5 tipi di mutui rischiosi da evitare

Se c'è qualcosa che abbiamo imparato dal crollo dei subprime del 2008 e dal crollo del 1987, è che dovremmo tutti procedere con cautela quando prendiamo in prestito denaro per acquistare o rifinanziare una casa. Il tipo di mutuo che scegli può significare la differenza tra un giorno di possedere la tua casa in modo definitivo o trovarti nel mezzo di una preclusione o persino di un fallimento. In questo articolo, discuteremo i tipi di mutui con cui le persone più comunemente hanno problemi e spiegheremo perché sono una cattiva idea se abbinati al mutuatario sbagliato.

Cosa rende un mutuo rischioso?

A causa della crisi immobiliare, molti di noi sono arrivati ​​a credere che alcuni tipi di mutui siano intrinsecamente rischiosi. Tuttavia, gli esperti di ipoteca ti diranno che un'ipoteca rischiosa è in realtà un prodotto di prestito che non è abbinato alla capacità di rimborso del mutuatario. (Dai un'occhiata ai fattori che hanno fatto esplodere e bruciare questo mercato, dai un'occhiata a The Fuel That Fed the Subprime Meltdown .)

Keith T. Gumbinger, vicepresidente di HSH Associates, concorda dicendo: "che ci crediate o no, i prodotti disponibili [intorno al 2009] non erano particolarmente rischiosi, per il pubblico giusto". Il problema era che alcuni tipi di mutui venivano abbinati a mutuatari sbagliati e i finanziatori dicevano ai mutuatari "si può sempre rifinanziare". Questo può sembrare vero quando i prezzi delle case sono in aumento da anni ma non è vero quando i valori delle case sono in calo.

Le statistiche del mercato immobiliare poco dopo la crisi del 2008-2009 supportano queste affermazioni. Secondo il National Delinquency Survey della Mortgage Bankers Association, nel secondo trimestre del 2010, i tipi di prestiti con la più alta percentuale di avviamenti di preclusione erano mutui a tasso variabile subprime (ARM), che avevano un tasso iniziale di preclusione del 3, 39%. Gli ARM, con i loro tassi di interesse variabili, sono un prodotto ipotecario particolarmente rischioso per i mutuatari con situazioni finanziarie non ideali.

In confronto, l'indagine ha riferito che i prestiti VA avevano un tasso iniziale di preclusione dello 0, 70%, i prestiti fissi prime lo 0, 71%, i prestiti FHA 1, 02%, gli ARM prime 1, 96% e i prestiti fissi subprime 2, 3%. Questi dati indicano che qualsiasi tipo di mutuo può essere una cattiva idea per un mutuatario subprime e che anche i mutuatari principali possono mettersi nei guai se non capiscono gli ARM.

In effetti, anche i mutui a tasso fisso possono essere dannosi per i mutuatari. Diamo un'occhiata al nostro primo tipo di mutuo rischioso.

1. Ipoteche a tasso fisso di 40 anni
I mutuatari con mutui a tasso fisso possono avere un basso tasso di preclusione, ma ciò non significa che i mutui a tasso fisso siano sempre una buona idea. L'ipoteca a tasso fisso di 40 anni è uno di questi prodotti perché più a lungo prendi in prestito denaro, più interessi paghi.

Supponiamo che tu voglia acquistare una casa da $ 200.000 con un acconto del 10%. L'importo che dovrai prendere in prestito è di $ 180.000 ($ 200.000 meno $ 20.000).

Ad un tasso di interesse del 5%, ecco i pagamenti mensili e l'importo totale che pagherai per la casa a vari termini se mantieni il prestito per la sua vita:

Il grafico sopra è un confronto semplificato. In realtà, il tasso di interesse sarà più basso per il prestito di 15 anni e più alto per il prestito di 40 anni. Ecco un confronto più realistico:

Come puoi vedere nella Figura 2 sopra, l'ipoteca a 40 anni ha un interesse dello 0, 6% superiore e ridurrà la tua fattura mensile di soli $ 23, da $ 988 a $ 965. Tuttavia, ti costerà $ 107.570, 82 extra per tutta la durata del prestito. La maggior parte delle persone non può permettersi di buttare via quel tipo di denaro. La sottoscrizione di un mutuo di 40 anni aumenta il rischio di non avere abbastanza per la pensione, di non essere in grado di pagare per l'istruzione universitaria dei tuoi figli o un numero qualsiasi di altri scenari. Nel migliore dei casi, stai perdendo $ 107.570, 82 che avresti potuto spendere per vacanze, elettronica, belle cene e altre spese divertenti. Chi vuole farlo?

2. Ipoteche a tasso variabile
I mutui a tasso variabile (ARM) hanno un tasso di interesse fisso per un breve periodo iniziale che può variare da sei mesi a 10 anni. Questo tasso di interesse iniziale, chiamato tasso teaser, è spesso inferiore al tasso di interesse su un prestito fisso di 15 o 30 anni. Dopo il termine iniziale, il tasso si adegua periodicamente, ovvero una volta all'anno, una volta ogni sei mesi o anche una volta al mese.

"Qualsiasi prestito che ha un tasso di interesse fisso per un periodo inferiore alla durata del prestito sta correndo un enorme rischio di tasso di interesse", afferma l'agente immobiliare californiano Greg Cook della First Time Home Buyer Network.

Il rischio di tasso di interesse è il rischio che se i tassi di interesse aumentano, i pagamenti mensili nell'ambito di un ARM diventeranno più costosi, e in alcuni casi questa è una spesa che il proprietario della casa non può permettersi.

L'elemento dell'imprevedibilità che accompagna gli ARM è un problema per molte persone, soprattutto se hanno un reddito fisso o non si aspettano che i loro redditi aumentino.

Gli ARM diventano ancora più rischiosi se si dispone di un mutuo jumbo, semplicemente perché maggiore è il capitale, più una variazione del tasso di interesse influirà sul pagamento mensile.

Detto questo, Mary Tootikian, esperta società di elaborazione e sottoscrizione di mutui e autrice del libro "Stunned in America", sottolinea che "Storicamente, le persone non rimangono nelle loro case o nei loro mutui per più di 5-7 anni., perché pagare un tasso più elevato [per un] prestito fisso di 30 anni quando farà un mutuo a tasso inferiore? "

È anche importante notare che un tasso di interesse regolabile può regolare verso il basso, diminuendo il pagamento mensile. Ciò significa che gli ARM possono essere una buona scelta se prevedete che i tassi di interesse diminuiranno in futuro. Certo, non puoi predire il futuro. (Entrambi i tipi di mutui presentano vantaggi e svantaggi a seconda delle esigenze e delle prospettive finanziarie. Per maggiori informazioni, leggi Ipoteche: tasso fisso contro tasso variabile .)

3. Ipoteche a soli interessi
Con un'ipoteca di soli interessi (IO), il mutuatario paga solo gli interessi sull'ipoteca per i primi da 5 a 10 anni, consentendo in questo periodo un pagamento ipotecario mensile inferiore. Ciò rende i mutui a soli interessi interessanti per alcuni investitori immobiliari che possederanno una casa solo per un breve periodo di tempo e vorranno ridurre i loro costi di trasporto.

I mutui per l'IO possono anche essere utili per le persone che guadagnano un reddito irregolare e per le persone che hanno un potenziale significativo di aumento del reddito in futuro, ma solo se sono abbastanza disciplinate da effettuare pagamenti più elevati quando possono permettersi di farlo.

Il rovescio della medaglia è che il tasso di interesse su un'ipoteca IO tende ad essere superiore al tasso che pagheresti su un'ipoteca convenzionale a tasso fisso perché le persone inadempiono più spesso ai prestiti a tasso d'interesse. (Questi prestiti possono essere utili, ma per molti mutuatari presentano una trappola finanziaria. Ulteriori informazioni sui mutui per soli interessi: casa libera o senzatetto? )

Inoltre, se non sei un mutuatario finanziariamente sofisticato, i mutui a soli interessi possono essere estremamente rischiosi per uno o più dei seguenti motivi:

• Non puoi permetterti pagamenti mensili significativamente più alti quando termina il periodo di solo interesse. A questo punto, continuerai a pagare gli interessi, ma rimborserai anche il capitale in un periodo più breve rispetto a un prestito a tasso fisso.
• Non puoi rifinanziare perché hai poco o nessun equità domestica.
• Non puoi vendere perché hai poco o nessun capitale proprio e i prezzi delle case sono diminuiti, mettendoti sott'acqua.
• I mutuatari che mantengono il prestito di soli interessi per la durata del prestito pagheranno un interesse significativamente maggiore di quello che avrebbero con un mutuo convenzionale.
• A seconda di come è strutturato il prestito, è possibile che si verifichi un grande pagamento in mongolfiera del capitale al termine della durata del prestito.

Se sei un mutuatario che non è un buon candidato per un prestito IO, uno di questi problemi potrebbe farti perdere la casa nel peggiore dei casi. In uno scenario leggermente meno negativo, il prestito IO potrebbe semplicemente costarti molto di più di quello che devi pagare per essere proprietario di una casa.

4. ARM di solo interesse
Con alcuni prestiti di soli interessi, chiamati ARM di soli interessi, il tasso di interesse non è fisso ma può aumentare o diminuire in base ai tassi di interesse di mercato. In sostanza, l'ARM solo interessi prende due tipi di mutui potenzialmente rischiosi e li combina in un unico prodotto.

Ecco un esempio di come può funzionare questo prodotto. Il mutuatario paga gli interessi solo, a tasso fisso, per i primi cinque anni. Quindi, per i prossimi cinque anni, il mutuatario continua a pagare solo gli interessi, ma il tasso di interesse si aggiusta annualmente in base ai tassi di interesse di mercato, il che significa che il tasso di interesse del mutuatario può aumentare o diminuire. Quindi, per il resto della durata del prestito, diciamo 20 anni, il mutuatario rimborserà un importo fisso di capitale ogni mese più gli interessi ogni mese a un tasso di interesse che cambia ogni anno.

Molte persone semplicemente non hanno i mezzi finanziari o emotivi per resistere all'incertezza derivante dagli ARM solo per interessi. (Per ulteriori informazioni, controlla le opzioni di pagamento ARM: A Ticking Time Bomb? )

5. Prestiti in anticipo
Sembra a basso rischio abbassare solo il 3, 5% perché non ti stai separando con un sacco di soldi. E in effetti, i prestiti VA e i prestiti della Federal Housing Administration (FHA), che hanno requisiti di acconto dello 0% e 3, 5%, rispettivamente, hanno alcuni dei tassi di inizio preclusione più bassi. Il problema con un acconto basso è che se i prezzi delle case calano, puoi rimanere bloccato in una situazione in cui non puoi vendere o rifinanziare.

Se hai abbastanza soldi in banca, puoi acquistare te stesso dal tuo mutuo, ma la maggior parte delle persone che effettuano versamenti bassi nelle loro case non hanno riserve di cassa significative.

La linea di fondo

Mentre la maggior parte dei prestiti che alcuni istituti di credito ipotecario potrebbero ritenere essere veramente ad alto rischio, come il ARM solo per interessi, non sono più sul mercato, ci sono ancora molti modi per finire con un mutuo cattivo se ti iscrivi per un prodotto che non fa per te. (Vedi anche Lavoratore autonomo? 5 passaggi per segnare un mutuo .)