Come investire in terra

Will Rogers una volta ha raccomandato alle persone di acquistare terreni a causa della sua scarsità. In quest'ottica, gli investitori devono comprendere la praticità della proprietà fondiaria e della gestione di un'impresa commerciale terrestre. Devono inoltre essere consapevoli dei tipi specifici di opzioni di investimento legate al territorio disponibili attraverso prodotti di investimento quali fondi negoziati in borsa (ETF) e titoli negoziati in borsa (ETN).

Tipi di investimenti fondiari

Le persone facoltosamente facoltose possono acquistare terreni per uso personale, attività ricreative - e sì, investimenti. Sfortunatamente, la maggior parte delle persone non rientra in questa categoria. Ciò pone la domanda: le opportunità di proprietà fondiaria e le iniziative imprenditoriali sono in grado di generare un ritorno sugli investimenti accettabile per i piccoli investitori, pur offrendo loro le gioie e gli attributi associati alla proprietà fondiaria? Per rispondere a questa domanda, devi essere in grado di valutare 10 categorie generali di potenziali investimenti immobiliari:

• Terra di sviluppo residenziale
• Terra di sviluppo commerciale
• Terra coltivata a filari
• Terra di allevamento
• timberland
• Terra di produzione minerale
• Terreno agricolo vegetale
• vigneti
• frutteti
• Terra ricreativa

Investimenti immobiliari residenziali e commerciali

Lo sviluppo del territorio residenziale e commerciale offre un accesso fattibile agli investimenti, perché praticamente un numero illimitato di opportunità di sviluppo del territorio può essere strutturato per soddisfare i limiti di capitale e di tempo di un investitore. Per la maggior parte dei piccoli investitori, gli ETF sul Real Estate Investment Trust (REIT) sono la scelta ideale perché non richiedono una gestione diretta, sono ampiamente diversificati per tipo di proprietà, sono geograficamente diversificati, possono essere acquistati o venduti in tempo reale e sono molto economici. Alcuni sono specializzati in un tipo di proprietà immobiliare, ma altri, come l'ETF Vanguard REIT (VNQ), offrono un'esposizione diversificata a sviluppi industriali, uffici, vendita al dettaglio, assistenza sanitaria, ammasso pubblico e proprietà residenziali.

Sfortunatamente, questi tipi di investimenti negano la possibilità per il proprietario terriero di divertirsi usando la terra. Pertanto, gli sviluppi di terreni residenziali e commerciali non sono opzioni praticabili per le persone che vogliono veramente provare la sensazione di proprietà terriera.

Row Crop Land e Land per operazioni zootecniche

I terreni acquistati per l'agricoltura a filari o per la conduzione di un'attività zootecnica offrono la possibilità di godere della terra in senso domestico, nonché dal punto di vista della generazione di reddito. Tuttavia, ci sono molti problemi per i piccoli investitori che acquistano terreni per gestire questo tipo di imprese. In primo luogo, la scala necessaria per operare un'operazione di coltivazione a filari o di bestiame deve essere molto grande per essere finanziariamente redditizia. Ciò, a sua volta, richiede un significativo esborso di capitale ben oltre ciò che la maggior parte delle persone può permettersi. Inoltre, i costi fissi in corso associati alla gestione di questo tipo di operazioni agricole sono estremamente elevati.

Questo, a sua volta, significa che anche la leva finanziaria e il rischio commerciale per tali operazioni sono molto elevati. Di conseguenza, una grande quantità di stress viene esercitata sul proprietario terriero per rendere questo tipo di impresa finanziaria finanziariamente vincente. In molti casi, il livello di stress supera di gran lunga i benefici che le persone desiderano come proprietari terrieri. In considerazione di ciò, è una valutazione equa affermare che la maggior parte dei piccoli investitori dovrebbe evitare di perseguire questo tipo di operazioni agricole su larga scala, poiché i rischi e le difficoltà di tale attività supereranno probabilmente qualsiasi beneficio.

Sebbene possedere un'operazione tradizionale di filari o di allevamento di bestiame probabilmente non è fattibile per la maggior parte dei piccoli investitori, molte opzioni di investimento agricolo offrono un'esposizione agli investimenti accettabile per le aziende agricole tradizionali. Ad esempio, lo United States Agriculture Index Fund (USAG) è un fondo negoziato in borsa che fornisce esposizione a semi di soia, mais, grano, cotone, zucchero, caffè, olio di soia, bovini vivi, bovini da latte, cacao, maiali magri, Kansas City farina di grano, olio di canola e soia. Pertanto, investendo in questo prodotto, i piccoli investitori avranno un'ampia esposizione agli investimenti nelle operazioni agricole tradizionali. Questo, a sua volta, può essere utilizzato dall'investitore per tenere il passo con le pratiche agricole tradizionali, nonché per generare un interessante ritorno sugli investimenti nel tempo.

I piccoli investitori possono inoltre utilizzare una varietà di titoli negoziati in borsa (ETN) per investire in tipi specifici di operazioni agricole tradizionali. Ad esempio, Barclays iPath Pure Beta Agriculture ETN (DIRT) fornisce esposizione agli investimenti in materie prime morbide come mais, grano, soia, zucchero, cotone e caffè, mentre Barclays iPath Pure Beta Livestock ETN (LSTK) fornisce esposizione agli investimenti in bovini e maiali.

In termini di utilizzo degli ETF e degli ETN come opzioni di investimento legate al territorio e all'agricoltura, gli investitori devono comprendere che molti di questi tipi di prodotti utilizzano strumenti derivati ​​come contratti futures per generare esposizione sul mercato. Di conseguenza, gli investitori devono eseguire una due diligence approfondita su questi tipi di investimenti per comprendere appieno i loro potenziali rischi e benefici. Tuttavia, l'uso di ETF e ETN è probabilmente la migliore opportunità per impegnarsi in operazioni agricole tradizionali su larga scala.

Opportunità di investimento nelle piccole aziende agricole

Per i piccoli investitori di godere veramente del senso più tradizionale della proprietà terriera, forse le migliori opzioni sono le fattorie di legname, le terre di sviluppo minerale, gli orti, i frutteti, i vigneti e le terre ricreative. Questi tipi di attività agricole sono molto più interessanti per i piccoli investitori: l'entità dell'acquisto del terreno può essere adattata per soddisfare i vincoli di capitale dell'investitore; le operazioni hanno il potenziale per generare un flusso di reddito in corso e gli investitori possono godere di essere sulla terra mentre viene utilizzato.

Detto questo, anche una serie di ETF e ETN sono direttamente legati a questo tipo di attività agricole. Pertanto, i piccoli investitori potrebbero voler considerare di investire in essi, se decidono che la gestione di un'attività agricola su piccola scala richiede troppo tempo e risorse.

L'ETF MSCI Global Timber (CUT) è progettato per tenere traccia delle prestazioni delle aziende del legno in tutto il mondo e include partecipazioni in aziende che possiedono o prendono in affitto terreni boschivi e raccolgono legname per uso commerciale e vendita di prodotti a base di legno. Inoltre, il fondo ETF sull'indagine e la produzione di petrolio e gas di SPDR S&P (XOP) è una delle molte opzioni di investimento che offrono esposizione allo sviluppo di terreni minerali.

Problemi da considerare

Una volta presa la decisione di acquistare terra grezza come investimento o per lo sviluppo, gli investitori devono comprendere molte questioni relative alle legittimità associate all'uso di specifici pacchi di proprietà. Ad esempio, le restrizioni all'uso del suolo possono ridurre il modo in cui il terreno può essere utilizzato dal proprietario, i servitù possono consentire l'accesso a una parte della proprietà a una parte non correlata e la trasmissione di diritti minerari può concedere a una parte non correlata il autorizzazione per l'estrazione e la vendita di minerali a scopo di lucro.

Inoltre, i diritti rivieraschi e litoranei possono stabilire l'accesso che il proprietario terriero ha alle vie navigabili adiacenti, e la superficie del terreno può imporre se si trova in una pianura alluvionale, il che avrebbe un grande impatto sul modo in cui il terreno potrebbe essere utilizzato. Fortunatamente, i potenziali acquirenti di terreni possono ottenere risposte a queste domande rivedendo le specifiche legali per un appezzamento di terreno, che si trova in un documento noto come atto di proprietà. Questo tipo di documento è in genere disponibile al pubblico via Internet, oppure può essere ottenuto alla vecchia maniera, visitando la divisione dei registri e degli atti dell'ufficio del cancelliere della contea competente.

Oltre alle questioni legali, i piccoli investitori dovrebbero considerare l'accesso del territorio a servizi di base come l'elettricità o le telecomunicazioni. Gli investitori dovrebbero inoltre rivedere l'obbligo annuale di imposta sulla proprietà del terreno, valutare il potenziale di violazione delle violazioni e analizzare la lontananza del terreno dal proprietario terriero, nonché dalla comunità più vicina. Tutti questi problemi sono importanti, poiché la mancanza di servizi pubblici può ostacolare notevolmente la capacità di utilizzare il terreno, la lontananza del terreno può influire sulle opportunità che un proprietario terriero può godere della proprietà e le tasse sulla proprietà possono influire sulle finanze del proprietario del terreno. Tenendo conto di questi problemi, i potenziali proprietari terrieri dovrebbero effettuare una valutazione approfondita della dovuta diligenza prima di decidere di acquistare un terreno.

Panoramica generale della valutazione del territorio

Gli investitori che intendono acquistare un terreno grezzo devono rendersi conto di impegnarsi in un investimento puramente speculativo. Questo perché i terreni non sviluppati non generano alcun reddito e pertanto qualsiasi ritorno sugli investimenti dovrà provenire dalla potenziale plusvalenza che può essere ricevuta una volta che il terreno è stato venduto. Tenendo presente questo, il costo del debito per un prestito immobiliare agricolo può essere utilizzato per condurre un'analisi preliminare degli investimenti.

A febbraio 2018, il tasso percentuale annuo per un prestito immobiliare agricolo completamente ammortizzato di 30 anni era del 6%. Sulla base di tale aliquota, i terreni acquistati tramite un prestito fondiario dovrebbero aumentare del 6% ogni anno affinché l'investimento fondiario sia in pareggio. Nella maggior parte delle aree degli Stati Uniti, ciò non è probabile che accada, in particolare per un periodo di tempo prolungato. Pertanto, da un punto di vista puramente di investimento, la terra grezza ha un ritorno sugli investimenti molto poco attraente, in particolare se si considera il periodo di tempo in cui gli investitori in genere devono possedere la terra per generare un ritorno sull'investimento. Inoltre, è probabile che i tassi di interesse per i prestiti per terreni agricoli aumentino in futuro, il che significa che aumenterà anche il tasso di pareggio per i futuri acquisti di terreni.

Se il costo del debito per un prestito immobiliare agricolo non dissuade i piccoli investitori dal voler acquistare terreni come investimento speculativo e credono veramente di poter stabilire una piccola operazione agricola che soddisfi i loro requisiti di capitale, requisiti di reddito e vincoli temporali, molti rapporti di valutazione sono prontamente disponibili. Queste relazioni possono essere ottenute dai dipartimenti agricoli delle università statali pubbliche per aiutare a valutare la fattibilità della creazione di una piccola impresa. Pertanto, i piccoli investitori che vogliono stabilire una fattoria in legno, un'azienda orticola, un vigneto o un frutteto dovrebbero essere in grado di trovare un'analisi completa e tempestiva che spieghi come stabilire questi tipi di operazioni, la quantità di lavoro che probabilmente comporteranno, l'esborso di capitale richiesto, il periodo di tempo necessario per ricevere un ritorno dell'investimento e il probabile ritorno sull'investimento che l'operazione di piccola fattoria realizzerà nel tempo.

Infine, e forse soprattutto, gli investitori devono capire che investire in terreni per gestire una piccola impresa è probabilmente il tipo di impresa commerciale più difficile e rischiosa che si possa perseguire. Questo perché, oltre al rischio riscontrato in tutte le attività commerciali, le operazioni agricole assumono una serie di rischi che le aziende non agricole non devono affrontare. Esempi sono la minaccia di una varietà di malattie delle colture, il potenziale di infestazioni di parassiti, un ambiente meteorologico in continua evoluzione e prezzi di mercato instabili. Per questi motivi, insieme al fatto che la gestione di una piccola azienda agricola richiede una notevole quantità di forza fisica, resistenza e un'etica del lavoro molto forte, la stragrande maggioranza degli investitori non sarà probabilmente in grado di gestire tutte le esigenze agricole su una base sostenibile.

La linea di fondo dell'investimento fondiario

L'acquisto di terreni grezzi è un investimento molto rischioso perché non genererà alcun reddito e potrebbe non generare una plusvalenza quando l'immobile viene venduto. Inoltre, l'utilizzo di un prestito immobiliare agricolo per l'acquisto di terreni è molto rischioso. Con questi punti in mente, si raccomanda che la maggior parte dei piccoli investitori desiderosi di possedere terreni o gestire una piccola azienda agricola dovrebbe utilizzare la grande varietà di ETF e ETN che ora stanno mettendo a disposizione dei piccoli investitori opportunità che una volta erano disponibili solo per la copertura fondi. Utilizzando questi tipi di prodotti di investimento, gli investitori dovrebbero essere in grado di soddisfare il loro desiderio di attività ricreative legate al territorio generando nel contempo un ragionevole ritorno sugli investimenti nel tempo.