Finanziamento del proprietario: vantaggi e svantaggi

Mentre un mutuo ipotecario residenziale è il tipo più comune di finanziamento utilizzato per l'acquisto di una casa, il finanziamento proprietario è un'alternativa che presenta vantaggi e svantaggi sia per gli acquirenti che per i venditori.

Finanziamento del proprietario: una panoramica

Una casa è in genere il più grande investimento singolo che una persona abbia mai fatto. A causa dell'elevato costo, di solito comporta un qualche tipo di finanziamento. Il finanziamento del proprietario avviene quando un acquirente domestico finanzia l'acquisto direttamente tramite il venditore, anziché tramite un prestatore di mutui o una banca convenzionali.

Con il finanziamento del proprietario (chiamato anche finanziamento del venditore), il venditore non consegna alcun denaro all'acquirente come farebbe un creditore ipotecario. Invece, il venditore estende abbastanza credito all'acquirente per coprire il prezzo di acquisto della casa, meno eventuali acconti, e quindi l'acquirente effettua pagamenti regolari fino a quando l'importo non viene pagato per intero. L'acquirente firma una cambiale al venditore, che precisa i termini del prestito, inclusi il tasso di interesse, il piano di rimborso e le conseguenze del default. Il proprietario a volte mantiene il titolo di proprietà fino a quando l'acquirente non paga il prestito.

La maggior parte delle operazioni di finanziamento del proprietario sono a breve termine e un accordo tipico potrebbe comportare l'ammortamento del prestito in 30 anni, ma con un pagamento finale in mongolfiera dopo cinque. La teoria è che dopo cinque anni l'acquirente dovrebbe avere abbastanza capitale proprio in casa e / o avere avuto abbastanza tempo per migliorare la sua situazione finanziaria per beneficiare di un mutuo convenzionale.

Il finanziamento del proprietario può essere una buona opzione sia per gli acquirenti che per i venditori, ma ci sono rischi. Ecco uno sguardo ai pro e contro del finanziamento proprietario, che tu sia un acquirente o un venditore.

Vantaggi del finanziamento del proprietario

Il finanziamento del proprietario può essere una buona opzione per entrambe le parti in una transazione immobiliare:

Pro per gli acquirenti

• Chiusura più rapida: nessuna attesa per l'ufficiale del prestito bancario, il sottoscrittore e l'ufficio legale per elaborare e approvare la domanda.
• Chiusura più economica : nessuna spesa bancaria o costo di valutazione.
• Acconto flessibile: non sono richiesti minimi bancari o governativi.
• Buona opzione per gli acquirenti che non sono in grado di garantire un mutuo.

Pro per i venditori

• Può vendere "così com'è" - potenziale di vendita senza effettuare costose riparazioni che potrebbero essere richieste dai finanziatori tradizionali.
• Un buon investimento - potenziale per guadagnare tassi migliori sui soldi che hai raccolto dalla vendita della tua casa rispetto a quanto avresti investito in quella somma in altri modi.
• Opzione forfettaria: la cambiale può essere venduta a un investitore, fornendo immediatamente un pagamento forfettario.
• Mantieni titolo: se l'acquirente è inadempiente, mantieni l'acconto, tutto il denaro che è stato pagato, oltre alla casa.
• Vendere più velocemente - potenziale di vendita e chiusura più veloce poiché gli acquirenti evitano il processo dei mutui.

Un consulente immobiliare qualificato deve essere consultato per rispondere a qualsiasi domanda, nonché per scrivere il contratto di vendita e la cambiale.

Svantaggi del finanziamento del proprietario

Sebbene il finanziamento del proprietario possa essere vantaggioso sia per gli acquirenti che per i venditori, presenta anche alcuni svantaggi legali, finanziari e logistici:

Contro per gli acquirenti

• Interesse maggiore: l'interesse da pagare sarà probabilmente superiore a quello che pagheresti a una banca.
• Hai ancora bisogno dell'approvazione del venditore - anche se un venditore è un gioco per il finanziamento del proprietario, potrebbe non voler diventare il tuo prestatore.
• Clausola dovuta alla vendita - se il venditore ha un mutuo sulla proprietà, la sua banca o il suo prestatore possono richiedere il pagamento immediato del debito per intero se la casa viene venduta (a voi). Ciò è dovuto al fatto che la maggior parte dei mutui ha clausole di "vendita in scadenza" e se il prestatore non è pagato, la banca può precludere. Per evitare questo rischio, assicurati che il venditore sia libero e chiaro o che il prestatore del venditore accetti il ​​finanziamento del proprietario.
• Pagamenti in mongolfiera - con molti accordi di finanziamento del proprietario, un pagamento in mongolfiera diventa esigibile dopo cinque anni. Se non riesci a ottenere finanziamenti a quel punto, potresti perdere tutto il denaro che hai pagato finora, oltre alla casa.

Contro per i venditori

• Legge sulla riforma e la protezione dei consumatori di Dodd-Frank Wall Street - Ai sensi della presente legge sono state applicate nuove regole al finanziamento del proprietario. I pagamenti in mongolfiera potrebbero non essere un'opzione e potrebbe essere necessario coinvolgere un cedente di mutui ipotecari a seconda del numero di immobili che l'utente finanzia ogni anno.
• Predefinito: l'acquirente potrebbe interrompere i pagamenti in qualsiasi momento. Se ciò accade e non si allontana, potresti finire con il processo di preclusione.
• Costi di riparazione - se si riacquista la proprietà per qualsiasi motivo, si potrebbe finire per dover pagare per le riparazioni e la manutenzione, a seconda di quanto bene l'acquirente si è preso cura della proprietà.

Key Takeaways

• Il finanziamento proprietario può aiutare i venditori a vendere più velocemente e aiutare gli acquirenti a entrare nelle case, anche se non sarebbero in grado di garantire un mutuo tradizionale.
• Vi sono vantaggi e svantaggi di cui sia gli acquirenti che i venditori devono essere consapevoli quando si considera o si impegna in un accordo di finanziamento del proprietario.
• Sia gli acquirenti che i venditori devono consultare un avvocato qualificato per rispondere alle domande e facilitare la vendita / acquisto in modo corretto.