Come viene determinato il valore di mercato nel mercato immobiliare?
Chiunque abbia mai provato ad acquistare o vendere una casa probabilmente ha sentito molto parlare del giusto valore di mercato della proprietà, o FMV. Allo stesso modo, chiunque debba pagare le tasse su una proprietà o prendere una detrazione basata sulla proprietà deve trovare il FMV. Per inciso, questa è anche una terminologia comune nel mercato degli investimenti immobiliari. Sfortunatamente, non esiste un modo semplice o universale per determinare il valore di mercato per gli immobili. Tuttavia, quasi tutte le valutazioni di mercato dipendono da due fattori: valutazioni immobiliari e recenti vendite comparabili.
Economia del valore di mercato
Il valore di ogni bene in un'economia di mercato deriva da un processo di scoperta. Produttori e rivenditori propongono valori ipotetici e sperano di trovare acquirenti con valutazioni simili. Dall'altro lato, i consumatori fanno offerte o abbassano i prezzi in base alle mutevoli interpretazioni del valore dei beni. Questo processo è imperfetto e in continua evoluzione.
Per gli immobili, ciò significa che un acquirente deve valutare la proprietà più del denaro che sta commerciando per essa. Allo stesso tempo, il venditore deve valutare la proprietà meno del denaro offerto.
Valutazioni e vendite comparabili
Le valutazioni sono semplicemente opinioni professionali di valore. Durante una vendita di case, la banca che effettua il mutuo per la casa seleziona normalmente un perito per esprimere un parere sul valore degli immobili a una data specifica. Le vendite comparabili, noto anche come approccio "dati di mercato", è il modo più comune per arrivare al valore di mercato. Qui, le recenti vendite di proprietà di statura simile vengono riviste per informare il giudizio.
Pubblicazione IRS 561
La pubblicazione del codice fiscale governativo per il valore equo di mercato degli immobili è la Pubblicazione 561 dell'IRS. Questa pubblicazione tratta tutti i tipi di valutazioni immobiliari, come automobili, barche, collezioni, indumenti usati, titoli, brevetti, rendite e molti altri, ma lo fa non mettere da parte una sezione per la determinazione del valore del mercato immobiliare.
La pubblicazione 561 afferma esplicitamente "è necessaria una valutazione dettagliata da parte di un perito professionale" per una corretta valutazione. Tre approcci sono considerati accettabili dal perito: l'approccio di vendita comparabile, l'approccio di capitalizzazione del reddito o il nuovo metodo del costo di sostituzione.