Pro e contro di un mutuo di 15 anni
Un mutuo di 15 anni è un prestito per l'acquisto di una casa in base al quale il tasso di interesse e il pagamento mensile sono fissati per tutta la durata del prestito. Alcuni mutuatari optano per il mutuo di 15 anni contro il più convenzionale mutuo di 30 anni poiché può risparmiare loro una quantità significativa di denaro a lungo termine.
Pro e contro di un mutuo di 15 anni
Esistono diversi tipi di prodotti ipotecari disponibili oggi sul mercato. L'ipoteca a 15 anni presenta alcuni vantaggi e svantaggi rispetto ai 30 anni. Tuttavia, entrambi i prodotti condividono somiglianze come il tasso di interesse può essere influenzato dalla storia creditizia e dal punteggio di credito del debitore.
Un punteggio di credito è una rappresentazione numerica della probabilità che un mutuatario rimborserà i soldi dovuti. Pagamenti puntuali, durata della storia creditizia e quanti conti di credito aperti sono tutti fattori che incidono sul punteggio di credito. Naturalmente, sia un prestito di 15 anni che di 30 anni richiedono anche un ampio reddito mensile per coprire il potenziale pagamento del mutuo e altri debiti.
I pro di un mutuo di 15 anni
Di seguito sono riportati i vantaggi di un mutuo di 15 anni rispetto a un 30 anni. Entrambi hanno tassi fissi e pagamenti fissi alle loro condizioni.
Meno nell'interesse totale
Un'ipoteca di 15 anni costa meno nel lungo periodo poiché l'ammontare totale dei pagamenti di interessi è inferiore a un'ipoteca di 30 anni. Il costo di un'ipoteca è calcolato sulla base di un tasso di interesse annuale e, poiché stai prendendo in prestito i soldi per la metà del tempo, l'interesse totale pagato sarà probabilmente la metà di quello che pagheresti in 30 anni.
Ad esempio, un importo ipotecario di $ 250.000 in 30 anni con un tasso del 4% costerebbe $ 429.674 in pagamenti di capitale e interessi entro la fine del periodo. L'interesse totale sarebbe di $ 179.674 per prestiti per 30 anni.
Lo stesso importo del prestito e il tasso di interesse in 15 anni costerebbero $ 332, 860 entro la fine del periodo. L'interesse totale sarebbe di $ 82, 860 per prestiti per 15 anni. Al 4%, pagheresti solo circa il 46% dell'interesse totale per un periodo di 15 anni rispetto a quanto pagheresti per il periodo di 30 anni. Maggiore è il tasso di interesse, maggiore è il divario tra i due mutui.
Tasso di interesse più basso
Poiché i prestiti a breve termine sono meno rischiosi e meno costosi da finanziare per le banche rispetto ai prestiti a lungo termine, un mutuo a 15 anni viene generalmente con un tasso di interesse più basso. Il tasso può essere compreso tra un quarto di punto e un intero punto in meno rispetto al mutuo di 30 anni.
Fannie Mae
Se il tuo mutuo viene acquistato da una delle società sponsorizzate dal governo, come Fannie Mae, probabilmente finirai per pagare meno le commissioni per un prestito di 15 anni. Fannie Mae e le altre imprese sostenute dal governo addebitano quelle che chiamano aggiustamenti dei prezzi a livello di prestito che spesso si applicano solo o sono più elevati per i mutui a 30 anni.
Queste commissioni si applicano in genere ai mutuatari con punteggi di credito inferiori che effettuano acconti più piccoli. La Federal Housing Administration addebita premi assicurativi ipotecari inferiori a mutuatari di 15 anni. L'assicurazione del mutuo privato o PMI è richiesta dai finanziatori quando si effettua un acconto inferiore al 20% del valore della casa. PMI protegge il finanziatore nel caso in cui non sia possibile effettuare i pagamenti. La PMI viene addebitata come una commissione mensile aggiunta al pagamento del mutuo, ma è temporanea, il che significa che cessa di esistere una volta pagato il 20% del mutuo.
È importante notare che, sebbene la maggior parte dei mutuatari abbia commissioni iniziali inferiori con prodotti sponsorizzati dal governo, probabilmente pagheranno questi costi come parte di un tasso di interesse più elevato.
Risparmio forzato
Poiché il pagamento mensile è più elevato per un mutuo di 15 anni, i pianificatori finanziari tendono a considerarlo un tipo di risparmio forzato. In altre parole, invece di prendere i risparmi mensili dal fare 30 anni e investire i fondi in un conto del mercato monetario o in borsa, lo investiresti in casa tua, che a lungo andare probabilmente apprezzerà in valore.
I contro di un mutuo di 15 anni
Nonostante l'interesse risparmiato con un mutuo di 15 anni, ci sono alcune considerazioni e svantaggi che i mutuatari dovrebbero considerare prima di decidere la durata del loro prestito.
Pagamenti mensili più elevati
Un'ipoteca di 15 anni ha un pagamento mensile più elevato rispetto a 30 anni poiché il prestito deve essere pagato in metà tempo. Ad esempio, un prestito di 15 anni per $ 250.000 al 4% di interesse ha un pagamento mensile di $ 1.849 contro $ 1.194 per i 30 anni. In altre parole, il pagamento mensile di 15 anni è superiore del 55% rispetto ai 30 anni per lo stesso importo allo stesso tasso.
Meno convenienza
Il pagamento più elevato potrebbe limitare l'acquirente a una casa più modesta di quella che sarebbe in grado di acquistare con un prestito di 30 anni. Usando il nostro esempio sopra, supponiamo che il creditore ipotecario approverà solo un massimo di $ 1.500 al mese. Il mutuatario avrebbe bisogno di acquistare una casa più economica: un'ipoteca di $ 200.000 al 4%, per 15 anni, comporta un pagamento di $ 1.479. Il mutuatario potrebbe anche optare per un acconto maggiore ($ 50.000) portando l'importo totale del prestito ipotecario da $ 250.000 a $ 200.000, che otterrebbe anche il pagamento al di sotto del massimo di $ 1.500 al mese.
D'altro canto, un prestito di 30 anni (per $ 250.000) comporterebbe un pagamento mensile di $ 1.194, ben al di sotto del massimo di $ 1.500. Inoltre, il prestito di 30 anni consente al mutuatario di acquistare una casa più grande o assumere un mutuo più grande. Ad esempio, un mutuo di 30 anni per una casa di $ 300.000 costerebbe $ 1.432 al mese. Il prestito di 30 anni porta il pagamento al di sotto del massimo di $ 1.500 e consente al mutuatario di assumere un prestito più grande - presumibilmente ottenere una casa più grande o una posizione migliore.
Meno soldi per il risparmio
Il pagamento più elevato richiede riserve di cassa più elevate, fino a un anno di entrate in termini di risparmi liquidi. Inoltre, il pagamento mensile più elevato significa che un mutuatario può rinunciare all'opportunità di accumulare risparmi o risparmiare per obiettivi come le tasse universitarie per un bambino o la pensione. Inoltre, sia i conti di risparmio che i conti pensionistici sono differiti dalle tasse, mentre i conti pensionistici 401k hanno un contributo del datore di lavoro. Inoltre, un investitore esperto e disciplinato perderebbe l'opportunità di investire la differenza tra i pagamenti a 15 e 30 anni in titoli a rendimento più elevato.
Professionisti
Un'ipoteca di 15 anni costa meno nell'interesse totale rispetto a 30 anni
Un quindicenne di solito ha un tasso di interesse più favorevole
Un 15 anni è un risparmio forzato poiché il denaro extra pagato viene investito in casa anziché speso
Contro
I prestiti a 15 anni hanno pagamenti mensili più elevati
Meno convenienza con i mutui di 15 anni
Meno soldi che vanno al risparmio o alla pensione
Potrebbero verificarsi difficoltà finanziarie se il mutuatario non è in grado di pagare l'importo del prestito superiore a 15 anni
La linea di fondo
Un mutuo di 15 anni può sicuramente farti risparmiare un sacco di soldi a lungo termine. Tuttavia, è importante consultare un pianificatore finanziario per discutere di ciò che è possibile gestire per i pagamenti mensili. Anche se i 15 anni possono ripagare un mutuo prima, se perdi il lavoro o cambiano le tue entrate, quel pagamento mensile più alto rispetto al prestito di 30 anni potrebbe farti andare in difficoltà finanziarie.