Quanti soldi ho bisogno di mettere su un mutuo?

• Quanta casa puoi permetterti?
• Acconto e rapporto prestito / valore
• In che modo l'acconto influisce sulle tue offerte
• Programmi di prestiti con anticipo basso
• 4 modi per risparmiare di più per un acconto

Quando acquisti una casa, una delle maggiori spese iniziali è l'acconto. Da non confondere con i costi di chiusura, l'anticipo è la parte del prezzo di acquisto che si paga in anticipo alla chiusura. In generale, se alla chiusura chiudete meno soldi in una casa, pagherete di più in commissioni e interessi per tutta la durata del prestito (e viceversa).

L'importo designato come acconto aiuta un prestatore a determinare quanti soldi prestare e quale tipo di mutuo è il migliore per le tue esigenze. Ma quanto è giusto l'importo giusto per un acconto? Pagare troppo poco ti costerà nel tempo interessi e commissioni. Troppo potrebbe esaurire i tuoi risparmi o influire negativamente sulla tua salute finanziaria a lungo termine. Inoltre, è ancora necessario tenere conto dei costi di chiusura, delle spese di trasloco e di altre fatture mensili. In definitiva, la dimensione del tuo acconto dipende da te: i tuoi risparmi, entrate e budget per una nuova casa.

Innanzitutto, devi capire il tuo budget e come può influire sul tuo acconto. Il calcolatore di ipoteca online gratuito di Investopedia ti aiuta a calcolare i pagamenti mensili dei mutui e a prendere le giuste decisioni finanziarie al momento dell'acquisto di una casa. Uno dei campi richiede un importo di acconto stimato.

Quanta casa puoi permetterti?

Quando sei pre-approvato per un mutuo, un prestatore ti dirà l'importo massimo del prestito per il quale ti qualifichi, in base alle risposte nella tua domanda. La tua richiesta di mutuo ti chiede l'importo della caparra stimata, il reddito, l'occupazione, i debiti e le attività. Un finanziatore estrae anche il tuo rapporto di credito e il tuo punteggio di credito. Tutti questi fattori influenzano la decisione di un finanziatore se prestarti denaro per un acquisto di casa, quanti soldi e in quali termini e condizioni.

Come linea guida generale, molti potenziali proprietari di case possono permettersi di ipotecare una proprietà che costa tra 2 e 2, 5 volte il loro reddito lordo. Ad esempio, se guadagni $ 100.000 all'anno, puoi permetterti una casa tra $ 200.000 e $ 250.000.

Piuttosto che limitarsi a prendere in prestito l'importo massimo del prestito che un finanziatore approva, si è meglio serviti a valutare il pagamento del mutuo mensile stimato. Supponiamo che tu venga approvato per un prestito di $ 300.000. Se il pagamento del mutuo mensile e altri debiti mensili superano il 43% del reddito mensile lordo, potresti avere difficoltà a rimborsare il prestito se i tempi si riducono. In altre parole, sii cauto nell'acquistare più casa di quella che puoi ragionevolmente permetterti.

Se stai affittando da un po 'di tempo - o possiedi già una casa e stai cercando di acquistare di nuovo - probabilmente hai una forte padronanza del pagamento mensile del mutuo che puoi permetterti. Gli affittuari dovrebbero tenere presente che possedere una casa o un condominio include spese aggiuntive come tasse sulla proprietà, manutenzione, assicurazione, eventuali quote dell'Associazione dei proprietari di case (HOA) e riparazioni impreviste.

Oltre all'acquisto di una casa, potresti anche voler contribuire ad altri obiettivi finanziari come il risparmio per la pensione, l'avvio di una famiglia, il sostegno di un fondo di risparmio di emergenza e il pagamento del debito. Accettare un mutuo mensile troppo elevato consumerà denaro che altrimenti potrebbe andare verso alcuni di questi importanti obiettivi.

Acconto e rapporto prestito / valore

L'acconto gioca un ruolo chiave nel determinare il rapporto prestito / valore o LTV. Per calcolare il rapporto LTV, l'importo del prestito è diviso per il valore di mercato equo della casa determinato da una valutazione della proprietà. Maggiore è il tuo acconto, minore è il tuo LTV (e viceversa). Poiché i finanziatori utilizzano LTV per valutare il rischio del mutuatario e i mutui sui prezzi, un LTV più basso significa che si pagano tassi di interesse più bassi sull'ipoteca - e può evitare costi aggiuntivi.

Un rapporto LTV inferiore presenta meno rischi per i finanziatori. Perché? Stai iniziando con più equità nella tua casa, il che significa che hai una quota maggiore nella tua proprietà rispetto al saldo del prestito in essere. In breve, i finanziatori presumono che avrai meno probabilità di insolvenza sul tuo mutuo. Se rimani indietro sul tuo mutuo e un prestatore deve precludere a casa tua, è più probabile che lo rivendere e recuperare la maggior parte del valore del prestito se il rapporto LTV è inferiore.

Oltre a valutare il rischio, i finanziatori utilizzano il rapporto LTV per valutare il mutuo. Se il tuo rapporto LTV è inferiore, probabilmente riceverai un tasso di interesse più basso. Ma se il rapporto LTV supera l'80%, il che significa che hai messo meno del 20% del valore della casa come acconto, aspettati tassi di interesse più alti. Queste tariffe coprono l'aumento del rischio del prestatore di prestarti denaro.

Inoltre, se il tuo rapporto LTV supera l'80%, probabilmente pagherai per un'assicurazione sui mutui privati ​​o PMI. La quantità di PMI che pagherai dipende dal tipo di prestito. Ad esempio, alcuni prestiti assicurati dalla Federal Housing Administration richiedono sia un premio assicurativo ipotecario anticipato che viene pagato alla chiusura, sia un premio assicurativo ipotecario annuale (MIP) per la durata del prestito. Mentre i prestiti FHA hanno un requisito di acconto basso, del 3, 5%, il costo totale del prestito di denaro calcolato nel tasso percentuale annuale tende ad essere molto più elevato per questi prestiti.

In che modo l'acconto influisce sulle tue offerte

Quando sei a caccia della casa giusta, il tempo è essenziale. Le case alle fasce di prezzo entry-level in genere vendono rapidamente e vuoi fare il tuo meglio quando fai un'offerta perché probabilmente avrai concorrenza. Quando i mercati sono competitivi e i venditori ricevono più offerte, vogliono vedere le migliori offerte degli acquirenti, incluso un acconto considerevole. Dal punto di vista del venditore, gli acquirenti che hanno più soldi da buttare sono più attraenti perché hanno più skin nel gioco.

Un acconto più elevato può indicare a un venditore che hai abbastanza denaro contante e finanze solide per ottenere un'approvazione finale del prestito (e arrivare al tavolo di chiusura) senza intoppi. Inoltre, un acconto più elevato potrebbe escludere altre offerte che chiedono ai venditori di pagare i costi di chiusura o l'offerta al di sotto del prezzo richiesto. È improbabile che qualcuno con un acconto considerevole richieda tale assistenza e è più probabile che i venditori lavorino con un acquirente che ha i soldi e la motivazione per vedere l'acquisto con una contrattazione minima.

Programmi di prestiti con anticipo basso

Il vecchio standard era che gli acquirenti di case avevano bisogno del 20% di sconto per acquistare una casa. I tempi sono cambiati. Molti acquirenti di case, in particolare gli acquirenti alle prime armi, semplicemente non hanno un acconto del 20% risparmiato. Questo sta diventando sempre più il caso con l'aumento dei prezzi delle case in molti mercati immobiliari statunitensi. Ad esempio, il prezzo mediano delle case esistenti nel gennaio 2018 era di $ 240.500, un aumento del 5, 8% rispetto ai $ 227.300 di gennaio 2017, secondo la National Association of Realtors.

In effetti, gli acquirenti di case che hanno finanziato la loro casa hanno abbassato in media il 10% del prezzo di acquisto, secondo il profilo 2017 degli acquirenti e dei venditori di case della NAR. Secondo il sondaggio, i primi acquirenti che utilizzano finanziamenti in genere riducono solo il 5% del prezzo di acquisto.

Per coloro che non possono permettersi un acconto del 20%, diversi tipi di mutui offrono un'opzione di acconto bassa.

Prestiti convenzionali

Programmi Fannie Mae e Freddie Mac (3% in meno)

Fannie Mae e Freddie Mac, imprese sponsorizzate dal governo che acquistano e vendono la maggior parte dei mutui statunitensi, richiedono solo il 3% di sconto per i mutuatari con un forte credito. Entrambi i programmi prenderanno in considerazione alcuni mutuatari senza punteggio di credito creando un rapporto di credito non tradizionale, a condizione che tali mutuatari soddisfino determinate linee guida sul rapporto debito / reddito e rapporto prestito / valore oltre ad altri requisiti. Il programma di mutui HomeReady di Fannie Mae consente un rapporto LTV del 97% per i mutuatari con un punteggio di credito minimo di 620. L'ipoteca Home Possible Advantage di Freddie Mac offre anche un rapporto LTV del 97% per i mutuatari, ma richiede un punteggio di credito minimo di 660 per qualificarsi.

Programmi di prestiti individuali (dall'1% al 3% in meno)

Molti istituti di credito offrono i programmi di Fannie Mae e Freddie Mac e aggiungono il proprio vantaggio di assistenza in acconto per un prestito convenzionale. Ad esempio, l'ipoteca Guild richiede l'1% di sconto e fornisce un regalo del 2% per i mutuatari con bassi redditi qualificanti e un punteggio di credito minimo di 680. Il primo mutuo di Wells Fargo consente un abbattimento del 3% senza requisiti di reddito mediani dell'area. Queste sono solo due delle molte opzioni. Se hai bisogno di un prestito con un requisito di acconto basso, chiedi ai finanziatori le loro offerte per aiutarti a restringere le tue scelte.

Prestiti Jumbo (dal 10% al 20% in meno)

I prestiti jumbo sono il tipo più comune di prestito convenzionale non conforme disponibile per gli acquirenti di case. I finanziatori hanno diverse linee guida qualificanti per i prestiti jumbo, che superano il limite di prestito conforme di un'area fissato dal governo federale. Poiché i mutuatari jumbo presentano maggiori rischi per un finanziatore, si aspettano di ridurre dal 10% al 20% del prezzo di acquisto. I mutuatari con punteggi di credito di 700 o superiori tendono ad ottenere i prezzi migliori, ma alcuni istituti di credito lavoreranno con i mutuatari jumbo con un punteggio minimo di 660. I prestatori potrebbero richiedere di avere il 10% del prezzo di acquisto della casa in contanti o altre attività nel caso ti imbatti in problemi di rimborso del mutuo.

Prestiti assicurati dal governo

Prestiti FHA (3, 5% in meno)

Se hai un punteggio minimo di credito di 580, puoi ridurre del 3, 5% i prestiti FHA. I finanziatori approvati dalla FHA prenderanno in considerazione anche i mutuatari con storie di credito non tradizionali purché tu abbia avuto pagamenti puntuali degli affitti nel negli ultimi 12 mesi, non più di un pagamento in ritardo di 30 giorni ad altri creditori e non hai avuto alcuna azione di riscossione (le spese mediche sono l'eccezione) negli ultimi 12 mesi. Inoltre, la proprietà che stai acquistando deve essere conforme agli standard di proprietà stabiliti dal Dipartimento degli alloggi e dello sviluppo urbano degli Stati Uniti per le case unifamiliari e condominiali ed essere entro i limiti del prestito FHA. Un altro vantaggio dei prestiti FHA è che puoi utilizzare un regalo finanziario da un parente o un amico per tutto o parte del tuo acconto, se fornisci la documentazione attestante che si tratta di un regalo e non di un prestito di terze parti.

Prestiti VA (0% in meno)

Il personale di servizio militare degli Stati Uniti, i veterani e le loro famiglie possono beneficiare di prestiti a zero zero sostenuti dal Dipartimento degli affari dei veterani degli Stati Uniti. Altri vantaggi includono un limite ai costi di chiusura (che possono essere pagati dal venditore), nessuna commissione di intermediazione e nessun prezzo minimo all'importazione. I prestiti VA richiedono una "commissione di finanziamento", una percentuale dell'importo del prestito che aiuta a compensare il costo per i contribuenti. La commissione di finanziamento varia in base alla categoria del servizio militare e all'importo del prestito.

Prestiti USDA (in calo dello 0%)

Il Dipartimento dell'Agricoltura degli Stati Uniti garantisce prestiti per contribuire a rendere possibile la proprietà della casa per gli acquirenti a basso reddito nelle aree rurali a livello nazionale. Questi prestiti non richiedono alcun rimborso per i mutuatari qualificati, purché le proprietà soddisfino le regole di ammissibilità dell'USDA.

Programmi di assistenza per acconti

Programmi speciali nel tuo stato o autorità abitativa locale offrono aiuto agli acquirenti per la prima volta. Molti di questi programmi sono disponibili in base al reddito o alle esigenze finanziarie degli acquirenti. Questi programmi, che di solito offrono assistenza sotto forma di sovvenzioni in acconto, possono anche aiutare a chiudere i costi. Il Dipartimento americano per l'edilizia abitativa e lo sviluppo urbano elenca i programmi di acquirente di case per la prima volta da parte dello Stato. Seleziona il tuo stato, quindi "Assistenza per la proprietà della casa" per trovare il programma più vicino a te.

4 modi per risparmiare di più per un acconto

Può essere una sfida risparmiare denaro per un acconto su una casa. Ecco alcuni suggerimenti rapidi per arrivarci:

1. Inizia presto con un piano automatizzato. Oltre a un normale conto di risparmio o di emergenza, aprire un conto di risparmio dedicato per l'acconto. Dopo ogni periodo di pagamento o manna (come un dono finanziario, un rimborso fiscale, un bonus o un'eredità), deposita denaro nel tuo fondo di acconto e osserva il saldo crescere nel tempo. Contribuire a quel fondo il più presto e spesso possibile ti aiuterà a rimanere in pista.
2. Riduci le tue spese. Se la proprietà della casa è importante per te, tagliare o ridurre le spese non necessarie come il servizio via cavo e TV, mangiare fuori, vacanze o altri elementi non essenziali. Spendendo meno, risparmierai di più per il tuo acconto e avrai denaro extra per pagare altri debiti. Fare sacrifici ora può fare molto per raggiungere i tuoi obiettivi di proprietà.
3. Pagare i debiti con interessi elevati. Carte di credito o prestiti con alti tassi di interesse possono danneggiare il tuo credito e sono costosi a lungo termine. Concentrati prima sul pagamento di questi conti e vedrai un effetto a palla di neve sulla riduzione del debito. Una volta che questi conti vengono pagati, è quindi possibile applicare gli importi del pagamento mensile per i risparmi dell'acconto. Tuttavia, non chiudere questi account; che può ridurre il tuo punteggio di credito perché stai perdendo una linea di credito aperta e una cronologia dell'account. Invece, usali al minimo (compra gas o una cena occasionale in un ristorante) e paga immediatamente i saldi. Questo comportamento aiuta a rafforzare la cronologia dei pagamenti del credito e mostra un uso responsabile degli istituti di credito e dei finanziatori.
4. Ottieni un secondo lavoro. Molti acquirenti alle prime armi scoprono di poter risparmiare molto più velocemente se aumentano le loro entrate. Trovare concerti secondari da fare da casa o svolgere un lavoro al dettaglio stagionale può aiutare ad aumentare i risparmi degli acconti. Anche se lavori temporaneamente per sei mesi o un anno prima di acquistare una casa, il reddito aggiunto potrebbe essere la spinta di cui hai bisogno per un acconto decente.

La linea di fondo

Non è impossibile acquistare una casa se non si hanno molti soldi risparmiati per un acconto. Fare acquisti per il prestatore giusto e il tipo di prestito è un passaggio fondamentale. Con un acconto inferiore, aspettati di pagare commissioni e tassi di interesse più elevati, nonché PMI. Inoltre, non dimenticare di attingere ai programmi di assistenza in acconto offerti dal tuo stato o città. Se qualcuno offre un regalo finanziario per il tuo acconto, assicurati di capire che non può essere un prestito. Infine, non c'è scorciatoia per risparmiare per un acconto: ci vuole tempo, disciplina e impegno. Ma il risultato - acquistare una casa tutta per te - può essere gratificante, sia finanziariamente che personalmente.

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