Perché la maggior parte dei miei pagamenti ipotecari inizia come interesse?
L'importo di un pagamento ipotecario è composto da una combinazione di interessi e rimborso principale. Durante la vita del mutuo, la percentuale di interesse sul capitale cambierà.
Inizialmente, il pagamento del proprietario della casa sarà principalmente di interesse, con una piccola quantità di capitale inclusa. Man mano che il mutuo matura, la parte principale del pagamento aumenterà e la parte degli interessi diminuirà. Questo perché l'interesse addebitato si basa sull'attuale saldo in essere del mutuo, che diminuisce man mano che viene rimborsato più capitale. Minore è il capitale ipotecario, minore sarà l'interesse addebitato.
Ad esempio, prendi un'ipoteca semplice per $ 100.000 a un tasso di interesse del 4% annuo e un tempo alla scadenza di 24 anni. Il pagamento del mutuo annuale è di $ 6.558, 68. Il primo pagamento includerà un addebito di interessi di $ 4.000 ($ 100.000 x 4 percento) e un rimborso principale di $ 2.558, 68 ($ 6.558, 68 - $ 4.000). Il saldo del mutuo in essere dopo questo pagamento è di $ 97.441, 32 ($ 100.000 - $ 2.558, 68). Il prossimo pagamento sarà uguale al primo, $ 6.558, 68, ma ora avrà una proporzione diversa di interesse sul capitale. Il costo per interessi per il secondo pagamento sarà di $ 3.897, 65 ($ 97.441, 32 x 4 percento) mentre il pagamento anticipato principale sarà di $ 2.661, 03 ($ 6.558, 68 - $ 3.897, 65).
La parte principale del secondo pagamento è di circa $ 100 più grande del primo. Ciò si verifica perché il proprietario della casa ha pagato denaro per l'importo principale, riducendolo, e il nuovo pagamento degli interessi viene calcolato sull'importo principale inferiore. Verso la fine del mutuo, i pagamenti saranno principalmente i rimborsi principali.
Questo è un esempio di base che utilizza un tradizionale prestito di vaniglia semplice. Con i mutui esotici, i proprietari di case possono scelgono i loro pagamenti ipotecari mensili.
Come si ammortizzano i mutui
Sebbene la parte degli interessi diminuisca ogni mese, i pagamenti dei mutui stessi non diminuiscono nel tempo. Più soldi stanno andando verso il saldo principale, che è completamente ammortizzato durante la vita del prestito. Di conseguenza, con il passare degli anni, una parte maggiore del pagamento del proprietario della casa va verso il capitale, accelerando la velocità con cui il proprietario della casa costruisce l'equità e diminuendo l'importo dovuto. Durante l'anno 30 di un'ipoteca fissa di 30 anni, il proprietario della casa aumenta la sua posizione patrimoniale di molto di più con ogni pagamento effettuato rispetto ai pagamenti effettuati negli anni uno e due.
Pagamenti in diminuzione
Tuttavia, ci sono alcune situazioni specifiche in cui i pagamenti dei mutui possono diminuire.
Un'ipoteca a tasso variabile (ARM) può avere pagamenti decrescenti nel tempo. Con questo tipo di mutuo, il tasso di interesse oscilla in base a un indice che riflette il costo per il creditore di prestiti sui mercati del credito. I pagamenti su un ARM possono diminuire se il tasso di riferimento del prestito diminuisce nel corso del prestito. Tuttavia, un ARM ha lo stesso potenziale di aumento dei pagamenti, a volte in modo sostanziale. I documenti di prestito stabiliscono l'importo che il tasso di interesse può aumentare ogni anno e il massimo che può aumentare per l'intera durata del prestito.
Un mutuatario che deve pagare un'assicurazione ipotecaria durante i primi anni di un prestito potrebbe vedere il suo pagamento ipotecario diminuire nel tempo. La maggior parte delle società ipotecarie copre i prestiti all'80% del prezzo di acquisto o del valore della casa, a seconda di quale sia il valore minore, e si prevede che il mutuatario si inventerà l'altro 20% come acconto. Questo rapporto prestito / valore [LTV] è progettato per proteggere il prestatore se il valore della casa diminuisce e il mutuatario deve più del valore della casa. In alcune situazioni, i finanziatori consentono ai proprietari di case di prendere in prestito oltre l'80% del prezzo di acquisto, ma i finanziatori richiedono un'assicurazione ipotecaria come parte dell'accordo. Questa assicurazione protegge il prestatore se deve precludere una proprietà che vale meno del saldo del prestito. Il mutuatario paga i premi assicurativi nell'ambito del pagamento mensile del mutuo.
Una volta che il saldo del mutuatario si riduce a una certa percentuale del valore della casa - di solito il 78% - il mutuatario può presentare una richiesta al prestatore di rinunciare all'assicurazione del mutuo. Supponendo che il mutuatario abbia successo, il pagamento del mutuo diminuirà per il resto del prestito perché non include più un premio assicurativo ipotecario.