Le 10 caratteristiche principali di una proprietà in affitto redditizia
Stai cercando di acquistare una proprietà in affitto residenziale? L'idea può essere scoraggiante per un investitore per la prima volta. Il settore immobiliare è un affare difficile e il campo è disseminato di mine che possono cancellare i tuoi rendimenti. Ecco le cose più importanti da considerare quando si acquista un immobile a reddito.
Avvio della ricerca
Potresti volere un agente immobiliare che ti aiuti a completare l'acquisto, ma dovresti iniziare a cercare un immobile da solo. Un agente può esercitare inutili pressioni su di te prima di trovare un investimento adatto a te. E scoprire che l'investimento richiederà alcune abilità di investigazione e un po 'di pelle di scarpe.
Key Takeaways
- Scopri attentamente il quartiere. La sua vivibilità e servizi sono fondamentali.
- Il tasso di posti vacanti nel quartiere è alto ">
La tua gamma sarà limitata se intendi gestire attivamente la proprietà o assumere qualcun altro per gestirla. Se hai intenzione di gestirlo attivamente, non vuoi una proprietà troppo lontana da dove vivi. Se hai intenzione di farti occupare da una società di gestione della proprietà, la vicinanza è meno un problema.
Diamo un'occhiata alle prime 10 cose che dovresti considerare quando cerchi la giusta proprietà in affitto.
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1. Quartiere. Il quartiere in cui acquisti determinerà i tipi di inquilini che attiri e il tuo tasso di posti vacanti. Se acquisti vicino a un'università, è probabile che gli studenti dominino il tuo pool di potenziali inquilini e che farai fatica a riempire i posti vacanti ogni estate. Inoltre, tieni presente che alcune città tentano di scoraggiare le conversioni degli affitti imponendo tasse di permesso esorbitanti e accumulando sulla burocrazia.
2. Imposte sulla proprietà. Le tasse sulla proprietà possono variare notevolmente in base alla tua area target e vuoi essere consapevole di quanto ti perderai. Le tasse di proprietà elevate non sono sempre una brutta cosa in un grande quartiere che attrae inquilini a lungo termine, ma ci sono anche posti pessimi con tasse elevate. L'ufficio di valutazione del comune avrà tutte le informazioni fiscali in archivio, oppure puoi parlare con i proprietari di case nella comunità. È anche saggio scoprire se è probabile che aumenti delle tasse sulla proprietà nel prossimo futuro. Una città in difficoltà finanziaria può aumentare le tasse ben oltre ciò che un proprietario può realisticamente addebitare in affitto.
3. Scuole. Se hai a che fare con case di dimensioni familiari, considera la qualità delle scuole locali. Anche se sarai principalmente preoccupato per il flusso di cassa mensile, il valore complessivo della tua proprietà in affitto entra in gioco quando alla fine lo vendi. Se non ci sono buone scuole nelle vicinanze, ciò può influire sul valore del tuo investimento.
4. Crimine. Nessuno vuole vivere accanto a un punto caldo per attività criminali. La polizia locale o la biblioteca pubblica dovrebbero disporre di statistiche accurate sul crimine per i quartieri. Controlla i tassi di vandalismo, reati gravi e piccoli reati e nota se l'attività criminale si sta muovendo verso l'alto o verso il basso. Potresti anche chiedere informazioni sulla frequenza della presenza della polizia nel tuo quartiere.
5. Mercato del lavoro. I luoghi con crescenti opportunità di lavoro attraggono più inquilini. Per scoprire come una tariffa di area per la disponibilità di posti di lavoro, verificare con il Bureau of Labor Statistics degli Stati Uniti o andare a una biblioteca locale. Se vedi un annuncio su una grande azienda che si trasferisce nell'area, puoi essere sicuro che i lavoratori in cerca di un posto dove vivere si affolleranno nell'area. Ciò può far salire o scendere i prezzi delle case, a seconda del tipo di attività che si sta trasferendo. Si può presumere che se si desidera quella società nel proprio cortile, anche i propri affittuari lo faranno.
6. Servizi. Visita il quartiere e controlla i parchi, i ristoranti, le palestre, i cinema, i mezzi pubblici e tutti gli altri vantaggi che attirano gli affittuari. Il municipio potrebbe avere pubblicazioni promozionali che ti daranno un'idea di dove sia possibile trovare la migliore combinazione di servizi pubblici e proprietà privata.
7. Sviluppo futuro. Il dipartimento di pianificazione comunale avrà informazioni sui nuovi sviluppi in arrivo o che sono stati suddivisi in zone nella zona. Se ci sono molte costruzioni in corso, è probabilmente una buona area di crescita. Fai attenzione ai nuovi sviluppi che potrebbero danneggiare il prezzo delle proprietà circostanti. Ulteriori nuove abitazioni potrebbero anche competere con la tua proprietà.
8. Numero di annunci e posti vacanti. Se un quartiere ha un numero insolitamente alto di elenchi, può segnalare un ciclo stagionale o un quartiere in declino. Devi scoprire di che si tratta. In entrambi i casi, alti tassi di posti vacanti costringono i proprietari a ridurre gli affitti per attirare gli inquilini. I bassi tassi di posti vacanti consentono ai proprietari di aumentare i tassi di affitto.
9. Affitti medi. Il reddito da locazione sarà il tuo pane e burro, quindi devi sapere qual è l'affitto medio nella zona. Assicurati che qualsiasi proprietà che consideri abbia un affitto sufficiente per coprire il pagamento del mutuo, le tasse e altre spese. Ricerca l'area abbastanza bene per valutare dove sarà diretta nei prossimi cinque anni. Se ora puoi permetterti l'area, ma si prevede che le tasse aumentino, oggi una proprietà economica potrebbe significare un fallimento.
10. Disastri naturali. L'assicurazione è un'altra spesa che dovrai sottrarre dai tuoi rendimenti, quindi devi sapere quanto ti costerà. Se un'area è soggetta a terremoti o inondazioni, i costi di copertura possono consumare le entrate del noleggio.
Ottenere informazioni
Le fonti ufficiali sono fantastiche, ma parla con i vicini per ottenere il vero scoop. Parla con gli affittuari e i proprietari di case. Gli affittuari saranno molto più onesti sugli aspetti negativi perché non hanno investimenti in esso. Visita la zona in momenti diversi nei diversi giorni della settimana per vedere i tuoi futuri vicini in azione.
Scegliere una proprietà
In generale, il miglior investimento immobiliare per i principianti è un'abitazione unifamiliare o un condominio. I condomini sono a bassa manutenzione perché l'associazione condominiale si occupa delle riparazioni esterne, lasciandoti preoccupare solo degli interni. I condomini, tuttavia, tendono a guadagnare affitti più bassi e ad apprezzare più lentamente delle case unifamiliari.
Le case unifamiliari tendono ad attrarre affittuari a lungo termine. Le famiglie o le coppie sono generalmente inquilini migliori dei single perché hanno maggiori probabilità di essere finanziariamente stabili e di pagare l'affitto regolarmente.
Quando hai il quartiere ristretto, cerca una proprietà che ha il potenziale per l'apprezzamento e un buon flusso di cassa previsto. Scopri le proprietà che sono più costose di quelle che puoi permetterti e quelle a portata di mano. Gli immobili spesso vendono al di sotto del prezzo di listino.
Guarda i prezzi di quotazione di altre proprietà e chiedi agli acquirenti il prezzo di vendita finale per avere un'idea di ciò che il valore di mercato è davvero nel quartiere.
Per il potenziale di apprezzamento, stai cercando una proprietà che, con alcune modifiche estetiche e alcuni lavori di ristrutturazione, attirerà gli inquilini che sono disposti a pagare affitti più elevati. Ciò aumenterà anche il valore della proprietà se scegli di venderla dopo alcuni anni.
Naturalmente, un passo fondamentale per garantire uno sforzo proficuo è quello di acquistare una proprietà a prezzi ragionevoli. La raccomandazione per la proprietà in affitto è di pagare non più di 12 volte l'affitto annuale che prevedi di ottenere.
Impostazione del noleggio
Quindi, come viene determinato l'affitto potenziale? Dovrai fare un'ipotesi informata. Non lasciarti trasportare da ipotesi eccessivamente ottimistiche. Impostando l'affitto troppo alto e finendo con un'unità vuota per mesi trucioli al profitto complessivo in fretta.
Inizia con l'affitto medio per il quartiere e lavora da lì. Valuta se il tuo posto vale un po 'di più o un po' meno e perché.
Per capire se il numero di affitto funziona per te come investitore, scopri quanto ti costerà effettivamente il posto. Sottrai il pagamento del mutuo mensile previsto, le tasse sulla proprietà divise per 12 mesi, i costi assicurativi divisi per 12 e un'indennità generosa per la manutenzione e le riparazioni.
Non sottovalutare i costi di manutenzione e riparazione. Questi costi dipendono dall'età della proprietà e da quanto prevedi di fare da solo. Un edificio più recente probabilmente richiederà meno di uno più vecchio. È improbabile che un appartamento in un complesso per anziani sia soggetto alla stessa quantità di danni degli alloggi del college fuori dal campus.
Fare le proprie riparazioni riduce notevolmente i costi, ma significa anche essere in servizio 24 ore su 24, 7 giorni su 7, per le emergenze. Un'altra opzione è quella di assumere una società di gestione della proprietà. L'azienda gestisce tutto, dai bagni rotti alla riscossione dell'affitto ogni mese. Aspettati di pagare circa il 10% delle entrate lorde per l'affitto di questo servizio.
Se tutti questi dati vengono pubblicati anche o, meglio ancora, con un po 'di energia residua, ora puoi chiedere al tuo agente immobiliare di presentare un'offerta.
Effettuare l'acquisto
Le banche hanno richieste più severe di concedere prestiti per investimenti immobiliari che per residenze primarie. Presumono che se i tempi si fanno difficili, le persone sono meno inclini a mettere a repentaglio le loro case rispetto a una proprietà commerciale. Preparati a pagare almeno il 20% al 30% per un acconto più i costi di chiusura. Fai controllare accuratamente la proprietà da un professionista e fai rivedere tutto da un avvocato prima di firmare.
Non dimenticare l'assicurazione dei proprietari di case. L'assicurazione del locatario copre gli effetti personali di un inquilino, ma l'edificio stesso è di responsabilità del proprietario e l'assicurazione può essere più costosa rispetto a una casa simile occupata dal proprietario. L'ipoteca, l'assicurazione e l'ammortamento della proprietà sono tutti deducibili dalle tasse fino a un determinato importo.
La linea di fondo
Ogni stato ha buone città, ogni città ha buoni quartieri e ogni quartiere ha buone proprietà. Ci vogliono un sacco di footwork e ricerche per allineare tutti e tre.
Quando trovi la tua proprietà in affitto ideale, mantieni realistiche le tue aspettative e assicurati che le tue finanze siano abbastanza sane da poter aspettare che la proprietà inizi a generare denaro invece di averne disperatamente bisogno.
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