Condotto di investimento ipotecario immobiliare (REMIC)
Un condotto di investimento ipotecario immobiliare (REMIC) è un veicolo per scopi speciali utilizzato per raggruppare i prestiti ipotecari ed emettere titoli garantiti da ipoteca (MBS). I condotti di investimento ipotecario immobiliare detengono i mutui commerciali e residenziali in via fiduciaria e rilasciano gli interessi in tali mutui agli investitori.
RIPARTIZIONE Condotto di investimento ipotecario immobiliare (REMIC)
Analogamente alle obbligazioni ipotecarie garantite, i REMIC raggruppano i mutui in pool in base al rischio ed emettono obbligazioni o altri titoli agli investitori. Questi titoli vengono quindi negoziati sul mercato dei mutui secondari.
I REMIC sono stati autorizzati dall'entrata in vigore del Tax Reform Act del 1986. Un condotto di investimento ipotecario immobiliare può essere organizzato come una società di persone, un trust, una società o un'associazione. I REMIC sono entità esenti da imposta federale. Gli investitori sono ancora soggetti all'imposta sul reddito individuale. Lo stato di esenzione fiscale di un REMIC può essere perso di un prestito nel suo pool viene scambiato con un altro prestito. Le normative federali richiedono che i prestiti in un determinato pool siano costanti. In altre parole, i prestiti non possono essere significativamente modificati o scambiati con diversi prestiti con nuove condizioni.
Fannie Mae e Freddie Mac sono alcuni degli emittenti più importanti di REMICS.
Limiti associati a un condotto di investimento ipotecario immobiliare
Restrizioni possono essere poste in essere su prestiti immobiliari commerciali cartolarizzati da REMIC. Se un proprietario di proprietà era interessato a migliorare una proprietà coperta da un tale prestito, potrebbe affrontare delle limitazioni che gli impediscono di agire. Le ristrutturazioni pianificate potrebbero cambiare sostanzialmente il valore della garanzia che ha garantito il prestito, cosa che non sarebbe consentita. Sono state presentate proposte per modificare i regolamenti che limitano e limitano tali ristrutturazioni. L'intento era di consentire ai proprietari di immobili con prestiti commerciali cartolarizzati dai REMIC di apportare miglioramenti e miglioramenti per rendere le loro proprietà più interessanti per il mercato.
Ad esempio, il Real Estate Mortgage Investment Conduit Improvement Act del 2009 è stata proposta la legislazione introdotta al Congresso. L'obiettivo previsto era quello di aggiornare le regole REMIC per consentire ai proprietari di beni immobiliari in difficoltà di modificare le loro proprietà. Si è concentrato in particolare su mutui qualificati e proprietà di preclusione nel Troubled Asset Relief Program.
La legislazione proposta includeva una dichiarazione secondo cui le modifiche alla proprietà in base a tali termini non sarebbero state considerate transazioni vietate, come indicato dal Servizio delle entrate interne. L'interesse nel REMIC continuerebbe a essere trattato come un interesse regolare e i proventi generati da modifiche alla proprietà sarebbero gestiti come quelli ricevuti attraverso i mutui qualificati.
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