relazione inversa tra il prezzo di un'obbligazione e il suo rendimento.

Il ruolo della Fed

La Federal Reserve svolge un ruolo importante nelle aspettative di inflazione. Questo perché la percezione del mercato obbligazionario di quanto bene la Federal Reserve stia controllando l'inflazione attraverso l'amministrazione dei tassi di interesse a breve termine determina tassi di interesse a più lungo termine, come il rendimento del titolo del Tesoro USA a 10 anni. In altre parole, la Federal Reserve stabilisce i tassi di interesse a breve termine attuali, che il mercato interpreta per determinare i tassi di interesse a lungo termine come il rendimento dei titoli del Tesoro USA a 10 anni.

Ricorda, i tassi di interesse sui mutui a 30 anni sono fortemente correlati con il rendimento del titolo del Tesoro statunitense a 10 anni. Se stai cercando di prevedere quali tassi di interesse sui mutui a tasso fisso a 30 anni faranno in futuro, osserva e comprendi il rendimento del titolo del Tesoro USA a 10 anni (o la nota a cinque anni) e segui il mercato dicendo sulla politica monetaria della Federal Reserve.

Ipoteche a tasso variabile - ARM

Il tasso di interesse su un'ipoteca a tasso variabile può cambiare mensilmente, ogni sei mesi, annualmente o meno spesso, a seconda delle condizioni dell'ipoteca. Il tasso di interesse è costituito da un valore di indice più un margine. Questo è noto come tasso di interesse completamente indicizzato. Di solito è arrotondato a un ottavo di punto percentuale. Il valore dell'indice è variabile, mentre il margine è fisso per la durata del mutuo. Ad esempio, se l'attuale valore dell'indice è del 6, 83% e il margine è del 3%, arrotondando all'ottavo di punto percentuale più vicino si otterrebbe il tasso di interesse completamente indicizzato al 9, 83%. Se l'indice scendesse al 6, 1%, il tasso di interesse completamente indicizzato sarebbe del 9, 1%.

Il tasso di interesse su un'ipoteca a tasso variabile è legato a un indice. Esistono diversi indici di ipoteca utilizzati per diversi mutui a tasso variabile, ognuno dei quali è costruito utilizzando i tassi di interesse su un tipo di garanzia finanziaria negoziata attivamente, un tipo di prestito bancario o un tipo di deposito bancario. Tutti i diversi indici ipotecari sono ampiamente correlati tra loro. In altre parole, si muovono nella stessa direzione, su o giù, quando cambiano le condizioni economiche.

La maggior parte degli indici ipotecari sono considerati indici a breve termine. "Breve termine" o "termine" si riferisce al termine dei titoli, prestiti o depositi utilizzati per costruire l'indice. In genere, qualsiasi titolo, prestito o deposito che ha una durata di un anno o meno è considerato a breve termine. La maggior parte dei tassi di interesse a breve termine, compresi quelli utilizzati per costruire indici ipotecari, sono strettamente correlati con un tasso di interesse noto come Federal Funds Rate.

Modifiche alle previsioni

Se stai cercando di prevedere le variazioni dei tassi di interesse sui mutui a tasso variabile, guarda la forma della curva dei rendimenti. La curva dei rendimenti rappresenta i rendimenti dei titoli del Tesoro USA con scadenze da tre mesi a 30 anni.

Quando la forma della curva è piatta o inclinata verso il basso, significa che il mercato prevede che la Federal Reserve manterrà i tassi di interesse a breve termine o li abbasserà. Quando la forma della curva è inclinata verso l'alto, il mercato prevede che la Federal Reserve aumenterà i tassi di interesse a breve termine.

La ripidezza della curva in entrambe le direzioni è un'indicazione di quanto il mercato prevede che la Federal Reserve aumenterà o abbasserà i tassi di interesse a breve termine. Il prezzo dei futures su Fed Funds è anche un'indicazione delle aspettative del mercato per i futuri tassi di interesse a breve termine.

La linea di fondo

Una comprensione di ciò che influenza i tassi di mutuo a tasso fisso e variabile attuali e futuri può aiutarti a prendere decisioni di mutuo finanziariamente sane. Ad esempio, può informare la tua decisione sulla scelta di un mutuo a tasso variabile rispetto a un mutuo a tasso fisso e aiutarti a decidere quando ha senso rifinanziare un mutuo a tasso variabile.

Non credere a tutto ciò che senti in TV. Non è sempre "un buon momento per rifinanziare dall'ipoteca a tasso variabile prima che il tasso di interesse aumenti ulteriormente". I tassi di interesse potrebbero aumentare ulteriormente andando avanti o potrebbero calare. Scopri cosa sta dicendo la curva dei rendimenti.

• (Per ulteriori informazioni, vedere Come funzionano i tassi di interesse su un mutuo, Scopri i tassi di mutuo attuali, Come funzionano i tassi di interesse su un mutuo, Comprendere la struttura dei pagamenti dei mutui, Punti dei mutui: qual è il punto?
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