Quanti pagamenti ipotecari posso perdere prima del pignoramento?

Il numero di pagamenti che puoi perdere sul tuo mutuo prima che inizi il processo di preclusione dipende da alcuni fattori diversi. Per questo motivo, non esiste una risposta valida per tutti a questa domanda.

Tra i fattori che influenzano la durata di un mutuatario senza pagare prima di essere costretti alla preclusione sono primarie le pratiche e le politiche del mutuante. Se il creditore ha un ampio portafoglio di prestiti a basso rischio, potrebbe essere più indulgente per quanto riguarda i mancati pagamenti. Spesso perdonerà occasionalmente un mancato pagamento e potrebbe non riferire la tua situazione alle autorità abitative fino a quando non perderai quattro o più pagamenti. Tuttavia, se il creditore ha un portafoglio di prestiti ad alto rischio, la possibilità di procedure di preclusione che iniziano anche dopo solo due mancati pagamenti è elevata. Anche se sei un mutuatario a basso rischio, il procedimento può essere avviato da norme a causa del rischio di insolvenza complessivo del pool di mutui di proprietà del creditore.

Lo stato generale del mercato immobiliare locale è un altro fattore che svolge un ruolo nella tempistica delle procedure di preclusione. Se il quartiere o la regione ha molti pignoramenti in sospeso, è probabile che sarai in grado di rimanere a casa più a lungo, poiché le autorità immobiliari locali potrebbero essere arretrate e prive di risorse per elaborare così tanti casi. Ci sono state situazioni in cui le persone hanno perso 10 o più pagamenti mensili prima di perdere definitivamente la casa.

In caso di inadempienza, il gestore dei mutui dovrebbe contattarti più volte per tentare di alleviare la situazione. In genere, entro il 36 ° giorno dall'ultimo pagamento, il creditore ti contatta telefonicamente. Entro il 45 ° giorno successivo alla mancata ricezione di un pagamento, il gestore dei mutui deve contattarti per iscritto e fornire informazioni relative alle opzioni disponibili.

Cronologia tipica di preclusione ipotecaria

Mentre le circostanze e la posizione possono dettare variazioni nella linea temporale di una preclusione del mutuo, esiste un modello per come di solito accade.

Indipendentemente dalle circostanze che hanno portato a un mancato pagamento del mutuo, dovresti ricordare che le società ipotecarie vogliono ottenere i loro soldi senza un disordinato processo di preclusione, se possibile; è più conveniente. Questo significa che vorrebbero prendere un accordo con te per il pagamento, se possibile.

Un periodo di grazia di 15 giorni è comune. Se paghi entro questo tempo, sei tutto a posto. Se non riesci a pagare e poi perdi un altro pagamento, le cose si complicano. È possibile aggiungere commissioni in ritardo e, una volta perso il secondo pagamento, si è in default.

Se si perde un secondo pagamento del mutuo, è probabile che si verifichi un cambiamento nel gestore del mutuo. Normalmente diventeranno più assertivi nel modo in cui hanno a che fare con te. Questa può essere una situazione spaventosa da affrontare, ma potresti comunque essere in grado di raggiungere un accordo con il creditore.

Con 90 giorni di ritardo sull'ipoteca ...

Se non raggiungi un accordo con il tuo prestatore di mutui e perdi tre pagamenti di mutui, è una situazione grave. Riceverai una lettera dal creditore ipotecario in cui dichiari di avere 30 giorni per aggiornare il tuo conto. Se si desidera rimanere a casa, è necessario parlare con il creditore al fine di cercare di evitare procedimenti di preclusione. Normalmente si aspettano il pagamento completo del denaro dovuto, ma potresti comunque essere in grado di raggiungere un accordo di pagamento.

Al termine dei 30 giorni, se non è stato effettuato alcun pagamento e non è stato raggiunto un accordo, inizia la chiusura. Se stai contando, sono quattro i pagamenti ipotecari mensili mancati prima dell'inizio della preclusione.

Le leggi che regolano la preclusione possono variare da stato a stato. In alcuni stati, i prestatori di mutui devono incontrare i mutuatari prima che possano presentare domanda di pignoramento.

Dopo tre o sei mesi di delinquenza, il prestatore registra un avviso pubblico con il County Recorder's Office, indicando che il mutuatario è inadempiente sull'ipoteca. Questo di solito è chiamato un Avviso di Default (NOD) o un lis pendens — latino per “seme pendente”.

La linea di fondo

Se stai affrontando la preclusione, la soluzione migliore è quella di rimanere in comunicazione con il tuo prestatore e parlare con loro della tua situazione. Potrebbero avere programmi per aiutarti a mantenere la tua casa. Se tutto il resto fallisse, la vendita sarebbe un'alternativa migliore alla preclusione della casa.