Rent Control
Il controllo dell'affitto è un programma governativo che pone un limite all'importo che un proprietario può richiedere per l'affitto di una casa o per il rinnovo di un contratto di locazione.
Le leggi sul controllo degli affitti sono di solito emanate dai comuni e i dettagli variano ampiamente. Tutti hanno lo scopo di mantenere i costi della vita accessibili per i residenti a basso reddito.
Il controllo degli affitti non è molto diffuso negli Stati Uniti Secondo un recente studio condotto dall'Urban Institute, 182 comuni negli Stati Uniti su circa 89.000 hanno regolamentazioni sul controllo degli affitti e tutti si trovavano a New York, New Jersey, California, Maryland o Washington DC In effetti, 37 stati hanno leggi che vietano ai governi locali di attuare misure di controllo degli affitti.
Tuttavia, la questione della regolamentazione degli affitti è stata rianimata negli ultimi anni, in particolare nelle città e negli stati in cui i costi della vita a spirale combinati con i salari stagnanti hanno creato una crisi di accessibilità abitativa per i residenti a reddito moderato e gli anziani con reddito fisso.
L'Oregon è il primo stato negli Stati Uniti a emanare una legge di controllo degli affitti in tutto lo stato. La legge, firmata a marzo 2019, limita gli aumenti annuali degli affitti al 7% più l'aumento dell'indice dei prezzi al consumo.
[Importante: i sostenitori del controllo degli affitti come l'Istituto urbano sostengono che i controlli dei prezzi possono essere efficaci per la popolazione che le leggi prendono di mira.]
Come funziona Rent Control
Le prime leggi sul controllo degli affitti negli Stati Uniti risalgono agli anni '20 e spesso erano dei veri e propri congelamenti degli affitti. Questi in genere si sono rivelati impraticabili. Negli anni '70 riapparve l'idea del controllo degli affitti, questa volta in una forma più moderata spesso chiamata stabilizzazione degli affitti.
Ad esempio, New York City ha due programmi di controllo dell'affitto:
- Il vecchio programma di controllo degli affitti è stato gradualmente ritirato per decenni. Ha posto forti limiti ai prezzi degli affitti, ma gli unici affittuari ancora coperti dalla legge vivono dal 1971 o prima in edifici costruiti prima del 1947.
- Il programma di stabilizzazione degli affitti degli anni '70 regola i prezzi in circa la metà degli affitti della città. Gli affitti possono essere aumentati solo annualmente e gli aumenti percentuali consentiti sono limitati da un'agenzia abitativa. Le regole e le eccezioni sono labirintiche e sono amministrate da una combinazione di città e agenzie statali.
L'alto costo della vita a New York City è spesso citato come prova sufficiente che il controllo degli affitti non funziona. Nel 2018 il prezzo medio per una camera da letto a New York era di $ 3.070.
I sostenitori del controllo degli affitti come l'Istituto urbano sostengono che i controlli dei prezzi possono essere efficaci per la popolazione che le leggi prendono di mira. Cioè, le persone a reddito moderato e le persone anziane a reddito fisso possono essere in grado di rimanere nelle loro case mentre la gentrificazione costringe i prezzi a salire intorno a loro.
I vantaggi e gli svantaggi del controllo degli affitti
Il controllo degli affitti è sempre stato controverso. Le normative sul controllo degli affitti nelle città oggi regolano più comunemente gli aumenti dei prezzi per i rinnovi dei contratti di locazione, non per i nuovi inquilini. Ciò ha indubbiamente dei vantaggi per i proprietari, che possono addebitare qualsiasi cosa il mercato avrà sugli appartamenti vuoti o, nel peggiore dei casi, trattenere gli inquilini che hanno tutti gli incentivi per rimanere e pagare l'affitto in tempo.
Gli argomenti principali contro il controllo degli affitti includono:
- Il controllo degli affitti riduce l'offerta di alloggi dignitosi poiché i proprietari preferiscono convertire un edificio in condomini o adattarlo all'uso commerciale piuttosto che rispettare una legge che ne limiti i profitti.
- Gli investimenti in nuove case in affitto si fermano.
- La manutenzione degli edifici sotto controllo dell'affitto è lenta o inesistente a causa del scarso ritorno sugli investimenti.
Gli argomenti principali per la regolamentazione includono:
- I prezzi degli affitti in molte città degli Stati Uniti stanno aumentando molto più rapidamente dei salari per lavori a reddito moderato.
- Il controllo degli affitti consente alle famiglie a reddito moderato e agli anziani con reddito fisso di vivere in modo decente e senza timore di un aumento degli affitti personalmente catastrofico.
- I quartieri sono più sicuri e più stabili con una base di residenti a lungo termine in appartamenti controllati in affitto.
Key Takeaways
- La maggior parte delle leggi sul controllo degli affitti limita la quantità che un proprietario può aumentare gli affitti sugli inquilini esistenti.
- Il controllo dell'affitto è controverso. In effetti, 37 stati hanno leggi che vietano ai governi locali di attuare tali misure.
- L'Oregon è diventato il primo stato negli Stati Uniti a emanare una legge statale sul controllo degli affitti nel 2019.