Cosa dovresti sapere sulla valutazione immobiliare

Stimare il valore degli immobili è necessario per una varietà di attività, tra cui finanziamenti, elenco delle vendite, analisi degli investimenti, assicurazione immobiliare e fiscalità. Ma per la maggior parte delle persone, determinare il prezzo richiesto o di acquisto di un immobile è l'applicazione più utile della valutazione immobiliare. Questo articolo fornirà un'introduzione ai concetti e ai metodi di base della valutazione immobiliare, in particolare per quanto riguarda le vendite.

Valutazione immobiliare: cosa dovresti sapere

Concetti di valutazione di base

Valore
Tecnicamente parlando, il valore di una proprietà è definito come il valore attuale dei benefici futuri derivanti dalla proprietà della proprietà. A differenza di molti beni di consumo che vengono rapidamente utilizzati, i benefici della proprietà immobiliare vengono generalmente realizzati per un lungo periodo di tempo. Pertanto, una stima del valore di un immobile deve tenere conto delle tendenze economiche e sociali, nonché dei controlli o regolamenti governativi e delle condizioni ambientali che possono influenzare i quattro elementi di valore:

• Domanda: il desiderio o il bisogno di proprietà supportati dai mezzi finanziari per soddisfare il desiderio
• Utilità: la capacità di soddisfare i desideri e le esigenze dei futuri proprietari
• Scarsità: l'offerta finita di proprietà concorrenti
• Trasferibilità: la facilità con cui vengono trasferiti i diritti di proprietà

Valore contro costo e prezzo

Il valore non è necessariamente uguale al costo o al prezzo . Il costo si riferisce alle spese effettive, ad esempio su materiali o manodopera. Il prezzo, d'altra parte, è l'importo che qualcuno paga per qualcosa. Sebbene il costo e il prezzo possano influire sul valore, non determinano il valore. Il prezzo di vendita di una casa potrebbe essere $ 150.000, ma il valore potrebbe essere significativamente più alto o più basso. Ad esempio, se un nuovo proprietario trova un difetto grave nella casa, come una fondazione difettosa, il valore della casa potrebbe essere inferiore al prezzo.

Valore di mercato

Una valutazione è un'opinione o una stima relativa al valore di una determinata proprietà a partire da una data specifica. I rapporti di valutazione vengono utilizzati da aziende, agenzie governative, privati, investitori e società di mutui nel prendere decisioni relative alle transazioni immobiliari. L'obiettivo di una valutazione è determinare il valore di mercato di una proprietà - il prezzo più probabile che la proprietà porterà in un mercato competitivo e aperto.

Il prezzo di mercato, il prezzo al quale la proprietà vende effettivamente, potrebbe non rappresentare sempre il valore di mercato. Ad esempio, se un venditore è in difficoltà a causa della minaccia di pignoramento o se si tiene una vendita privata, la proprietà può vendere al di sotto del suo valore di mercato.

Metodi di valutazione

Una valutazione accurata dipende dalla raccolta metodica di dati. Dati specifici, che coprono i dettagli relativi alla particolare proprietà, e dati generali, relativi alla nazione, regione, città e quartiere in cui si trova la proprietà, vengono raccolti e analizzati per arrivare a un valore. Le valutazioni utilizzano tre approcci di base per determinare il valore di una proprietà.

Metodo 1: approccio al confronto delle vendite

L'approccio del confronto delle vendite è comunemente usato nella valutazione di case unifamiliari e terreni. Talvolta chiamato approccio dei dati di mercato, è una stima del valore derivato confrontando una proprietà con proprietà vendute di recente con caratteristiche simili. Queste proprietà simili sono denominate comparabili e per fornire un confronto valido, ognuna deve:

• Essere il più simile possibile alla proprietà dell'oggetto
• Sono stati venduti nell'ultimo anno in un mercato aperto e competitivo
• Sono stati venduti in condizioni di mercato tipiche

Almeno tre o quattro elementi comparabili dovrebbero essere utilizzati nel processo di valutazione. I fattori più importanti da considerare quando si selezionano elementi comparabili sono le dimensioni, le caratteristiche comparabili e, forse soprattutto, la posizione, che possono avere un enorme effetto sul valore di mercato di una proprietà.

Qualità comparabili

Poiché non esistono due proprietà esattamente uguali, verranno apportati adeguamenti ai prezzi di vendita comparabili per tenere conto di caratteristiche diverse e di altri fattori che potrebbero influire sul valore, tra cui:

• Età e condizioni degli edifici
• Data di vendita, se si verificano cambiamenti economici tra la data di vendita di un comparabile e la data della valutazione
• Termini e condizioni di vendita, ad esempio se il venditore di una proprietà era in difficoltà o se una proprietà veniva venduta tra parenti (a un prezzo scontato)
• Posizione, poiché proprietà simili potrebbero differire nel prezzo da quartiere a quartiere
• Caratteristiche fisiche, comprese le dimensioni del lotto, l'abbellimento del paesaggio, il tipo e la qualità della costruzione, il numero e il tipo di camere, i piedi quadrati di superficie abitabile, i pavimenti in legno, un garage, gli aggiornamenti della cucina, un camino, una piscina, l'aria centrale, ecc.

La stima del valore di mercato della proprietà dell'oggetto rientrerà nell'intervallo formato dai prezzi di vendita rettificati degli elementi comparabili. Poiché alcune delle rettifiche apportate ai prezzi di vendita dei prodotti comparabili saranno più soggettive di altre, in genere si tiene conto di quegli elementi comparabili che presentano il minor importo di rettifica.

Metodo 2: approccio dei costi

L'approccio dei costi può essere utilizzato per stimare il valore delle proprietà che sono state migliorate da uno o più edifici. Questo metodo prevede stime separate di valore per gli edifici e il terreno, tenendo conto dell'ammortamento. Le stime vengono sommate per calcolare il valore dell'intera proprietà migliorata. L'approccio basato sui costi presuppone che un acquirente ragionevole non pagherebbe di più per una proprietà migliorata esistente rispetto al prezzo per acquistare un lotto comparabile e costruire un edificio comparabile. Questo approccio è utile quando la proprietà da valutare è un tipo che non viene venduto frequentemente e non genera reddito. Gli esempi includono scuole, chiese, ospedali ed edifici governativi.

I costi di costruzione possono essere stimati in diversi modi, incluso il metodo dei piedi quadrati in cui il costo per piede quadrato di un paragonabile di recente costruzione è moltiplicato per il numero di piedi quadrati nell'edificio soggetto; il metodo unit-in-place, in cui i costi sono stimati in base al costo di costruzione per unità di misura dei singoli componenti dell'edificio, inclusi manodopera e materiali; e il metodo di indagine quantitativa, che stima le quantità di materie prime che saranno necessarie per sostituire l'edificio tematico, insieme al prezzo attuale dei materiali e ai relativi costi di installazione.

Ammortamento

Ai fini della valutazione, l'ammortamento si riferisce a qualsiasi condizione che influisce negativamente sul valore di un miglioramento della proprietà immobiliare e prende in considerazione:

• Deterioramento fisico, compreso il deterioramento curabile, come la pittura e la sostituzione del tetto, e il deterioramento incurabile, come problemi strutturali
• Obsolescenza funzionale, che si riferisce a caratteristiche fisiche o di design che non sono più considerate desiderabili dai proprietari di immobili, come elettrodomestici obsoleti, apparecchi datati o case con quattro camere da letto, ma solo un bagno
• Obsolescenza economica, causata da fattori esterni alla proprietà, come la vicinanza a un aeroporto rumoroso o una fabbrica inquinante.

Metodologia

• Stimare il valore del terreno come se fosse libero e disponibile per essere sfruttato al meglio e al meglio, usando l'approccio del confronto delle vendite poiché i terreni non possono essere ammortizzati.
• Stimare il costo attuale di costruzione dell'edificio (i) e miglioramenti del sito.
• Stimare l'ammortamento dei miglioramenti derivanti da deterioramento, obsolescenza funzionale o obsolescenza economica.
• Dedurre l'ammortamento dai costi di costruzione stimati.
• Aggiungi il valore stimato del terreno al costo ammortizzato degli edifici e dei miglioramenti del sito per determinare il valore totale della proprietà.

Metodo 3: approccio della capitalizzazione del reddito

Spesso chiamato semplicemente approccio del reddito, questo metodo si basa sulla relazione tra il tasso di rendimento richiesto da un investitore e il reddito netto che una proprietà produce. Viene utilizzato per stimare il valore di proprietà che producono reddito come complessi di appartamenti, edifici per uffici e centri commerciali. Le valutazioni che utilizzano l'approccio della capitalizzazione del reddito possono essere abbastanza semplici quando si prevede che la proprietà in oggetto genererà entrate future e quando le sue spese sono prevedibili e costanti.

Capitalizzazione diretta

I periti eseguiranno i seguenti passaggi quando si utilizza l'approccio di capitalizzazione diretta:

• Stimare il reddito lordo potenziale annuale.
• Prendi in considerazione le perdite di posti vacanti e di riscossione degli affitti per determinare il reddito lordo effettivo.
• Dedurre le spese operative annuali per calcolare il reddito operativo netto annuale.
• Stimare il prezzo che un tipico investitore pagherebbe per il reddito prodotto dal particolare tipo e classe di proprietà. Ciò si ottiene stimando il tasso di rendimento o tasso di capitalizzazione.
• Applicare il tasso di capitalizzazione al reddito operativo netto annuale della proprietà per formare una stima del valore della proprietà.

Moltiplicatori di reddito lordo

Il metodo del moltiplicatore del reddito lordo (GIM) può essere utilizzato per valutare altre proprietà che in genere non vengono acquistate come proprietà del reddito ma che potrebbero essere affittate, come case unifamiliari e bifamiliari. Il metodo GRM mette in relazione il prezzo di vendita di un immobile con il reddito atteso per l'affitto. (Per la lettura correlata, vedere "4 modi per valutare una proprietà in affitto immobiliare")

Per gli immobili residenziali, viene generalmente utilizzato il reddito mensile lordo; per le proprietà commerciali e industriali, verrebbe utilizzato il reddito annuo lordo. Il metodo del moltiplicatore del reddito lordo può essere calcolato come segue:

Prezzo di vendita ÷ Reddito locativo = Moltiplicatore del reddito lordo

Dati recenti di vendita e noleggio di almeno tre proprietà simili possono essere utilizzati per stabilire un GIM accurato. Il GIM può quindi essere applicato al noleggio stimato sul mercato equo dell'immobile in oggetto per determinarne il valore di mercato, che può essere calcolato come segue:

Reddito locativo x GIM = Valore di mercato stimato

La linea di fondo

Una valutazione accurata del patrimonio immobiliare è importante per i finanziatori, gli investitori, gli assicuratori e gli acquirenti e i venditori di beni immobili. Mentre le valutazioni sono generalmente eseguite da professionisti qualificati, chiunque sia coinvolto in una transazione reale può trarre vantaggio da una comprensione di base dei diversi metodi di valutazione immobiliare.