Definizione dell'atto di garanzia speciale
Un atto di garanzia speciale è un atto di proprietà immobiliare in cui il venditore della proprietà - noto come concedente - garantisce solo contro tutto ciò che è accaduto durante la loro proprietà fisica. In altre parole, il concedente non garantisce contro eventuali difetti di chiaro titolo che esistevano prima che prendessero possesso della proprietà.
Gli atti di garanzia speciali sono più comunemente utilizzati nelle transazioni di proprietà commerciale. Le transazioni di proprietà unifamiliari e altre proprietà abitative generalmente utilizzano un atto di garanzia generale. Molti istituti di credito ipotecario insistono su di loro sull'uso dell'atto di garanzia generale.
Gli atti di garanzia speciali portano molti nomi in diversi stati tra cui atto di alleanza, atto di concessione e atto di garanzia limitata.
Le basi di un atto di garanzia
Un atto di garanzia prevede il trasferimento della proprietà o del titolo a proprietà immobiliari commerciali o residenziali e viene fornito con alcune garanzie fatte dal venditore. Queste garanzie includono che il titolo di proprietà viene trasferito in maniera libera da rivendicazioni di proprietà, privilegi o mutui in sospeso, o altri vincoli da parte di persone fisiche o giuridiche diverse dal venditore.
Un atto di garanzia speciale, noto anche come atto di garanzia limitata, è una variazione dell'atto di garanzia generale. L'atto di garanzia generale è il tipo di strumento più comune e preferito utilizzato per trasferire i titoli immobiliari negli Stati Uniti.
Sia gli atti di garanzia generali che quelli speciali identificano:
- Il nome del venditore, il concedente
- Il nome dell'acquirente: il beneficiario
- La posizione fisica della proprietà
- La proprietà è priva di debiti o gravami diversi da quelli indicati nell'atto
- Il concedente garantisce di essere il legittimo proprietario della proprietà e di avere il diritto legale di trasferire il titolo.
- Il concedente garantisce che la proprietà è libera da tutti i privilegi e che non vi sono crediti in sospeso sulla proprietà da parte di alcun creditore che la utilizza come garanzia.
- Vi è una garanzia che il titolo possa resistere a qualsiasi pretesa di terzi sulla proprietà della proprietà.
- Il concedente farà tutto il necessario per rendere valido il titolo del beneficiario alla proprietà.
Entrambi gli atti forniscono le stesse protezioni generali per l'acquirente. Tuttavia, la differenza principale tra una garanzia speciale e un atto di garanzia generale è il modo in cui gestiscono il periodo di protezione concesso alla proprietà del titolo.
Key Takeaways
- Un atto di garanzia speciale è un atto in cui il venditore di un pezzo di proprietà garantisce solo problemi o gravami nel titolo che si sono verificati durante la sua proprietà.
- Un atto di garanzia speciale garantisce due cose: il concedente possiede e può vendere la proprietà; e la proprietà non ha avuto ingombri durante la sua proprietà.
- Un atto di garanzia speciale è più limitato dell'atto di garanzia generale più comune, che copre l'intera storia della proprietà.
Atto di garanzia speciale
Mentre l'uso della parola "speciale" può comunicare a un acquirente l'idea che l'atto sia di qualità superiore, l'atto speciale di garanzia è meno completo e offre meno protezione a causa del periodo di tempo limitato che copre. Nelle proprietà residenziali, atti di garanzia speciali sono spesso utilizzati in pignoramenti e la vendita forzata della proprietà per soddisfare un debito.
Un atto di garanzia generale copre l'intera storia della proprietà. Garantisce che la proprietà sia libera e libera da difetti o ingombri, indipendentemente da quando si sono verificati o sotto la cui proprietà. L'atto di garanzia generale assicura che l'acquirente sta ottenendo il pieno diritto di proprietà senza potenziali problemi legali validi con il titolo.
Con un atto di garanzia speciale, la garanzia copre solo il periodo in cui il venditore ha detenuto la proprietà. Atti di garanzia speciali non proteggono da eventuali errori in un titolo libero e chiaro che possono esistere prima della proprietà del venditore. Pertanto, il concedente un atto di garanzia speciale è responsabile solo per i debiti, i problemi o altri vincoli al titolo che hanno causato o che si sono verificati durante la proprietà della proprietà. Il beneficiario si assume la responsabilità per eventuali problemi derivanti dai precedenti proprietari.
Ad esempio, immagina che una casa abbia avuto due precedenti proprietari prima di te. Il primo proprietario era un accaparratore, e presto la casa e il cortile caddero in rovina. Il dipartimento di applicazione del codice della città ha emesso multe nei confronti del proprietario collegato alla proprietà. Il proprietario rimase indietro sul mutuo e la banca precluse, vendendo la casa al secondo proprietario. Per il piacere del quartiere, il nuovo proprietario riparò la casa e ripulì il cortile. Dopo 10 anni hanno immesso la casa sul mercato e la acquistate con un atto di garanzia speciale. Qualche anno dopo decidi di vendere la casa. Tuttavia, poiché i privilegi di applicazione del codice rimangono contro la proprietà, potrebbero limitare la tua vendita. Per lo meno, dovrai soddisfare il privilegio della città per liberare il titolo.
Ricerche di titoli e assicurazione di titoli
La maggior parte delle volte una ricerca per titolo scoprirà privilegi o pretese sul titolo di una proprietà. Una ricerca per titolo è una revisione dei registri pubblici disponibili per determinare la proprietà della proprietà. Avvocati, società di titoli e privati possono completare ricerche di titoli per verificare la proprietà della proprietà. Mentre queste ricerche sono estese, c'è sempre la possibilità che qualcosa mancherà.
Per questo motivo, la maggior parte degli acquirenti, indipendentemente dal tipo di atto di garanzia che usano, acquistano anche un'assicurazione per il titolo quando acquistano un immobile. L'assicurazione del titolo è una polizza assicurativa di indennità che protegge un acquirente da pretese finanziarie contro il titolo di un immobile di sua proprietà.
Professionisti
Garanzie speciali consentono il trasferimento del titolo di proprietà tra venditore e acquirente.
L'acquisto di un'assicurazione per il titolo può mitigare il rischio di rivendicazioni precedenti all'atto speciale di garanzia.
Contro
Atti di garanzia speciali forniscono una protezione limitata per gli utenti autorizzati o gli acquirenti.
Gli atti di garanzia speciale coprono solo il periodo di proprietà del concedente o del venditore.
Esempio reale di un atto di garanzia speciale
Sebbene gli atti di garanzia generale siano più comuni nelle transazioni immobiliari residenziali, esiste un'area in cui l'atto di garanzia speciale diventa la norma. Questa arena è per le proprietà precluse, di proprietà immobiliare (REO) o per le vendite allo scoperto.
La maggior parte della Federal National Mortgage Association (FNMA), Housing and Urban Development (HUD) e residenze di proprietà bancaria vendono utilizzando questo tipo di atto. Forse uno dei motivi principali per l'uso di atti di garanzia speciali è perché l'autorità di vendita non desidera essere responsabile per qualsiasi situazione riguardante la proprietà prima del sequestro.
Ad esempio, nel 2012, una coppia con una casa nella contea di Grenada, nel Mississippi, è venuta meno ai pagamenti del prestito sulla proprietà. Nel febbraio 2013, la proprietà è stata preclusa dal loro finanziatore, Wells Fargo Bank. I successivi documenti legali indicano che Wells Fargo "ha trasmesso la proprietà a FNMA in un atto di garanzia speciale".
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