5 tipi di REIT e come investire in essi

I fondi comuni di investimento immobiliare (REIT) sono una considerazione chiave nella costruzione di qualsiasi portafoglio azionario o a reddito fisso. Offrono una maggiore diversificazione, rendimenti totali potenzialmente più elevati e / o un rischio complessivo inferiore. In breve, la loro capacità di generare reddito da dividendi insieme all'apprezzamento del capitale li rende un eccellente contrappeso ad azioni, obbligazioni e liquidità.

I REIT generalmente possiedono e / o gestiscono immobili commerciali che generano reddito, sia che si tratti delle proprietà stesse o dei mutui su tali proprietà. Puoi investire nelle società individualmente, attraverso un fondo negoziato in borsa o con un fondo comune. Esistono molti tipi di REIT disponibili.

Qui esaminiamo alcune delle principali categorie di REIT e i loro ritorni storici. Entro la fine di questo articolo, dovresti avere un'idea migliore su quando e cosa acquistare.

Key Takeaways

• L'uso di REIT per investire nel settore immobiliare può diversificare il tuo portafoglio, ma non tutti i REIT sono creati uguali.
• Alcuni REIT investono direttamente in proprietà, guadagnando l'affitto e le spese di gestione. Altri investono in debito immobiliare, ovvero mutui e titoli garantiti da ipoteca.
• Inoltre, i REIT tendono a concentrarsi su un settore specifico di proprietà, ad esempio centri commerciali o al dettaglio, hotel e resort, assistenza sanitaria e ospedali.

Resi storici dei REIT

I fondi comuni di investimento immobiliare sono storicamente una delle classi di attività più performanti disponibili. L'indice FTSE NAREIT Equity REIT è ciò che la maggior parte degli investitori utilizza per valutare la performance del mercato immobiliare statunitense. Tra il 1990 e il 2010, il rendimento medio annuo dell'indice è stato del 9, 9%, secondo solo ai titoli a media capitalizzazione, che hanno registrato una media del 10, 3% all'anno nello stesso periodo.

In confronto, le attività a reddito fisso gestivano rendimenti annui del 7% e materie prime solo il 4, 5% all'anno. Il settore immobiliare è stato il peggior performer di otto asset class in soli due anni su 20. Il reddito fisso, invece, è stato il peggior performer sei volte nello stesso periodo di 20 anni.

Più recentemente, la media triennale dei REIT tra marzo 2013 e marzo 2016 è stata in linea con le medie nel periodo di 20 anni, registrando un aumento del 10, 76% in quel periodo. Storicamente, gli investitori in cerca di rendimento hanno fatto investimenti migliori nel settore immobiliare rispetto al reddito fisso, la tradizionale classe di attività a tale scopo. Un portafoglio attentamente costruito dovrebbe considerare entrambi.

5 tipi di REIT e come investirli

REIT al dettaglio

Circa il 24% degli investimenti REIT è effettuato in centri commerciali e negozi indipendenti. Ciò rappresenta il singolo più grande investimento per tipologia in America. Qualunque sia il centro commerciale che frequenti, è probabilmente di proprietà di un REIT. Quando si considera un investimento nel settore immobiliare al dettaglio, è necessario innanzitutto esaminare il settore al dettaglio stesso. Attualmente è finanziariamente sano e quali sono le prospettive per il futuro?

È importante ricordare che i REIT al dettaglio guadagnano dall'affitto che fanno pagare agli inquilini. Se i rivenditori riscontrano problemi di flusso di cassa a causa di scarse vendite, è possibile che possano ritardare o addirittura inadempiere su tali pagamenti mensili, che potrebbero essere costretti a fallire. A quel punto, è necessario trovare un nuovo inquilino, che non è mai facile. Pertanto, è fondamentale investire in REIT con gli inquilini di ancoraggio più potenti possibili. Questi includono negozi di alimentari e per la casa.

Una volta effettuata la valutazione del settore, l'attenzione dovrebbe concentrarsi sui REIT stessi. Come ogni investimento, è importante che abbiano buoni profitti, bilanci solidi e il minor debito possibile, specialmente quelli a breve termine. In un'economia povera, ai REIT al dettaglio con posizioni liquide significative verranno presentate opportunità di acquisto di buoni immobili a prezzi angusti. Le aziende più gestite ne trarranno vantaggio.

Detto questo, ci sono preoccupazioni a più lungo termine per lo spazio REIT al dettaglio in quanto lo shopping si sta spostando sempre più online rispetto al modello del centro commerciale. I proprietari di spazi hanno continuato a innovare per riempire il loro spazio di uffici e altri inquilini non orientati al dettaglio, ma il sottosettore è sotto pressione.

REIT residenziali

Si tratta di REIT che possiedono e gestiscono condomini plurifamiliari, nonché alloggi fabbricati. Quando si cerca di investire in questo tipo di REIT, si dovrebbero considerare diversi fattori prima di entrare. Ad esempio, i migliori mercati di appartamenti tendono ad essere dove l'accessibilità domestica è bassa rispetto al resto del paese. In luoghi come New York e Los Angeles, l'alto costo delle case singole obbliga più persone a noleggiare, il che aumenta il prezzo che i proprietari possono caricare ogni mese. Di conseguenza, i più grandi REIT residenziali tendono a concentrarsi su grandi centri urbani.

All'interno di ciascun mercato specifico, gli investitori dovrebbero cercare la crescita della popolazione e dell'occupazione. Generalmente, quando c'è un afflusso netto di persone in una città, è perché i lavori sono prontamente disponibili e l'economia sta crescendo. Un tasso di posti vacanti in calo accoppiato con affitti in aumento è un segno che la domanda sta migliorando. Finché l'offerta di appartamenti in un particolare mercato rimane bassa e la domanda continua ad aumentare, i REIT residenziali dovrebbero fare bene. Come per tutte le società, quelle con i bilanci più forti e il capitale più disponibile normalmente fanno il meglio.

REIT sanitari

I REIT sanitari saranno un sottosettore interessante da osservare mentre gli americani invecchiano e i costi sanitari continuano a salire. I REIT sanitari investono nel settore immobiliare di ospedali, centri medici, strutture infermieristiche e case di riposo. Il successo di questo immobile è direttamente legato al sistema sanitario. La maggior parte degli operatori di queste strutture fa affidamento su tariffe di occupazione, rimborsi Medicare e Medicaid e retribuzioni private. Finché il finanziamento dell'assistenza sanitaria è un punto interrogativo, lo sono anche i REIT sanitari.

Le cose che dovresti cercare in un REIT sanitario includono un gruppo diversificato di clienti, nonché investimenti in diversi tipi di proprietà. L'attenzione è buona fino a un certo punto, ma lo è anche la diffusione del rischio. In generale, un aumento della domanda di servizi sanitari (che dovrebbe verificarsi con l'invecchiamento della popolazione) è positivo per gli immobili sanitari. Pertanto, oltre alla diversificazione dei clienti e del tipo di proprietà, cercare aziende la cui esperienza sanitaria sia significativa, i cui bilanci siano solidi e il cui accesso al capitale a basso costo sia elevato.

REIT di Office

I REIT degli uffici investono in edifici per uffici. Ricevono i redditi da locazione dagli inquilini che di solito hanno firmato contratti di locazione a lungo termine. Vengono in mente quattro domande per chiunque sia interessato a investire in un ufficio REIT

1. Qual è lo stato dell'economia e quanto è alto il tasso di disoccupazione?
2. Come sono i tassi di posti vacanti?
3. Come sta andando l'area economica in cui investe il REIT?
4. Quanto capitale ha per le acquisizioni?

Prova a trovare REIT che investono in roccaforti economiche. È meglio possedere un gruppo di edifici medi a Washington, DC, piuttosto che possedere spazi per uffici principali a Detroit, per esempio.

REIT ipotecari

Circa il 10% degli investimenti REIT è in ipoteca rispetto allo stesso immobile. I più noti ma non necessariamente i maggiori investimenti sono Fannie Mae e Freddie Mac, imprese sponsorizzate dal governo che acquistano mutui sul mercato secondario.

Ma solo perché questo tipo di REIT investe in mutui anziché in azioni non significa che non abbia rischi. Un aumento dei tassi di interesse si tradurrebbe in una diminuzione dei valori contabili dei mutui REIT, facendo abbassare i prezzi delle azioni. Inoltre, i REIT ipotecari ottengono una parte considerevole del loro capitale attraverso offerte di debito garantite e non garantite. Se i tassi di interesse dovessero aumentare, i futuri finanziamenti saranno più costosi, riducendo il valore di un portafoglio di prestiti. In un contesto di tassi di interesse bassi con la prospettiva di tassi in aumento, la maggior parte dei REIT ipotecari viene scambiata con uno sconto sul valore patrimoniale netto per azione. Il trucco è trovare quello giusto.

Le chiavi per valutare qualsiasi REIT

Ci sono alcune cose da tenere a mente quando si valuta un REIT. Includono quanto segue:

1. I REIT sono veri e propri investimenti a rendimento totale. Forniscono alti rendimenti da dividendi e un moderato apprezzamento del capitale a lungo termine. Cerca le aziende che storicamente hanno svolto un buon lavoro nel fornire entrambi.
2. A differenza degli immobili tradizionali, molti REIT sono negoziati in borsa. Ottieni la diversificazione immobiliare fornisce senza essere bloccato a lungo termine. La liquidità conta.
3. L'ammortamento tende a sopravvalutare il declino di un investimento nel valore della proprietà. Pertanto, invece di utilizzare il rapporto di pagamento (che cosa utilizzano gli investitori in dividendi) per valutare un REIT, guarda invece i suoi fondi dalle operazioni (FFO). Questo è definito come reddito netto meno la vendita di qualsiasi proprietà in un determinato anno e l'ammortamento. Prendi semplicemente il dividendo per azione e dividi per l'FFO per azione. Maggiore è il rendimento, migliore è.
4. Una forte gestione fa la differenza. Cerca le aziende che sono in circolazione da un po 'o almeno possiedono un team di gestione con un sacco di esperienza.
5. La qualità conta. Investi solo in REIT con proprietà e locatari eccezionali.
6. Prendi in considerazione l'acquisto di un fondo comune o ETF che investe in REIT e lascia la ricerca e l'acquisto ai professionisti.

Linea di fondo

Il governo federale ha consentito agli investitori di acquistare progetti immobiliari commerciali su larga scala già nel 1960. Tuttavia, solo nell'ultimo decennio i singoli investitori hanno aderito ai REIT. Le ragioni di ciò includono bassi tassi di interesse, che hanno costretto gli investitori a guardare oltre le obbligazioni per investimenti produttivi, l'avvento di fondi negoziati in borsa e fondi comuni di investimento focalizzati sugli immobili e, fino al tracollo degli immobili del 2007-08, un insaziabile appetito per la parte degli americani a possedere beni immobili e altri beni materiali. I REIT, come ogni altro investimento nel 2008, hanno sofferto molto. Nonostante ciò, continuano ad essere un'aggiunta eccellente a qualsiasi portafoglio diversificato.